對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理的建議

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理的建議
——兼論龍巖中心城市房地產(chǎn)價(jià)格管理服務(wù)措施

衣食住行是百姓的基本需求，富裕起來的廣大群眾在向小康社會(huì)進(jìn)程中，把改善和提高住宅質(zhì)量和水平放在了重要的位置，但多年來住宅的價(jià)格不斷增高，增長(zhǎng)速度一年比一年快，如筆者所在的福建省龍巖市所在的中心城市自1997年以來商品房?jī)r(jià)格一路快速上升，商品房平均價(jià)格從當(dāng)年1200元/平方米狂升至2006年的2646元/平方米，八年來平均價(jià)格漲幅達(dá)17.2%，2005年以來，自國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等控制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施后，商品房平均價(jià)格漲幅已從2004年的18.96%下降到2006年的16.78%，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的格局，需要價(jià)格、發(fā)改、建設(shè)、國(guó)土等相關(guān)政府部門今后繼續(xù)聯(lián)手出臺(tái)有力措施，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理�，F(xiàn)結(jié)合價(jià)格部門的工作實(shí)際提出若干建議如下：
第一,規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格一月一個(gè)價(jià)，有的周期還更短。更花的是房地產(chǎn)價(jià)格還存在著許多價(jià)外價(jià)的行為，比如一樓盤每平方米訂合同時(shí)的銷售價(jià)格2000元
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格需要進(jìn)行過濾，而個(gè)別地方的政府部門，有時(shí)也因溝通不夠或認(rèn)識(shí)不一等出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)特別是價(jià)格信息資料“打架”沖突的情況，這種的不一至，不只部門與部門間，甚至上下級(jí)之間都會(huì)出現(xiàn)，如2007年國(guó)家某部委對(duì)廣東省廣州市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了與地方政府相關(guān)部門的數(shù)字不一的情況。為避免此情況的發(fā)生，價(jià)格行政主管部門要在深入基層調(diào)查的基礎(chǔ)上，與其它二個(gè)部門主動(dòng)進(jìn)行交流和溝通，共同建立準(zhǔn)確、全面、實(shí)用性強(qiáng)的房地產(chǎn)價(jià)格方面的信息系統(tǒng)。
不管如何分類，房地產(chǎn)價(jià)格信息系統(tǒng)包括房地產(chǎn)成本信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格信息系統(tǒng)二大類。建議對(duì)龍巖中心城市范圍內(nèi)目前的85個(gè)的樓盤建立房地產(chǎn)成本信息檔案，房地產(chǎn)成本信息檔案內(nèi)容有國(guó)有土地使用權(quán)取得成本、建筑安裝成本、小區(qū)配套設(shè)施成本、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本和財(cái)務(wù)成本、銷售（含廣告策劃）成本等，由于房地產(chǎn)成本信息系統(tǒng)涉及方方面面，因此可以從易到難開展工作，取得國(guó)有土地使用權(quán)成本可以從國(guó)土資源管理局獲得；而建筑安裝成本可以通過建設(shè)行政管理部門，綜合開發(fā)商與施工單位的施工合同進(jìn)行修正后獲得，這是二個(gè)極容易取得的數(shù)據(jù)，也是第一步可以開展的工作；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集其他的成本，匯總后可以作為房地產(chǎn)價(jià)格管理的工作基礎(chǔ)；在時(shí)機(jī)成熟后，第三步工作就是與房地產(chǎn)管理部門、統(tǒng)計(jì)部門協(xié)商溝通，在取得一致意見后，建立統(tǒng)一的各樓盤的房地產(chǎn)價(jià)格信息發(fā)布系統(tǒng)。
第三，加強(qiáng)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的清理工作。房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目很多，有行政性收費(fèi)，還有事業(yè)性收費(fèi)，除此之外還存在著大量的服務(wù)性收費(fèi)，如招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理的收費(fèi)。在眾多收費(fèi)項(xiàng)目中，有的收費(fèi)項(xiàng)目明顯屬于多頭征收，有的則屬于在收費(fèi)期限過后還在繼續(xù)加以征收；有的收費(fèi)項(xiàng)目在收費(fèi)項(xiàng)目上可高可低，具有一定的彈性，但一些部門和人員出自利益驅(qū)動(dòng)，對(duì)這種_裁量權(quán)的使用非常隨意，往往就高不就低。由于一些行政事業(yè)單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商握有行_利，房地產(chǎn)商往往認(rèn)為破財(cái)消災(zāi)省事，而最終采取的作法是把這些過多過亂的收費(fèi)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上，開發(fā)商們常常是對(duì)此過多過爛的收費(fèi)采取忍讓的態(tài)度，結(jié)果是造成房地產(chǎn)商品價(jià)格過高，導(dǎo)致百姓負(fù)擔(dān)太重的危害群眾利益的事情發(fā)生。
針對(duì)上述問題，價(jià)格行政主觀部門要積極認(rèn)真，有所作為。通過對(duì)開發(fā)商和各行政主管部門二條渠道，同時(shí)進(jìn)行涉及房地產(chǎn)方面的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查；在此基礎(chǔ)上，可以會(huì)同財(cái)政、審計(jì)、政府法制等部門對(duì)各種收費(fèi)情況進(jìn)行法律法規(guī)的依據(jù)審查，凡是沒有法律法規(guī)依據(jù)的，一律給予取消；在清理結(jié)束后，在《閩西日?qǐng)?bào)》、《龍巖市人民政府公報(bào)》等媒體上公開發(fā)布涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，把已經(jīng)取消的收費(fèi)項(xiàng)目向社會(huì)發(fā)布，繼續(xù)保留的收費(fèi)項(xiàng)目，則要把收費(fèi)項(xiàng)目、執(zhí)行有效期限等進(jìn)行公布，讓全社會(huì)參加監(jiān)督；清理期間，一律停止新出臺(tái)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的行政事業(yè)性項(xiàng)目，在清理結(jié)束后，對(duì)新增加的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，要嚴(yán)格加以把關(guān)，防止一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目再次以各種借口進(jìn)行反彈。通過對(duì)涉及項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的清理工作，確實(shí)減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本和穩(wěn)定房地產(chǎn)的功效。
第四，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房等保障用房政府定價(jià)工作�！洱垘r中心城市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》提出規(guī)劃期內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用住房40.8萬平方米、廉租住房3．5萬平方米。實(shí)際上2006年完成情況是：經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積14.22萬平方米、投資1．01億元、竣工面積8．83萬平方米、銷售面積10.17萬平方米。 2007年建設(shè)建筑面積近7萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，建筑面積約17萬平方米的蓮東小區(qū)E、F組團(tuán)也已經(jīng)開工，蓮東廉租房正在開展前期工作，中心城市廉租房保障申請(qǐng)工作即將開始。但是中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格還存在局限性，如經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量還不能達(dá)到有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的 ……（未完，全文共5732字，當(dāng)前僅顯示2013字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理的建議》）