“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析

目錄/提綱：……
一、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策變化
一是計稅依據(jù)變化
二是引入過渡政策
三是土地價款可扣除
二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
（一）可抵扣土地成本的比重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
（二）建筑成本對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
一是房地產(chǎn)企業(yè)是否具備甲供材的管理能力
二是建筑方的博弈
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響
三、促進房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議
（一）加速上下游價值鏈整合
（二）實施專業(yè)化財務(wù)管理
（三）合理做好稅收籌劃
（四）積極推進轉(zhuǎn)型升級
……
“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析

2016年3月24日,財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），決定從5月1日起，將房地產(chǎn)業(yè)等四大行業(yè)納入營改增試點范圍。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，重點探討該行業(yè)在營改增中面臨的機遇和挑戰(zhàn)，提出了促進行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展的政策建議。
一、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策變化
一是計稅依據(jù)變化。營業(yè)稅環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就全部價款和價外費用依5%的稅率繳納營業(yè)稅�！盃I改增”后，按應(yīng)稅銷售額的不同分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，就其不含稅收入分別適用11%和5%的稅率。
二是引入過渡政策�？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在此次“營改增”中受到的影響較大，為保證改革的順利推行，財務(wù)部、國家稅務(wù)總局特別對存量的房地產(chǎn)項目引入過渡政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目 ，可選擇一般計稅方法（11%）或者簡易計稅方法（5%），從
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難以取得有效抵扣憑證的土地成本，如直接支付給個人的拆遷安置補償款等，則不能扣除或抵扣。因無法取得有效憑證土地成本的比重，將對增值稅稅負產(chǎn)生直接影響。
以*G房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某在建項目為例，通過表2可知，土地總成本為17302.01萬元，占項目前期成本總額的38.18%，其中未取得有效憑證的土地成本為8623.63萬元，占土地總成本的49.84%，若剔除該部分土地成本，可扣除和可抵扣的土地價款在成本總額中占比僅為19.15%。在此基礎(chǔ)上，我們繼續(xù)就土地成本對增值稅稅負的影響做變動分析（表3），假設(shè)其他數(shù)據(jù)不變，當可扣除土地成本為0時，增值稅稅負為5.68%；以實際取得票據(jù)的土地成本測算，增值稅稅負為5.19%，實際稅負高于“營改增”前行業(yè)稅負；若假設(shè)除取得增值稅專票外的土地成本均可扣除，增值稅稅負為4.14%，稅負低于營業(yè)稅稅負，達到了減稅效果�？梢缘贸觯煽鄢恋爻杀镜慕痤~、占比大小與增值稅稅負成正比，政府應(yīng)出臺相關(guān)措施，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本抵扣存在的問題，以達到了降低房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅負的目標。
表2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某房地產(chǎn)項目成本收入情況 單位：萬元
項目成本（不包含人工費） 土地成本 有票部分(財政票據(jù)） 4100.00
有票部分(增值稅專票） 4578.38
無票部分 8623.63
合計 17302.01
建造成本 高層 15034.02
復(fù)式 5109.08
底層商鋪 4447.66
車位 2365.12
其他 1054.04
合計 28009.91
期間費用 管理費用（2.5%） 1836.74
營銷費用（3%） 2204.09
合計 4040.83
合計 45311.92
項目收入 銷售收入 高層 58,773.00
復(fù)式 12,523.89
底層商鋪 6,400.00
車位 3,854.49
合計 81,551.38

表3 項目可扣除土地成本的比重對增值稅稅負變動分析 單位：萬元
項目 按土地成本為零測算： 按土地成本實際有票測算： 按土地總成本測算：
銷售收入（含稅） 81551.38 81551.38 81551.38
土地價款（財政票據(jù)） 0 4100.00 12723.63
銷項稅 8081.66 7675.36 6820.77
進項稅: 3445.75 3445.75 3445.75
1.土地進項稅（非財政票據(jù)） 453.71 453.71 453.71
2.建造成本進項稅（85%專票） 2797.61 2797.61 2797.61
3.其他費用進項稅（85%專票） 194.42 194.42 194.42
應(yīng)繳增值稅 4635.91 4229.62 3375.02
增值稅稅負率 5.68% 5.19% 4.14%
（二）建筑成本對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
從表3中可以得出，建造成本進項占進項稅總額的81.19%，構(gòu)成了進項稅額的絕大部分，是最重要的進項稅來源，“營改增”對建筑行業(yè)帶來的沖擊不亞于房地產(chǎn)業(yè)，因此，要分析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需了解“營改增”對上游建筑業(yè)影響。
1.上游建筑企業(yè)稅負變化的影響
“營改增”過渡期間建筑業(yè)老項目可選擇按簡易方法計算增值稅額，稅負是下降的。但對新項目來說，稅負未必是下降的，通過測算發(fā)現(xiàn)，建筑行業(yè)平均成本主要由以下幾項構(gòu)成：材料成本 ……（未完，全文共5211字，當前僅顯示1829字，請閱讀下面提示信息。收藏《“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析》）