和諧社會(huì)視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析

　　□ 作者：1、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院 2、華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院 彭開(kāi)麗1 李紅波2
　　內(nèi)容摘要：本文分析了和諧社會(huì)目標(biāo)下實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性，討論了房地產(chǎn)政策主體之間的互動(dòng)關(guān)系。并運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法闡述了政府用制度性安排解決房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性問(wèn)題的必要性，最后得出結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)控政策是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。
　　關(guān)鍵詞：和諧社會(huì) 房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)政策主體 制度性安排
　　國(guó)務(wù)院七部委于2005年4月頒發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接調(diào)控全面展開(kāi)；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還存在的一些如少許城市房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場(chǎng)管理比較混亂、投資增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，又從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié)，完善統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六個(gè)方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見(jiàn)；緊接著九部委頒布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，開(kāi)始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺(tái)如此之多，表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的
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建和諧社會(huì)”的宗旨。
　　房地產(chǎn)政策的主體關(guān)系分析
　　黨的十六屆四中全會(huì)決議中第一次提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的命題，明確指出：形成全體人民各盡其能、各得其所，而又和諧相處的社會(huì)。學(xué)術(shù)界對(duì)“和諧社會(huì)”有比較一致的解釋?zhuān)荷鐣?huì)的各個(gè)_能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動(dòng)，整個(gè)社會(huì)能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài)，社會(huì)能夠安全地運(yùn)行和健康地發(fā)展�，F(xiàn)代和諧社會(huì)能夠協(xié)調(diào)好社會(huì)整體利益和個(gè)體利益的關(guān)系，因而能充分激發(fā)社會(huì)的活力，使創(chuàng)造財(cái)富的源泉得以充分涌流，使社會(huì)呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài)，使社會(huì)各個(gè)_和社會(huì)成員“各盡所能，各得其所”。
　　在當(dāng)代中國(guó)，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)，又是各類(lèi)利益集團(tuán)角逐的載體，既是政府官員打造政績(jī)的政治工具，又是重新分配社會(huì)財(cái)富的非正常方式。沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)狀況。
　　從建立和諧社會(huì)角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者，開(kāi)發(fā)商、投資者是政策的受動(dòng)者，中低收入者應(yīng)是依賴(lài)政策維護(hù)公平和正義的弱勢(shì)_，各個(gè)主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系：政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢(shì)_的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢(shì)_的利益為必要前提條件，而應(yīng)是政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)_的利益增進(jìn)同時(shí)，中低收入者弱勢(shì)_的住房條件隨之得到改善。而實(shí)際出現(xiàn)的現(xiàn)象是：政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，盡力從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的財(cái)政收入；開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)；投資者和投機(jī)者跟隨開(kāi)發(fā)商一起追逐利潤(rùn)最大化。于是，政府、開(kāi)發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢(shì)_都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，在同利益相關(guān)的制度設(shè)計(jì)、政策安排等方面也相應(yīng)地?fù)碛休^大的影響力，進(jìn)而就可能造成一種利用種種優(yōu)勢(shì)使購(gòu)房者受損而使己獲益的局面。這對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，特別是對(duì)于中低收入購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是十分不公的。
　　如果地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行政策維護(hù)社會(huì)公平和正義的底線，無(wú)論房地產(chǎn)在市場(chǎng)如何交易倒賣(mài)，城鎮(zhèn)居民中占人口比例80%左右的中低收入者畢竟是房產(chǎn)的最終接盤(pán)者，將長(zhǎng)久承擔(dān)著巨大的購(gòu)房壓力，這必定會(huì)使他們產(chǎn)生諸如不滿(mǎn)、抵觸，甚至反抗的情形，以致于造成社會(huì)各階層各個(gè)_之間的惡性互動(dòng)。近二十年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了一批暴富階層，也讓中低收入者因購(gòu)房陷入長(zhǎng)期的負(fù)債。
　　為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)的安全運(yùn)行和健康發(fā)展，必須形成一個(gè)政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、普通購(gòu)房者之間良性的、公正的、合理的互動(dòng)結(jié)構(gòu)。即政府要切實(shí)轉(zhuǎn)變職能角色，從經(jīng)濟(jì)人轉(zhuǎn)向公仆，樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，平衡各社會(huì)結(jié)構(gòu)收益；開(kāi)發(fā)商、投資者和投機(jī)者要具有一定的社會(huì)責(zé)任感，遵守法律法規(guī)；普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監(jiān)督等。也要實(shí)現(xiàn)包括房屋和土地在內(nèi)的所有社會(huì)財(cái)富更為公平地分配給所有社會(huì)成員，保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會(huì)各成員間公平合理地分配。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
　　在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看來(lái)，只有通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用，才能使各種生產(chǎn)要素得到合理的配置和有效利用，從而使一國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到最大限度的增長(zhǎng)。然而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐從一個(gè)側(cè)面證明，市場(chǎng)的能力是有限的。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活不存在，也不可能存在像亞當(dāng)斯密所描述的那種完善市場(chǎng)，市場(chǎng)本身的缺陷說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論有缺陷，何況我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在摸索前行階段，經(jīng)濟(jì)尚處于轉(zhuǎn)型期，_、政策與現(xiàn)實(shí)的矛盾沖突如不能得到妥善解決，沉積日久將成為社會(huì)動(dòng)蕩的隱患。而指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的理論是借用國(guó)外存在缺陷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論和國(guó)內(nèi)不成熟的市場(chǎng)理論。只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家職業(yè)的嚴(yán)肅性促使經(jīng)濟(jì)學(xué)家嚴(yán)肅地去考慮社會(huì)中的個(gè)人和_的倫理信條時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)濟(jì)模型和經(jīng)濟(jì)理論才能適用于現(xiàn)實(shí)世界。
　　從理論上講，市場(chǎng)無(wú)疑是配置資源、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的一種方式，，而制度強(qiáng)調(diào)糾偏市場(chǎng)失靈，保證市場(chǎng)機(jī)制的持續(xù)運(yùn)行。科斯認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的缺陷在于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部性，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)把制度因素作為一種既定的“外生變量”，并將市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制描繪成和諧的、無(wú)利益沖突的、無(wú)摩擦的過(guò)程，而忽視了制度對(duì)資源配置的影響。因而在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看來(lái)，由于土地資源的稀缺性和人的需求的無(wú)限性，必然導(dǎo)致人們?yōu)闋?zhēng)奪稀缺資源而產(chǎn)生的利 ……（未完，全文共4373字，當(dāng)前僅顯示2209字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《和諧社會(huì)視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析》）