不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題及機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)

目錄/提綱：……
一、不動(dòng)產(chǎn)登記類案件的特點(diǎn)
（一）糾紛能協(xié)調(diào)和解的少
（二）案件的利害關(guān)系人多
（三）涉及民事爭(zhēng)議的情形多
（四）當(dāng)事人反復(fù)起訴，案結(jié)事不了的情況多
（五）申請(qǐng)人偽造材料騙取登記的情況多
二、不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）程序違法
1、程序缺失
2、不動(dòng)產(chǎn)被法院查封后，仍為權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記
3、應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人共同申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，僅由單方當(dāng)事人申請(qǐng)即予以登記
4、收?qǐng)?zhí)權(quán)屬證書不規(guī)范
5、房屋尚未建成，就為當(dāng)事人頒發(fā)房產(chǎn)證書
6、辦證在前，申請(qǐng)?jiān)诤�，缺乏頒證的啟動(dòng)程序
7、不按時(shí)間期限的規(guī)定辦理
（二）實(shí)體審查不嚴(yán)
1、申請(qǐng)材料存在嚴(yán)重漏洞或錯(cuò)誤
2、申請(qǐng)材料存在造假情況
3、作出不動(dòng)產(chǎn)登記的主要依據(jù)被撤銷
4、申請(qǐng)材料不真實(shí)
5、檔案材料保存不當(dāng)
7、適用了錯(cuò)誤的登記方式
三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)
（三）主流觀點(diǎn)：合理、有效、審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全
2、例如，對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行核實(shí)時(shí)，應(yīng)查明申請(qǐng)人的身份情況
……
不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題及機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)交易頻繁、房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷上漲，行政訴訟法修改后，行政訴訟案件法院受理案件的門檻降低，隨之而來(lái)有關(guān)土地房屋登記的行政復(fù)議、訴訟案件也越來(lái)越多，在我縣的行政復(fù)議、訴訟案件中土地和房產(chǎn)案件加一塊占全縣案件總數(shù)的一半以上，通過(guò)行政復(fù)議和行政訴訟發(fā)現(xiàn)我們登記機(jī)關(guān)在實(shí)際操作的過(guò)程中，也確實(shí)存在許多問(wèn)題。（這些問(wèn)題都是在沒(méi)成立不動(dòng)產(chǎn)登記局之前的案件里存在的，現(xiàn)在我們不動(dòng)產(chǎn)登記局行政復(fù)議、訴訟案件還很少，但我認(rèn)為現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例是從以前的登記方面的規(guī)定中發(fā)展完善而來(lái)的，以前存在的大部分問(wèn)題，今后仍有可能出現(xiàn)，所以我們還應(yīng)該重視）在找問(wèn)題之前，我們先了解一下與其他行政案件相比，不動(dòng)產(chǎn)登記類案件的特點(diǎn)：
一、不動(dòng)產(chǎn)登記類案件的特點(diǎn)
（一）糾紛能協(xié)調(diào)和解的少。與行政裁決、行政處罰、征地補(bǔ)償?shù)刃姓讣膮f(xié)調(diào)和解成功率相比較，不動(dòng)產(chǎn)登記的行政案件協(xié)調(diào)難度大得多，和解率也很低。分析原因在于：不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)已經(jīng)存在的權(quán)利或事實(shí)予以確認(rèn)和公示的行為，依附于現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)而存在，從其本身而言是沒(méi)有協(xié)調(diào)的可能性。以房屋權(quán)利登記的案件為例，證載的權(quán)利人就是房屋的產(chǎn)權(quán)人，只有原告與第三人就房屋權(quán)利達(dá)成調(diào)解意見，比如一方享有產(chǎn)權(quán)
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法院經(jīng)審理后將以作出不動(dòng)產(chǎn)登記的主要證據(jù)系偽造的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未盡到審慎審查義務(wù)為由，該不動(dòng)產(chǎn)登記行為也相應(yīng)的被撤銷或確認(rèn)違法。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）程序違法
1、程序缺失。例如：權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，未經(jīng)公告程序即予以補(bǔ)發(fā)�！锻恋氐怯涋k法》第七十七條土地權(quán)利證書滅失、遺失的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)的土地權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十二條第二款不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。
2、不動(dòng)產(chǎn)被法院查封后，仍為權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記�！斗课莸怯涋k法》第二十二條第（六）項(xiàng)明確規(guī)定，房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。例如，（張的房屋被查封后，張與李簽訂房屋買賣合同，此時(shí)大部分法院認(rèn)為合同有效，但不能辦理過(guò)戶登記，只能等解除查封之后再辦理。如在查封狀態(tài)時(shí)辦理，可能會(huì)導(dǎo)致別人的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，登記行為就會(huì)依法被確認(rèn)行為違法）
