國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響初探

　　一、國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺
　　眾所周知，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用非常大，但如果在發(fā)展中不謹(jǐn)慎，對金融安全將會產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)中約70％的資金來自銀行，一旦出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問題。根據(jù)央行的統(tǒng)計，1998年至2002年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3％；1997年至2002年，個人住房貸款余額年均增長一倍以上，兩者的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期gdp的增速。
　　商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，并最終將企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。相反，房地產(chǎn)需求過熱，無論是實(shí)際需求還是投資投機(jī)需求，會在短期不斷誘發(fā)抬高房地產(chǎn)價格，最終脫離市場實(shí)際需求能力而出現(xiàn)泡沫，而泡沫堆積的后果也就是經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。從許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。
　　因此，必須使房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。自2002年下半年以來，由于部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過
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（比上旬下降218元/平方米）。其中以西湖區(qū)增量最為突出，占總量30%左右的份額。該區(qū)塊的掛牌特點(diǎn)是：翠苑、古蕩新村等一批位于城西的老牌（1990年前占20%）物業(yè)攜2000年后新物業(yè)同步增量入市。下城區(qū)僅次于西湖區(qū)，掛牌量占總量的23%，而該區(qū)域下滑幅度與西湖區(qū)情況相近（每平方掛價下降約120元/平方米左右）。
　　2、房交會期間許多有效的需求被高價壓抑，有的甚至轉(zhuǎn)向租賃。而到了五月下旬，供大于求愈演愈烈，供需比進(jìn)而攀升為2.02：1。從4月的成交清淡演變成觀望情緒濃重，需求銳減。與此同時租賃交易卻居高不下，大大超過往年的成交量。杭市房地產(chǎn)供大于求的市場格局已經(jīng)基本形成。
　　3、住宅一級市場上開發(fā)商銷售進(jìn)度正在加快。據(jù)調(diào)查，杭州市的幾家樓盤開盤都比計劃開盤日期提前了不少時日。且今年4月份以來杭州主要媒體上房地產(chǎn)廣告投放量逐漸增多，體現(xiàn)了開發(fā)商多數(shù)希望盡早回籠資金，規(guī)避風(fēng)險資金，“惜售”現(xiàn)象正逐步消失。
　　4、土地招標(biāo)中的流標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。2004年6月15日杭州市國土局4宗土地競價出讓，僅有兩宗成交，其中成交的兩宗土地溢價幅度很小，樓面地價均在2800元/平方米以下。
　　我們知道經(jīng)過數(shù)年的高速發(fā)展之后，杭州房地產(chǎn)市場中已經(jīng)積累了一些不協(xié)調(diào)因素，市場內(nèi)部早已潛伏了市場調(diào)整的強(qiáng)烈沖動，而“杭州房地產(chǎn)新政”則加速了這種調(diào)整的速度。特別是2004年元旦開始恢復(fù)實(shí)施的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅”政策被公認(rèn)為地方政府開始調(diào)整適度超前調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場的標(biāo)志性政策措施。眾所周知，本次金融緊縮政策除了存款準(zhǔn)備金率提高所導(dǎo)致的信貸總規(guī)模收縮以外，規(guī)定開發(fā)商提高項(xiàng)目資本金比例、對投資購房（第二套住宅）信貸門檻的提高、對房齡較大的住房停止抵押貸款等住宅政策的實(shí)施，對房地產(chǎn)市場無疑會產(chǎn)生直接、深刻和全方位的影響。
　　根據(jù)在地統(tǒng)計口徑，各種所有制類型的我區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)已逾50家，至六月底，僅房地產(chǎn)企業(yè)稅收達(dá)2.4億，占全區(qū)財政總收入的23.5%。由于房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用相當(dāng)大（如水泥、鋼材等工業(yè)企業(yè)和建筑裝潢業(yè)的發(fā)展），且在吸納勞動力和就業(yè)方面也起到了很大的作用，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展對城區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用已不容忽視。為此我們對我區(qū)的一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查了解。多數(shù)企業(yè)認(rèn)為，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策目前還不明顯，但其影響是深遠(yuǎn)的，主要有以下幾個方面：
　　1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業(yè)的銷售和融資都將產(chǎn)生困難。
　　2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對企業(yè)造成一定的資金壓力。
　　3、多數(shù)企業(yè)認(rèn)為國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)雖還沒有造成很大的影響，但是可以認(rèn)識到房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。
　　4、還有一些企業(yè)提到國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在投資資金鏈方面，直接影響到這些企業(yè)的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產(chǎn)生較大的影響。
　　可以說，此番宏觀調(diào)控背景下，金融緊縮政策是杭州樓市調(diào)整的主要原因。我們知道金融緊縮政策首先減弱了住宅金融支持力度，有效降低了住宅市場的投機(jī)或投資需求。比如，杭州市一些商業(yè)銀行對第二套住宅將采取提高首付款數(shù)額、降低按揭成數(shù)等住宅信貸限制政策，這會直接削減投機(jī)或投資購房的能力，極大地降低投資或投機(jī)住宅需求。其次，金融緊縮政策下，開發(fā)商對住宅市場價格走勢的預(yù)期開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這會降低開發(fā)商在土地市場上的“出價”，住宅需求者價格上漲預(yù)期降低、觀望心理加重，住宅現(xiàn)期需求減少。投機(jī)或投資需求降低的最初效應(yīng)是住宅價格上漲的幅度回落，這會直接弱化投資或投機(jī)購房者的房價上漲預(yù)期，預(yù)期的逆轉(zhuǎn)一方面會進(jìn)一步降低住宅購買需求，另一方面會增加住宅二級市場上的供給或者租賃供給。
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。房地產(chǎn)項(xiàng)目中接近70％資金來自銀行，部分項(xiàng)目銀行資金比例高達(dá)90％左右，若全面嚴(yán)格實(shí)施該政策，將產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)，可能對當(dāng)前房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。就目前而言，我國的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在：
　　1、房地產(chǎn)消費(fèi)勢頭受抑制。
　　該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時，中低價住房消費(fèi)由于事實(shí)上提高了 ……（未完，全文共4658字，當(dāng)前僅顯示2352字，請閱讀下面提示信息。收藏《國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響初探》）