黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

目錄/提綱：……
一、黃石房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，投資總量不斷提高
（二）商品房銷售起伏，價(jià)格持續(xù)攀升
3、從全市商品房銷售平均價(jià)格看，近年來(lái)價(jià)格呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)
（三）商品房供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，空置面積增長(zhǎng)較快
（四）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用日益突出
2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用
二、今年以來(lái)黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況和特點(diǎn)
三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
四、幾點(diǎn)對(duì)策建議
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序地發(fā)展
（二）優(yōu)化經(jīng)投環(huán)境，簡(jiǎn)化辦事程序，提高行政效能
（三）加強(qiáng)和改善土地供應(yīng)途徑，供地計(jì)劃與開發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃相統(tǒng)一
（四）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)
（五）加強(qiáng)部門協(xié)作，共同規(guī)范城市房屋拆遷管理
（六）規(guī)范和加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理
（七）進(jìn)一步激活住房二級(jí)市場(chǎng)
（八）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的自身建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)做好做強(qiáng)做大
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黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

近幾年來(lái)，黃石房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中不斷發(fā)展壯大，總體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的格局，已成為推動(dòng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。如何進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)、規(guī)范和管理，主動(dòng)順應(yīng)宏觀調(diào)控，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，研究和解決發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，是保持黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展的關(guān)鍵。
一、黃石房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本特點(diǎn)
隨著黃石市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，全市居民收入、消費(fèi)水平的穩(wěn)步提高，以及市委市政府實(shí)施三大戰(zhàn)略決策，共同構(gòu)筑了黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為黃石房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，投資總量不斷提高。
　　　從2001年到2008年，黃石市房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到了47.9%，呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。“十五”開局之年，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平緩，2001年僅完成開發(fā)投資1.47億元，比2000年增長(zhǎng)4.6％；2002年完成開發(fā)投資1.61億元，比上年增長(zhǎng)9.3％；2003年完成開發(fā)投資2.54億元，比上年增長(zhǎng)57.7％；2004年完成開發(fā)投資6.82億元，比上年增長(zhǎng)168.5％，達(dá)到“十五”期間的頂峰；2005年完成投資12.99億元，比上年增長(zhǎng)90.4％；受國(guó)家政策影響，2006
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平方米，迅速增加到2007年末的116.1萬(wàn)平方米、2008年末的90.63萬(wàn)平方米，分別比2001年增長(zhǎng)19倍和14.8倍，年均增長(zhǎng)40%。2006年和2008年房屋竣工面積同比增幅分別下降6.8％和21.9％。
　　2、新開工面積不斷增加。2001年，黃石市商品房新開工面積為6.9萬(wàn)平方米，2002年新開工面積8.8萬(wàn)平方米，2003年16.8萬(wàn)平方米，2004年增至41.2萬(wàn)平方米，2005年達(dá)到82.5萬(wàn)平方米，2006年為105.6萬(wàn)平方米，2007年為189.3萬(wàn)平方米，2008年為221萬(wàn)平方米，其中增速最快的為2004年，比上年增長(zhǎng)145％，增速最慢的為2008年，比上年僅增長(zhǎng)16.7％。
　　（四）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用日益突出
　　1、房地產(chǎn)增加值增幅高于全市三產(chǎn)和GDP增幅，比重不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及到制造業(yè)中鋼鐵、水泥等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其效應(yīng)惠及多個(gè)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，能夠直接或間接引導(dǎo)和影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度和質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重分別保持在10%和3%以上，充分顯示了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在黃石市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。
2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，房地產(chǎn)業(yè)又與百姓生活息息相關(guān)，自從住宅市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。從有關(guān)抽樣調(diào)查資料看，黃石市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2001年的21.8平方米提高到2008年的27.92平方米，大大改善了城鄉(xiāng)居民的居住條件。
　　3、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重逐年提高，拉動(dòng)支撐作用日益增強(qiáng)。近年來(lái)，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，自實(shí)行宏觀調(diào)控政策后，投資增幅趨于平穩(wěn)，但仍總體保持快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，從2001年到2008年，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均47.9%的速度增長(zhǎng)，比全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增速快10.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由2001年的2.1%提升到2008年的10%。在城鎮(zhèn)投資中的比重高。由于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快、比重高，目前房地產(chǎn)投資已成為支撐全社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要力量。
　　二、今年以來(lái)黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況和特點(diǎn)

1、開發(fā)投資的情況
　　1-10月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16. 6億元，同比增長(zhǎng)17.8%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的11.5％；增幅比去年同期回落了25.3個(gè)百分點(diǎn)；施工和竣工面積保持較快增長(zhǎng)，同期分別增長(zhǎng)34%和65%。新開工和現(xiàn)房銷售面積小幅回落，同期分別下降26%和19%。開發(fā)投資主要集中于市轄兩區(qū)的中心地段。東安、寧遠(yuǎn)和道縣開始成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱點(diǎn)，其它縣開發(fā)投資趨緩。
2、市場(chǎng)銷售的情況
1-10月黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的特征是成交開始放量，價(jià)格繼續(xù)走高。這反映的是賣方持房待售的決心開始松動(dòng)，而買方由觀望情緒開始向?qū)嶋H購(gòu)買轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。
　　
1-5月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積104.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2％。市區(qū)（零陵、冷水灘區(qū)）新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積68.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3％，占全市的65.5％。
　　
1-5月全市二手房買賣成交面積24.62萬(wàn)平方米，同比減少24.1%；成交金額1.96億元，同比減少22.6%。其中，二手住房買賣成交2165套，同比減少11.3%，成交面積21.65萬(wàn)平方米，同比減少10.2%；成交金額1.73億元，同比減少13.8%。

市區(qū)（零陵、冷水灘區(qū)）二手房買賣1230套, 同比減少16.2%;成交面積13.53萬(wàn)平方米，同比減少20.3%；成交金額0.89億元, 同比減少5.8%。
　　
3、房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況

1-5月全市新建商品住宅銷售均價(jià)為1160元/㎡，同比減少1.17％，環(huán)比減少5.5％，與一季度末比減少8.9％。市區(qū)新建商品住宅銷售均價(jià)為1396元/㎡，同比增長(zhǎng)3.4％，環(huán)比減少1.83％，與一季度末比減少5.4％。

4、土地供應(yīng)情況
　　
土地流拍增多、大多數(shù)以相對(duì)較低價(jià)成交，土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷清。2009年4月份，市區(qū)對(duì)2008年底流拍的4個(gè)地塊國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣,因沒人報(bào)名有2塊土地流拍。這跟前幾年土地拍賣，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升成了鮮明的對(duì)比。開發(fā)商面臨政策和市場(chǎng)的雙重困難：一方面是政府打擊囤地的決心和力度加大；另一方面由于樓市持續(xù)走低，開發(fā)商信心不足，拿地十分謹(jǐn)慎。再者，開發(fā)商在貨幣從緊政策的緊箍和樓盤銷售放 ……（未完，全文共7057字，當(dāng)前僅顯示2478字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究》）