3、應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人共同申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，僅由單方當(dāng)事人申請(qǐng)即予以登記�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。
4、收?qǐng)?zhí)權(quán)屬證書不規(guī)范。
（1）申請(qǐng)人和領(lǐng)證人不一致，容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記證書的流失，滋生不良后果。比如張三申請(qǐng)的土地使用證，領(lǐng)證時(shí)是李四來(lái)代領(lǐng)，李四可能和張三是夫妻關(guān)系、親戚關(guān)系。如果沒(méi)有審查李四的代領(lǐng)手續(xù)就讓其領(lǐng)走土地使用證，很有可能李四會(huì)將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，引起不必要的糾紛。
（2）辦理不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)屬證書后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書不返還給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》（1997年6月1日建設(shè)部[1997]第56號(hào)令）第三十四條規(guī)定“以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房地產(chǎn)所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》”。例如，孫某名下有房產(chǎn)一處，2005年孫某將房產(chǎn)抵押，到房管局辦理抵押登記。但在后來(lái)的訴訟過(guò)程中，經(jīng)審查，孫某名下的房產(chǎn)證中沒(méi)有已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的記載，且房管局將該房屋所有權(quán)證保存至今，未交孫某收?qǐng)?zhí)，程序違法。
5、房屋尚未建成，就為當(dāng)事人頒發(fā)房產(chǎn)證書。這種情況主要發(fā)生在以前房產(chǎn)登記行為不是很規(guī)范的時(shí)候，沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的程序就辦理了房產(chǎn)證，很多產(chǎn)權(quán)證書都存在一定的問(wèn)題，不發(fā)生糾紛還好，一旦因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題發(fā)生糾紛，訴至法院，房屋登記機(jī)構(gòu)敗訴的可能性就非常大。
6、辦證在前，申請(qǐng)?jiān)诤�，缺乏頒證的啟動(dòng)程序。司法實(shí)踐中遇到的一個(gè)案例系房屋登記機(jī)構(gòu)手寫房產(chǎn)證的時(shí)候，因?yàn)闀鴮懖灰?guī)范，而出現(xiàn)的這樣的問(wèn)題。該種情形在統(tǒng)一由電腦管理、記錄以后，發(fā)生的可能性幾乎沒(méi)有了。另外一種情形是因某些特殊原因需集中辦證，事后再根據(jù)需要補(bǔ)辦申請(qǐng)手續(xù)，從而出現(xiàn)辦證在前，申請(qǐng)?jiān)诤蟮那樾危@種做法嚴(yán)重違法了法定個(gè)程序。
7、不按時(shí)間期限的規(guī)定辦理。在土地確權(quán)糾紛處理時(shí)比較多見，且對(duì)案件訴訟結(jié)果影響較大。
以上所講的是一些常見的程序性問(wèn)題，還有沒(méi)講到的不代表不會(huì)出現(xiàn)，只是出現(xiàn)的少一些，在工作中也應(yīng)當(dāng)注意。程序性問(wèn)題在土地權(quán)屬糾紛處理中更為常見，并且因此而敗訴的情況也不在少數(shù)。如何才能避免出現(xiàn)以上問(wèn)題，一句話，嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序辦理。因?yàn)槌绦蛐缘臇|西都有明確的規(guī)定，其他外力因素不容易干涉到，只要你知道有這個(gè)程序規(guī)定，實(shí)施起來(lái)障礙比較小。
（二）實(shí)體審查不嚴(yán)
1、申請(qǐng)材料存在嚴(yán)重漏洞或錯(cuò)誤。例如，在沒(méi)有申請(qǐng)人身份證明的情況下（例如身份證）就為其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書。申請(qǐng)人沒(méi)有提交身份證，無(wú)法查清其身份情況，就頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書，或者系夫妻關(guān)系的共同申請(qǐng)人，沒(méi)有出具婚姻證明就頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書，顯然存在嚴(yán)重的漏洞。
再如，產(chǎn)權(quán)證書中記載的權(quán)利人名字與其身份證件中記載的名字不一致。
2、申請(qǐng)材料存在造假情況。例如，（1、辦理房產(chǎn)證時(shí)的土地來(lái)源證明2、身份證造假）。據(jù)了解，有些材料應(yīng)該容易查出，如身份證有相應(yīng)的機(jī)器可以辯別。但是登記人員對(duì)公證書、未婚證明等材料上公章的真?zhèn)�，亦無(wú)法憑肉眼進(jìn)行鑒別，對(duì)公章的真?zhèn)舞b別又沒(méi)有其他行之有效的審查手段，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)難以對(duì)抗精心偽 ……（未完，全文共6952字，當(dāng)前僅顯示2441字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題及機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)》）