福建省住房價格管理的實踐與探索

目錄/提綱：……
一、有效履職，切實做好保障性和政策性住房價格管理
三是根據(jù)新形勢發(fā)展的需要，積極探索限價商品住房價格管理
一是積極探索先定價后招標的經(jīng)濟適用住房定價方式
二是改進經(jīng)濟適用住房土地取得費用的確定方式
三是采取有效措施加強經(jīng)濟適用住房價格定價后的監(jiān)管
二、完善制度，努力規(guī)范商品住房交易價格行為
（一）制定有效措施，規(guī)范商品住房交易價格行為
（二）部門聯(lián)動，完善商品房銷售“一房一標價”制度
三、開拓創(chuàng)新，探索商品住房成本測算公布辦法
二是為了維護廣大購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展
三是可以為政府宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，在一定程度上防止哄抬房價
四、強化監(jiān)管，清理規(guī)范涉及住房建設(shè)和消費領(lǐng)域的收費
（一）清理收費項目，對涉及住房建設(shè)和消費領(lǐng)域收費進行全面整頓
（二）規(guī)范收費行為，制定涉及住房建設(shè)和消費領(lǐng)域收費行為管理辦法
（三）結(jié)合本省實際，認真落實經(jīng)濟適用住房收費優(yōu)惠政策
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找準定位 開拓思路 在住房價格管理中發(fā)揮應(yīng)有作用
——福建省住房價格管理的實踐與探索
住房價格上漲過快是近年來社會和群眾普遍關(guān)注的熱點問題。在價格部門對住房價格管理職能有限的情況下，我省價格部門能找準定位，從著力解決住房價費等群眾關(guān)心的熱點問題入手，有效履行職責，積極拓展思路，努力在住房價格管理中發(fā)揮了應(yīng)有作用，為我省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)營造了良好的價格環(huán)境。
一、有效履職，切實做好保障性和政策性住房價格管理
經(jīng)濟適用住房、廉租住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，這部分住房價格監(jiān)管是價格部門的法定職能。近幾年來，我省各級價格主管部門能認真做好經(jīng)濟適用住房價格、廉租住房租金管理工作，確保國家有關(guān)價格優(yōu)惠政策惠及廣大中低收入家庭。一是在經(jīng)濟適用住房價格管理方面，切實按照國家和省有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房價格的審批程序和作價辦法，按照利潤率不超過3%的原則確定經(jīng)濟適用住房銷售價格，并與同一區(qū)域內(nèi)的
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規(guī)定了銷售總額的上限，有效解決了基準價格上浮3%后銷售價格的監(jiān)管問題。二是改進經(jīng)濟適用住房土地取得費用的確定方式。根據(jù)國家和我省現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房價格管理辦法規(guī)定，土地取得費是按照征用土地所實際支付的費用確定。從近年來省物價局審定的幾個經(jīng)濟適用住房項目價格情況看，有些單位利用原劃撥土地集資合作建設(shè)經(jīng)濟適用住房，其實際支付的土地取得費用很低，有的甚至未發(fā)生費用，如果僅按實際支出的土地取得費用來測算，顯然不符合社會實際情況，由此計算得出的經(jīng)濟適用住房基準價格也必然和其他經(jīng)濟適用房價格形成極大的反差，從而有失價格的公正性和合理性。為此，我們在審核這部分經(jīng)濟適用住房價格時，不是簡單地按照建設(shè)單位報送的資料確定土地費用，而是在充分考慮各方面因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分的調(diào)查分析，參照當?shù)赝粫r期、同一地段或類似區(qū)域經(jīng)濟適用住房的土地取得費用來測算。實踐證明，按照這種方式確定土地取得費用，既能保證審定價格的公正性和合理性，又能防止國有土地收益的流失。三是采取有效措施加強經(jīng)濟適用住房價格定價后的監(jiān)管。2004年，省物價局會同建設(shè)、國土等部門制定經(jīng)濟適用住房管理辦法，加強經(jīng)濟適用住房銷售收入的管理，明確對于經(jīng)濟適用住房超面積標準部分以及店面、車庫（位）等營業(yè)性用房，應(yīng)當嚴格按市場價出售，其收入必須納入專項管理，在用于項目的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套費用外，節(jié)余部分由各地政府專項用于經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)。針對一些市、縣遇到的高層經(jīng)濟適用住房樓層、朝向差價如何確定問題，省物價局要求各級價格主管部門在審定基準價格及浮動幅度的同時，應(yīng)當明確經(jīng)濟適用住房樓層、朝向差價按整幢(單元)增減的代數(shù)和為零的原則確定，并根據(jù)其審定經(jīng)濟適用住房基準價格及浮動幅度乘以實際可售經(jīng)濟適用住房建筑面積，對銷售總額上限予以控制。在此基礎(chǔ)上，福州市物價局會同當?shù)胤抗芫謱?jīng)濟適用住房的樓層朝向調(diào)節(jié)系數(shù)予以具體規(guī)范，明確經(jīng)濟適用住房的樓層朝向代數(shù)和只能小于等于零。
二、完善制度，努力規(guī)范商品住房交易價格行為
（一）制定有效措施，規(guī)范商品住房交易價格行為。除經(jīng)濟適用住房、廉租住房和公有住房外，我省大多數(shù)住房價格均放開由市場調(diào)節(jié)。近幾年這部分實行市場調(diào)節(jié)價的商品住房發(fā)生的價費矛盾和糾紛很多，如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價外另行收取水、電、燃氣、通訊等屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費用，部分開發(fā)企業(yè)在消費者購房后不切實履行銷售合同中約定的價格承諾，住房交易過程中代收代付收費行為比較混亂等等。為有效解決商品住房交易過程存在的諸多不規(guī)范價格行為問題，2006年省物價局在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，與有關(guān)部門聯(lián)合提出《關(guān)于進一步完善住房供應(yīng)體系規(guī)范和促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》報經(jīng)省政府同意，以省政府辦公廳文件明確住房開發(fā)建設(shè)的成本和費用支出應(yīng)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度規(guī)定，對屬購買人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的建設(shè)配套等費用，應(yīng)包含在住房銷售價格中，不得向購買人另行收取。這一規(guī)定為規(guī)范商品住房交易價格行為，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價外加收費用提供了政策依據(jù)。據(jù)此，各地長期以來群眾反映強烈的商品房價外加收燃氣建設(shè)費等問題迎刃而解。在此基礎(chǔ)上，2007年省物價局結(jié)合本省實際情況，制定出臺了《關(guān)于規(guī)范新建商品住房交易價格行為的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將商品住房銷售價格內(nèi)應(yīng)包含的成本費用轉(zhuǎn)為在房價外另行收取，不得強制服務(wù)、強制收費或?qū)?yīng)承擔的費用轉(zhuǎn)嫁給購房者，要求開發(fā)企業(yè)必須兌現(xiàn)買賣合同中約定的各項價格承諾，必須嚴格執(zhí)行明碼標價制度等等，這些對進一步規(guī)范商品住房交易過程中 ……（未完，全文共5396字，當前僅顯示1895字，請閱讀下面提示信息。收藏《福建省住房價格管理的實踐與探索》）