影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策

目錄/提綱：……
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況
二、制約我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素
一是供地時(shí)間長(zhǎng)、效率低
二是供地零星，規(guī)劃滯后
三是開發(fā)力量弱，拆遷費(fèi)用高
三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對(duì)策
（一）超前規(guī)劃，加強(qiáng)宣傳，提高人們的購(gòu)房預(yù)期
（二）搞好土地儲(chǔ)備，壟斷一級(jí)市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)力
（三）規(guī)范市場(chǎng)，堵住漏洞，形成平等競(jìng)爭(zhēng)的局面
（四）創(chuàng)造寬松環(huán)境，聚集城市人口，加快城市化進(jìn)程
（五）領(lǐng)導(dǎo)重視，協(xié)調(diào)一致，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展
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　　影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策
　　區(qū)委政研室
　　根據(jù)區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)的安排，區(qū)委政研室會(huì)同有關(guān)部門對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)報(bào)告如下。
　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況
　　年以來(lái)，我區(qū)先后建設(shè)了沿河、林運(yùn)、酒廠、陽(yáng)場(chǎng)、西苑、金莊、文化住宅小區(qū)（組團(tuán)）個(gè)，開發(fā)建設(shè)了臺(tái)北商貿(mào)城、箭道街、臺(tái)灣街、車站街等商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，各類房屋竣工面積萬(wàn)平方米，城區(qū)居民人均居住面積達(dá)到平方米。累計(jì)完成舊城改造面積萬(wàn)平方米城區(qū)居住人口達(dá)萬(wàn)多人�？v向比較，城市建設(shè)有效地改善了城市居民的居住條件和生活條件，使區(qū)駐地城市面貌大大改觀。橫向比較，我區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的發(fā)展?fàn)顩r相比，仍處于“冷”的狀態(tài)之中。尤其近三年來(lái)，我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)面積僅萬(wàn)平方米，開發(fā)住宅余套，凈增城市居住人口千人左右，阻緩了城市化步伐。但從我區(qū)的有利條件分析，臺(tái)兒
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遠(yuǎn)的地塊整體捆綁、統(tǒng)一規(guī)劃后拍賣。由于缺少整體規(guī)劃或者規(guī)劃和供地不能有效結(jié)合，零星插建控制不嚴(yán)，供地零散，住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小，建設(shè)不配套，不便于實(shí)施物業(yè)管理。三是開發(fā)力量弱，拆遷費(fèi)用高。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司只有四家，除區(qū)建設(shè)局下屬的城建綜合開發(fā)公司成立稍早外，其余家都是**年后成立的，且家開發(fā)公司資質(zhì)為允許開發(fā)房地產(chǎn)的最低級(jí)（四級(jí)），由于成立時(shí)間晚、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、管理不規(guī)范，缺乏資金實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，只能承攬一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力，開發(fā)的商品房存在這樣那樣的問(wèn)題也就見怪不怪了。另外拆遷費(fèi)用高也影響了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。開發(fā)商一般只愿購(gòu)買凈地，但是政府無(wú)資金先拆遷，而拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呈每年遞增之勢(shì)，甚至土地出讓金不低拆遷費(fèi)用，增加了拆遷的難度。如陽(yáng)場(chǎng)小區(qū)四期開發(fā)工程補(bǔ)償費(fèi)用需萬(wàn)元，而土地出讓金估計(jì)多萬(wàn)元，政府要賠一半，對(duì)于我區(qū)吃飯財(cái)政來(lái)說(shuō)，無(wú)力投入，拆遷難以進(jìn)行，即使開發(fā)商愿出萬(wàn)元購(gòu)買土地，財(cái)政也沒(méi)有收益。
　　三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對(duì)策
　　隨著城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民變市民是不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)，一部分先富起來(lái)的從事二、三產(chǎn)業(yè)或?yàn)樽优髮W(xué)的農(nóng)民要入城居住，城市居民追求更加舒適的居住環(huán)境，這兩方面的住房消費(fèi)需求，將有力拉動(dòng)我區(qū)房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。從調(diào)查情況看，房屋銷售基本上不存在積壓，人們購(gòu)買力旺盛，房地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)。我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，如果按每年增加城市居住人口千人計(jì)算，大約要開發(fā)萬(wàn)平方米的商品房。為使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速健康發(fā)展，提出以下建議對(duì)策。
　�。ㄒ唬┏耙�(guī)劃，加強(qiáng)宣傳，提高人們的購(gòu)房預(yù)期。做好前期規(guī)劃工作。堅(jiān)持政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的原則，在繼續(xù)搞好沿街商住樓開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)把規(guī)模小區(qū)開發(fā)擺上議事日程，選擇較大的區(qū)域，確定其建設(shè)規(guī)模，爭(zhēng)取每年開發(fā)一個(gè)小區(qū)，如金色花園小區(qū)、月河園小區(qū)等。對(duì)近期要開發(fā)的納入建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排。土地供應(yīng)前，提前公布土地供應(yīng)的計(jì)劃，包括建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)量、區(qū)位、方式、用途等，對(duì)住宅小區(qū)提出套型面積、標(biāo)準(zhǔn)、開竣工時(shí)間、配套設(shè)施、容積率等控制性要求。新建小區(qū)要突出規(guī)模開發(fā)和精品原則，進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)配套、高水平物業(yè)管理。加強(qiáng)宣傳工作。對(duì)擬開發(fā)小區(qū)和建成的住宅利用效果圖、舉辦房交會(huì)等形式進(jìn)行宣傳，通過(guò)宣傳提高人們購(gòu)買預(yù)期和開發(fā)商的投資信心。要抓住當(dāng)前全國(guó)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的時(shí)機(jī)，大力開展招商引資和項(xiàng)目融資，借助外力求發(fā)展，重點(diǎn)引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、口碑好的開發(fā)企業(yè)來(lái)參與我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。
　�。ǘ└愫猛恋貎�(chǔ)備，壟斷一級(jí)市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)力。近幾年，政府雖已拍賣土地成交價(jià)格萬(wàn)元，但土地出讓金大部分返給了原劃撥單位，因?yàn)闆](méi)有自有資金，區(qū)土地儲(chǔ)備中心無(wú)能力儲(chǔ)備土地，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。對(duì)此，土地儲(chǔ)備中心要研究如何從銀行取得貸款或動(dòng)員開發(fā)商在自愿前提下先行墊資，使其具有儲(chǔ)備土地的實(shí)力。國(guó)土部門對(duì)列入年度計(jì)劃或近期要開發(fā)的建設(shè)用地，有計(jì)劃地收回或收購(gòu)，依法實(shí)施拆遷后的凈地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，再招拍掛出讓。這樣一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以隨時(shí)為開發(fā)商供地，改變土地儲(chǔ)備庫(kù)無(wú)地儲(chǔ)備的尷尬局面，真正壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)力。
　�。ㄈ┮�(guī)范市場(chǎng)，堵住漏洞，形成平等競(jìng)爭(zhēng)的局面。任何一種產(chǎn)業(yè)沒(méi) ……（未完，全文共3531字，當(dāng)前僅顯示1783字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策》）