“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析

目錄/提綱：……
一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策變化
一是計(jì)稅依據(jù)變化
二是引入過渡政策
三是土地價(jià)款可扣除
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
（一）可抵扣土地成本的比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
（二）建筑成本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
一是房地產(chǎn)企業(yè)是否具備甲供材的管理能力
二是建筑方的博弈
（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響
三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議
（一）加速上下游價(jià)值鏈整合
（二）實(shí)施專業(yè)化財(cái)務(wù)管理
（三）合理做好稅收籌劃
（四）積極推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)
……
“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析

2016年3月24日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），決定從5月1日起，將房地產(chǎn)業(yè)等四大行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，重點(diǎn)探討該行業(yè)在營(yíng)改增中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出了促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展的政策建議。
一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策變化
一是計(jì)稅依據(jù)變化。營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用依5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅�！盃I(yíng)改增”后，按應(yīng)稅銷售額的不同分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，就其不含稅收入分別適用11%和5%的稅率。
二是引入過渡政策�？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在此次“營(yíng)改增”中受到的影響較大，為保證改革的順利推行，財(cái)務(wù)部、國(guó)家稅務(wù)總局特別對(duì)存量的房地產(chǎn)項(xiàng)目引入過渡政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目 ，可選擇一般計(jì)稅方法（11%）或者簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（5%），從
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難以取得有效抵扣憑證的土地成本，如直接支付給個(gè)人的拆遷安置補(bǔ)償款等，則不能扣除或抵扣。因無法取得有效憑證土地成本的比重，將對(duì)增值稅稅負(fù)產(chǎn)生直接影響。
以*G房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某在建項(xiàng)目為例，通過表2可知，土地總成本為17302.01萬元，占項(xiàng)目前期成本總額的38.18%，其中未取得有效憑證的土地成本為8623.63萬元，占土地總成本的49.84%，若剔除該部分土地成本，可扣除和可抵扣的土地價(jià)款在成本總額中占比僅為19.15%。在此基礎(chǔ)上，我們繼續(xù)就土地成本對(duì)增值稅稅負(fù)的影響做變動(dòng)分析（表3），假設(shè)其他數(shù)據(jù)不變，當(dāng)可扣除土地成本為0時(shí)，增值稅稅負(fù)為5.68%；以實(shí)際取得票據(jù)的土地成本測(cè)算，增值稅稅負(fù)為5.19%，實(shí)際稅負(fù)高于“營(yíng)改增”前行業(yè)稅負(fù)；若假設(shè)除取得增值稅專票外的土地成本均可扣除，增值稅稅負(fù)為4.14%，稅負(fù)低于營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，達(dá)到了減稅效果。可以得出，可扣除土地成本的金額、占比大小與增值稅稅負(fù)成正比，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)措施，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本抵扣存在的問題，以達(dá)到了降低房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅負(fù)的目標(biāo)。
表2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本收入情況 單位：萬元
項(xiàng)目成本（不包含人工費(fèi)） 土地成本 有票部分(財(cái)政票據(jù)） 4100.00
有票部分(增值稅專票） 4578.38
無票部分 8623.63
合計(jì) 17302.01
建造成本 高層 15034.02
復(fù)式 5109.08
底層商鋪 4447.66
車位 2365.12
其他 1054.04
合計(jì) 28009.91
期間費(fèi)用 管理費(fèi)用（2.5%） 1836.74
營(yíng)銷費(fèi)用（3%） 2204.09
合計(jì) 4040.83
合計(jì) 45311.92
項(xiàng)目收入 銷售收入 高層 58,773.00
復(fù)式 12,523.89
底層商鋪 6,400.00
車位 3,854.49
合計(jì) 81,551.38

表3 項(xiàng)目可扣除土地成本的比重對(duì)增值稅稅負(fù)變動(dòng)分析 單位：萬元
項(xiàng)目 按土地成本為零測(cè)算： 按土地成本實(shí)際有票測(cè)算： 按土地總成本測(cè)算：
銷售收入（含稅） 81551.38 81551.38 81551.38
土地價(jià)款（財(cái)政票據(jù)） 0 4100.00 12723.63
銷項(xiàng)稅 8081.66 7675.36 6820.77
進(jìn)項(xiàng)稅: 3445.75 3445.75 3445.75
1.土地進(jìn)項(xiàng)稅（非財(cái)政票據(jù)） 453.71 453.71 453.71
2.建造成本進(jìn)項(xiàng)稅（85%專票） 2797.61 2797.61 2797.61
3.其他費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅（85%專票） 194.42 194.42 194.42
應(yīng)繳增值稅 4635.91 4229.62 3375.02
增值稅稅負(fù)率 5.68% 5.19% 4.14%
（二）建筑成本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
從表3中可以得出，建造成本進(jìn)項(xiàng)占進(jìn)項(xiàng)稅總額的81.19%，構(gòu)成了進(jìn)項(xiàng)稅額的絕大部分，是最重要的進(jìn)項(xiàng)稅來源，“營(yíng)改增”對(duì)建筑行業(yè)帶來的沖擊不亞于房地產(chǎn)業(yè)，因此，要分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需了解“營(yíng)改增”對(duì)上游建筑業(yè)影響。
1.上游建筑企業(yè)稅負(fù)變化的影響
“營(yíng)改增”過渡期間建筑業(yè)老項(xiàng)目可選擇按簡(jiǎn)易方法計(jì)算增值稅額，稅負(fù)是下降的。但對(duì)新項(xiàng)目來說，稅負(fù)未必是下降的，通過測(cè)算發(fā)現(xiàn)，建筑行業(yè)平均成本主要由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：材料成本 ……（未完，全文共5211字，當(dāng)前僅顯示1829字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探析》）