對(duì)我國房地產(chǎn)交易稅收制度改革的建議

目錄/提綱：……
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的簡(jiǎn)析
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅制存在的問題
三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)主要稅種的進(jìn)一步探討
四、對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度改革的幾點(diǎn)建議
……
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的簡(jiǎn)析
　　現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅（個(gè)人或企業(yè)）、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅以及營業(yè)稅的各種附加等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中現(xiàn)行交易稅收制度對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范交易行為曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度本身的缺陷開始逐漸暴露出來。征稅的法律、法規(guī)依據(jù)多在年以前制定。過去，我國城鎮(zhèn)居民中擁有房的極少，社會(huì)對(duì)于擁有房產(chǎn)者和出租、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為存在嚴(yán)重的偏見，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見在稅
　　收制度中反映明顯。房產(chǎn)自用稅負(fù)較輕，轉(zhuǎn)讓出租則課以重稅。具體表現(xiàn)為稅種重復(fù)，稅率偏高。詳見附表。
　　二、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅制存在的問題
　　過去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化。房產(chǎn)總量成倍增加，房?jī)r(jià)與年相比上漲了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；購置房產(chǎn)出租已成為城鎮(zhèn)居民正常投資渠道之一；各類房產(chǎn)交易的活躍程度遠(yuǎn)非十多年前的狀況可以比擬。現(xiàn)行的從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代稅收體系中演變而來的房地產(chǎn)交易稅收制度已日漸落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。臨近入世，現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的弊端越來越明顯地暴露出來，主要表現(xiàn)為：
　�、倍惙N繁多，程序復(fù)雜，辦事缺乏透明度。
　　對(duì)于房地產(chǎn)買
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略869字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
差很大，若再考慮價(jià)格差別因素，稅負(fù)差距更大。這種差距主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
　　（）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負(fù)的差距。
　　以福州市為例，根據(jù)財(cái)稅字〔〕號(hào)文件，個(gè)人購買普通商品住宅稅率包括契稅％、印花稅％合計(jì)％，購買高檔商品住宅稅率為％，購買商品非住宅稅率為％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。號(hào)文還規(guī)定，居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅，使得轉(zhuǎn)讓普通住宅與非普通住宅的稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對(duì)差距達(dá)一百倍以上，前者為印花稅％，后者包括營業(yè)稅及其附加％及印花稅％，合計(jì)為％。若考慮所得稅和土地增值稅差距更大。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓普通住宅可以享受免征該兩種稅的優(yōu)惠，而轉(zhuǎn)讓非普通住宅則沒有這一方面的優(yōu)惠政策。
　　（）出租住宅與非住宅稅負(fù)的差距
　　財(cái)政部國家稅務(wù)總局從今年起下調(diào)住宅出租的稅負(fù)，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅稅率合計(jì)從％下調(diào)為％，非住宅未作調(diào)整仍為％，兩者相差達(dá)個(gè)百分點(diǎn)。后者是前者的倍。
　　不同標(biāo)的之間的稅負(fù)差距太大，不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)主要稅種的進(jìn)一步探討
　　⒈房產(chǎn)稅
　　房產(chǎn)稅的征收依據(jù)是國務(wù)院年發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，年月日起施行。該條例規(guī)定房產(chǎn)稅有根據(jù)房產(chǎn)自用或出租，分別采用不同的計(jì)征方式。自用的從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)價(jià)值扣除－％后的％征收；出租的從租計(jì)征，按租金總額的％征收；個(gè)人自用住宅免征。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，應(yīng)當(dāng)不分自用、出租，全面開征。年制訂的房產(chǎn)稅條例規(guī)定就是不分出租自用全部征收，年修改時(shí)為推動(dòng)房改，鼓勵(lì)居民購買公有住宅，對(duì)個(gè)人自用住宅免征房產(chǎn)稅�，F(xiàn)在，時(shí)間已過去十多年，情況已發(fā)生很大變化，房改已基本完成，階段性的優(yōu)惠政策也應(yīng)告一段落。隨著人民生活水平的提高，擁有兩套以上住宅的城鎮(zhèn)居民也越來越多。閑置房產(chǎn)是對(duì)資源的浪費(fèi)。據(jù)介紹我國人口四倍于美國，但適合人類居住的國土面積僅為美國的一半，應(yīng)當(dāng)十分珍惜。從這一角度看，為優(yōu)化資源配置，有必要全面開征房產(chǎn)稅，促進(jìn)閑置房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通，發(fā)揮效用。
　　以稅征實(shí)踐來看，由于住宅出租要征房產(chǎn)稅，自用則不征，使得很多出租住宅者隱瞞真情，增加管理上的困難，使稅收流失。
　　出租、自用使用不同的稅基似也不妥，作為財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)當(dāng)相同，出租房產(chǎn)的租金收入，應(yīng)通過所得稅調(diào)整而不應(yīng)從房產(chǎn)稅調(diào)整。簡(jiǎn)言之，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)全部從價(jià)計(jì)征。
　　實(shí)際上，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)在使用、占有環(huán)節(jié)征收。美國的稅收制度中，與房產(chǎn)稅相當(dāng)?shù)亩惙N是不動(dòng)產(chǎn)稅，稅率各州不等，平均約－％。為保證不動(dòng)產(chǎn)的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量專業(yè)人員。在征收管理方面，地方稅務(wù)部門都有一套有效的管理辦法，如規(guī)定年度最后繳稅日，提前繳的可獲適當(dāng)優(yōu)惠（－％），逾期要罰款等。
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　　契稅是一種財(cái)產(chǎn)取得稅。新的契稅條例是年月日開始實(shí)施的。此前一直沿用年制定的契稅條例，稅率是％。年起，不斷有開發(fā)商和購房者抱怨稅率太高。年起改為按成交價(jià)的－％征收，具體稅率由各省（區(qū)、市）制定的，福建省定為％。為減輕稅收負(fù)擔(dān)，啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)，年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文通知（〔〕號(hào)），個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。這一優(yōu)惠政策對(duì)于推動(dòng)住宅銷售，消化空置商品房起到了積極作用。顯然，國家決策層也已接受契稅稅率仍然太高的觀點(diǎn)并已著手解決。號(hào)文件下調(diào)了購買普通住宅的契稅，而非普通住宅則仍維持原有的稅率。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，寫字樓、商店、車隊(duì)以及高檔住宅要配套建設(shè)以滿足不同對(duì)象的需求。目前，寫字樓、車庫積壓較多，要發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，有必要在降低普通住宅契稅的同時(shí)，將非普通住宅的契稅也適當(dāng)下調(diào)。
　　有必要指出，普通住宅與高檔住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)并沒有明顯界定，各地?zé)o所適從，政策上的漏洞給實(shí)際操作帶來很大的麻煩，財(cái)政部年月日發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民有住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，可見，當(dāng)時(shí)財(cái)政部對(duì)于高檔、普通住宅之間的區(qū)分沒有貿(mào)然作出界定，因?yàn)閮烧咧g的是漸變過渡的，實(shí)際上就沒有明顯的界限。年月日發(fā)布的國發(fā)〔〕號(hào)文件《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》，其中說到高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目指：?jiǎn)挝幻娣e建筑設(shè)計(jì)造價(jià)高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌�、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項(xiàng)目。文中對(duì)一般民用住宅的概念沒有確定，因而高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的概 ……（未完，全文共6951字，當(dāng)前僅顯示2441字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《對(duì)我國房地產(chǎn)交易稅收制度改革的建議》）