關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題
（一）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高
（二）業(yè)主委員會運轉(zhuǎn)無序
（三）拖欠物業(yè)費現(xiàn)象普遍
（四）矛盾糾紛層出不窮
二、原因分析
（一）組織引領(lǐng)缺位
（二）工作合力不足
（三）市場競爭無序
（四）自治水平有限
（五）業(yè)主履責(zé)“躺平”
三、對策建議
（一）強化黨建統(tǒng)領(lǐng)，確保治理有效
（二）健全_機制，凝聚管理合力
（三）完善評價體系，推動行業(yè)發(fā)展
（四）加強監(jiān)管引導(dǎo)，破解履職困局
（五）注重宣傳教育，激發(fā)業(yè)主熱情
（六）嚴(yán)格依法依規(guī)，強化收益管理
……
關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的調(diào)研報告

近年來，因為物業(yè)管理引發(fā)的各種矛盾糾紛層出不窮，逐步成為城市社區(qū)基層治理中的重點難點問題。為此，區(qū)管副職部門班二組學(xué)員先后到**街道、**街道等地開展調(diào)研，對部分社區(qū)、居民小區(qū)、物業(yè)企業(yè)進(jìn)行實地走訪，并結(jié)合之前在**市實地學(xué)習(xí)考察中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)先進(jìn)經(jīng)驗做法，形成調(diào)研報告。
一、我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題
截至2023年5月，我區(qū)城區(qū)共有住宅小區(qū)997個，在冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)51家，從業(yè)人員2440人，物業(yè)服務(wù)面積約970萬平方米。其中：實施物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)171個，整體物業(yè)管理覆蓋率18%；成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)93個；新建商品房小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)全覆蓋。
（一）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。我區(qū)物業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小、專業(yè)化水平普遍不高，多處于粗放經(jīng)營狀態(tài)，物業(yè)公司為提高收入，削減成本減少人員配備，且從業(yè)人員自身素質(zhì)參差不齊，年齡普遍偏大，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏管理經(jīng)驗和管理方法，對房屋裝修、建筑物的公用設(shè)施管理維護(hù)
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存在故意拖欠物業(yè)服務(wù)費的問題。以**街道統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，目前轄區(qū)**半島小區(qū)收費率約86%，**社區(qū)**國際收費率約80%，**社區(qū)**財富中心B區(qū)收費率約81%，僅有**社區(qū)**佳苑收費率達(dá)到了95%以上，其余小區(qū)不同程度存在收費難的情況。
（四）矛盾糾紛層出不窮。近年來，由于物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主委員會亂作為、開發(fā)商遺留問題、個別業(yè)主惡意拖欠等原因造成的矛盾糾紛呈上升趨勢，極易引發(fā)社會關(guān)注，造成不穩(wěn)定因素。個別街道因物業(yè)相關(guān)的矛盾糾紛占比高達(dá)50%以上，逐步成為社會主要矛盾糾紛來源。2022年，**法庭共受理全區(qū)物業(yè)案件672件，調(diào)解成功155件。從信訪事項來看，2022年，**街道涉及物業(yè)相關(guān)信訪事項12件、占比12.5%，**街道8件、占比16.3%；從近段時間全區(qū)信訪投訴看，物業(yè)領(lǐng)域信訪接訪83件次，占全區(qū)信訪接訪總量的15%。
二、原因分析
（一）組織引領(lǐng)缺位。按照《**市物業(yè)管理條例》規(guī)定，社區(qū)黨組織要加強物業(yè)公司、業(yè)主委員會的組織和指導(dǎo)。通過走訪轄區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會，大部分沒有黨支部或者黨小組，社區(qū)黨組織難以從上下級組織的角度介入物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會的具體事務(wù)，加之原本監(jiān)管手段就不多，造成上下管理脫節(jié)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會“野蠻生長”滋生問題矛盾。
（二）工作合力不足。物業(yè)管理面大量廣，屬地政府、住建、城管、環(huán)保、公安、市場監(jiān)督、規(guī)資等部門單位均承擔(dān)一定的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)，且各個地區(qū)、各個社區(qū)、各個小區(qū)面臨的問題差異很大、情況復(fù)雜。但目前，物業(yè)管理遵照執(zhí)行的《中華人民共和國物權(quán)法》《**市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)對基層的操作性、針對性不強，各部門單位、屬地政府之間還存在職責(zé)邊界不明晰有交叉的情況，沒有形成有效的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，對物業(yè)管理亂象、業(yè)主違法建設(shè)、業(yè)主委員會亂作為等打擊處置合力不夠。
（三）市場競爭無序。全區(qū)注冊的51家物業(yè)企業(yè)中，規(guī)上物業(yè)企業(yè)僅5個、占比9.8%，其余企業(yè)市場競爭力較弱，常常以低價中標(biāo)，全區(qū)共有40余個物業(yè)服務(wù)小區(qū)虧損經(jīng)營，虧損小區(qū)只能依靠減少人員來降低成本，從而陷入惡性循環(huán)。此外，有的物業(yè)企業(yè)甚至以送錢送物等不正當(dāng)競爭手段，違規(guī)獲得物業(yè)服務(wù)項目，擾亂物業(yè)服務(wù)市場正常秩序，影響行業(yè)健康有序發(fā)展。
（四）自治水平有限。業(yè)主委員會作為基層自治組織，應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，但由于同樣屬于基層自治組織的社區(qū)無執(zhí)法職能，其管理僅限于協(xié)調(diào)、勸導(dǎo)等，缺乏有效監(jiān)督與指導(dǎo)；加之部分業(yè)主委員會成員文化程度、工作能力參差不齊，缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，服務(wù)意識淡薄，不愿參與物業(yè)管理，導(dǎo)致發(fā)展簡單粗暴、運轉(zhuǎn)混亂無序。即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者，不能有效發(fā)揮自治作用。
（五）業(yè)主履責(zé)“躺平”。缺乏物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)知識，不少業(yè)主對于維護(hù)自身權(quán)益、增進(jìn)小區(qū)管理的意識相對缺乏，平日不積極參與公共事務(wù)，一些業(yè)主在對需要業(yè)主共同決策的事項不完全清楚的情況下，草率投票或選擇棄權(quán)，造成難以形成統(tǒng)一意見，業(yè)主大會很難形成決議，一旦出問題又容易對處理方式產(chǎn)生質(zhì)疑，不能正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。
三、對策建議
黨的二十大報告提出：“健全城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，及時把矛盾糾紛化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。”目前，物業(yè)管理作為社區(qū)治理的重要內(nèi)容，是關(guān)系人民群眾切身利益的“關(guān)鍵小事”，必須高度重視，推動問題有效解決。
（一）強化黨建統(tǒng)領(lǐng)，確保治理有效。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一個最突出的現(xiàn)象就是，物業(yè)管理水平低下、矛盾糾紛突出的小區(qū)，一定沒有成立相應(yīng)的黨組織；反之 ……（未完，全文共5518字，當(dāng)前僅顯示1938字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的調(diào)研報告》）