住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議

目錄/提綱：……
一、前言
二、住宅商品房市場的相關(guān)問題
（二）、部分商品房違法銷售
（三）、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn)
（四）、相關(guān)媒體的錯誤誘導(dǎo)、炒作
（五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時，違反公平原則
（六）、實測面積與公攤不公問題
（七）、定金的約定與認(rèn)購書的簽訂不規(guī)范
（八）、銷售與物業(yè)管理不銜接，出賣人與物業(yè)管理公司互相推諉
（九）、買受人自己的法律意識談泊，應(yīng)加強宣傳
（十）、在商品房的交付階段，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題
一、目前業(yè)主委員會的成立不是很及時有效
二、業(yè)主委員會的設(shè)立與物業(yè)管理公司的選聘存在弊端
三、規(guī)范住宅商品房市場的有關(guān)建議
……
住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議
　　一、前言
　　隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法_方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計劃經(jīng)濟_下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào)研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準(zhǔn)備購買、準(zhǔn)備購買的面積等，其調(diào)查的目的主要為開發(fā)商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào)查的主體主要是準(zhǔn)備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主體主要是已購房者。
　　調(diào)查人主要走訪了個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產(chǎn)報》、《北京晨報》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務(wù)所、北京市消協(xié)、政府相關(guān)職能部門等做了相應(yīng)的調(diào)查了解，在此基礎(chǔ)上提出以下問題與建議，供有關(guān)方面參考。
　　二、住宅商品房市場的相關(guān)問題
　�。ㄒ唬�、在房地產(chǎn)公司的設(shè)立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設(shè)
　�、睋�(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占，股東基本未投入注冊資金的占；而注冊資金投入量在一半以上的才占左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市的施工企
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略1090字，正式會員可完整閱讀）……　
在一定數(shù)量的內(nèi)部認(rèn)購，目前內(nèi)部認(rèn)購在商品房買賣中占左右。
　�、矡o證銷售（或此證代替彼證）
　　《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。”其他房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有的房地產(chǎn)項目在預(yù)售時，沒有預(yù)售許可證（當(dāng)然有一部分在后期補辦了預(yù)售許可證），有的項目甚至連預(yù)售許可證都沒有申辦就公開預(yù)售。筆者在月份承辦的一個商品房項目中，售樓小姐稱“預(yù)售許可證”月份可以辦下來，但銷售部經(jīng)理卻拿出另外一個“預(yù)售許可證”稱已辦下業(yè)主擬預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”，后經(jīng)筆者調(diào)查，業(yè)主預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預(yù)售許可證”尚未申辦的情況下，當(dāng)著律師的面（筆者已亮明身份），就明目張膽地用此證代替彼證。
　　而目前的問題是，對于銷售時手續(xù)不全的項目，買受人簽訂了認(rèn)購書，但在出賣人辦理了銷售手續(xù)后，雙方正式簽訂商品房買賣合同之前，買受人反悔并發(fā)生糾紛的，法院一般不保護買受人，并認(rèn)定買賣行為有效。此舉無疑在客觀上縱容了開發(fā)商的無證銷售和內(nèi)部認(rèn)購行為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。
　�。ㄈ�、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn)
　�、碧摷購V告，誤導(dǎo)消費者
　　《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確�！�
　　但現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告，不但談不上真實、合法，科學(xué)、準(zhǔn)確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內(nèi)容，真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確的幾乎沒有，一般都包含以上的虛假成分。
　�、渤兄Z不兌現(xiàn)
　　目前大量的房地產(chǎn)廣告中，包含大量的承諾性內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”由此可見，既然是應(yīng)當(dāng)，那么作為廣告的發(fā)布者——開發(fā)商（出賣人），就必須在商品房買賣合同中約定其承諾內(nèi)容（綠化率、房屋凈高、社區(qū)會所、車位等），這是其簽約時的法定義務(wù)。但現(xiàn)實中，的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，的出賣人只能約定樓書中的左右的內(nèi)容。因此，應(yīng)該說，大部分的出賣人在商品房出賣時，或多或少地違反了《商品房銷售管理辦法》第十五條的義務(wù)性規(guī)定。
　�。ㄋ模�、相關(guān)媒體的錯誤誘導(dǎo)、炒作
　　北京西四環(huán)附近的“美麗園”項目，曾被《北京青年報》評選為十佳明星樓盤，加之其廣告效應(yīng)等輔助手段，短期內(nèi)其樓盤銷售一空。但該項目從去年至今，先后出現(xiàn)了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權(quán)行為而導(dǎo)致多人的_爭議，并發(fā)生夜里點到海淀區(qū)政府集體請愿的現(xiàn)象。而且，對“美麗園”的業(yè)主與開發(fā)商_爭議的問題，《京華時報》、《中國消費者報》、《中國房地產(chǎn)報》、《名牌時報》等媒體曾先后進行過報道，但時至今日仍未解決實質(zhì)性問題。
　　應(yīng)該說，目前中國老百姓對報紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認(rèn)的是，由于某些報紙不負(fù)責(zé)任的報道、評選與間接推薦，消費者上當(dāng)受騙的不在少數(shù)，而問題的關(guān)鍵在于，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動？
　　（五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時，違反公平原則
　　目前在簽訂《商品房買賣合同》時，經(jīng)常遇見下列情況：
　　⒈合同條款不能談，尤其是經(jīng)濟適用房。
　　建設(shè)部年月消息，去年北京市的經(jīng)濟適用房開工面積為萬平方米，年全年計劃開工萬平方米，但截至年上半年，實際開發(fā)面積僅為萬平方米。由此可見，由于目前經(jīng)濟適用房開工率較低，供小于求，經(jīng)濟適用房處于賣方市場，且排隊等號的買受人遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬余人，加之今年下半年，已發(fā)現(xiàn)個別經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)炒賣經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，如：天通苑小區(qū)。因此，經(jīng)濟適用房的項目中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補充協(xié)議，這對保護買受人的利益非常不利。
　　當(dāng)然，有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規(guī)范，且還處于一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識等方面均處于劣勢，尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關(guān)部門應(yīng)該有所作為，尤其是司法部門應(yīng)該保護弱者，這樣才不會失信于民，社會才能長治久安。
　　⒉《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。”但在目前的商品房預(yù)售過程中，的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》；而對于《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示，也只有左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補充協(xié)議的情況下，有的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當(dāng)買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協(xié)議時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣合同示范文本》及補充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等。
　　⒊違反法律規(guī)定，單方擴大相關(guān)法律術(shù)語（如不可抗力）的內(nèi)涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。
　�、磁懦赓I受人聘請律師，有的項目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣。”（實際上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為）
　　 ……（未完，全文共17020字，當(dāng)前僅顯示3061字，請閱讀下面提示信息。收藏《住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議》）