裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

目錄/提綱：……
一、項(xiàng)目基本概況
二、項(xiàng)目的swot分析
（一）優(yōu)勢點(diǎn)（s）：
（二）局限性（w）
（三）機(jī)會點(diǎn)（o）
（四）威脅點(diǎn)（t）
三、商業(yè)模式分析：
（一）綜合性商業(yè)模式
（二）主題性商業(yè)模式
（三）專業(yè)性商業(yè)模式
四、項(xiàng)目整體定位
（一）項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式
（二）價(jià)格定位
（三）客戶定位
五、營銷推廣策略
（一）推廣主題
（三）總體宣傳策略</p<p>
……

　　一、項(xiàng)目基本概況
　　**花園位于**中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計(jì)有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。
　　二、項(xiàng)目的swot分析
　　雖然本項(xiàng)目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響項(xiàng)目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項(xiàng)目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。
　�。ㄒ唬﹥�(yōu)勢點(diǎn)（s）：
　　1、 項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；
　　2、 項(xiàng)目地處**中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；
　　3、 本項(xiàng)目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；
　　4、 商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；
　　5、 項(xiàng)目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢；
　　◆發(fā)揮優(yōu)勢：
　　a、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；
　　b、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)；
　　c、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，利用城建集團(tuán)的品
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所面臨的危機(jī)就越大。
　　究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會。不僅僅是因?yàn)椴辉敢�，而是因�(yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。
　　這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項(xiàng)目的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。
　�。ǘ┲黝}性商業(yè)模式
　　主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。
　　這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)_，等等。對于這些_來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。
　　但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：
　�、� 規(guī)模化，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；
　�、� 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。
　�、� 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項(xiàng)目銷售也不利。
　　所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。
　　（三）專業(yè)性商業(yè)模式
　　這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費(fèi)者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。
　　這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前**蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于**花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。
　　四、項(xiàng)目整體定位
　　（一）項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式
　　基于上面對本項(xiàng)目的swot分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時(shí)綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗(yàn)，我司建議對該項(xiàng)目重新進(jìn)行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。
　　本項(xiàng)目位于**中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項(xiàng)目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。
　　a、標(biāo)榜**中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。
　　b、這樣定位的優(yōu)勢
　　a. 為客戶規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項(xiàng)目的群樓商鋪雷同于周邊其他項(xiàng)目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位；
　　b ……（未完，全文共6816字，當(dāng)前僅顯示2394字，請閱讀下面提示信息。收藏《裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析》）