中國的住房制度改革的新思考

目錄/提綱：……
（一）過度地賦予了住房的經(jīng)濟發(fā)展功能
（二）市場化過度，超越了經(jīng)濟發(fā)展階段
（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費能力與市場房價嚴重脫節(jié)
（四）沒有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴重缺位
（五）住房分配_轉(zhuǎn)換造成不同社會_利益的極大失衡
（六）土地出讓制度存在較嚴重的缺陷
（七）房改推進過程中形成了極不合理的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營_
（八）經(jīng)濟適用房制度定位模糊，管理監(jiān)督失控
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　　住房是關(guān)系國計民生的重大經(jīng)濟問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會的重要方面。經(jīng)過多年改革，目前我國城鎮(zhèn)住房實物分配的福利_已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。
　　改革在取得一定成績的基礎(chǔ)上，也積累了諸多矛盾，發(fā)展到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。不斷攀高的房價雖與加速推進的城鎮(zhèn)化帶來的住房需求和土地供應(yīng)剛性等客觀因素有關(guān)，但房改過程中的某些政策失當(dāng)也難辭其咎，這不得不引起我們對相關(guān)政策的反思。
　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進程及相關(guān)政策
　　改革之前，我國實行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。應(yīng)該說，這種制度模式在當(dāng)時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。
　　住房制度改革起始于１９８０年_關(guān)于住房問題的講話，當(dāng)時談到住宅問題，_說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售�？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊�，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。
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；而與此同時，為了應(yīng)對東南亞金融危機，國家實施積極的財政政策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登臺，正好可以成為拉動內(nèi)需的最好辦法，啟動消費需求，拉動經(jīng)濟增長，改善結(jié)構(gòu)。
　　住房制度改革政策中存在的一些誤區(qū)
　�。ㄒ唬┻^度地賦予了住房的經(jīng)濟發(fā)展功能
　　我國房改從實施開初就在某種程度上擔(dān)負了拉動經(jīng)濟增長的功能�！秶鴦�(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)２００３１８號文）明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動地方經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻，經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經(jīng)濟發(fā)達的標志，將本地房價與其他地區(qū)盲目攀比，一些城市政府對經(jīng)濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r居高不下。
　　在這種政策和利益機制導(dǎo)向下，全國各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，２０００年開始急劇增長為２１．５％，２００３年為３０．３％，２００４年為２９．６％，２００５年中西部地區(qū)增長，高達３３％以上。國際上公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一般是在１０％以下，但我國從１９９８年開始，這一比重穩(wěn)步上升，２００４年為１８．７８％，２００５年為２０．９８％，２００６年１－４月份為２２．９３％，遠遠超過１０％的國際警戒線。另外，國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占ｇｄｐ比重不能超過５％，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占ｇｄｐ的比重從２００４年就已經(jīng)達到９．６％，一些城市甚至于高達５０％以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現(xiàn)暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。
　�。ǘ┦袌龌^度，超越了經(jīng)濟發(fā)展階段
　　從國際的視野來考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國在不同的經(jīng)濟和社會發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟發(fā)展的初期，由于物資、經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個社會出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。當(dāng)然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經(jīng)濟發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經(jīng)濟社會發(fā)展階段要求實行不同的住房政策。
　　然而，我國在目前經(jīng)濟尚不充分發(fā)達，社會收入分配差距較大的發(fā)展階段，卻把住房改革的重點放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認識上存在較嚴重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國２００５年僅個人購買商品住房消費就達１．４２萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達到７２．８％。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行ｂａｎｋ ｏｆ ｎｏｖａ ｓｃｏｔｉａ的統(tǒng)計資料，加拿大房屋私有率為６７％，美國近年來擁有獨立住房的家庭也剛過６０％，而歐洲一些國家的住房私有率則在４０％左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。
　　作為房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)１９９８２３號 ……（未完，全文共8048字，當(dāng)前僅顯示2198字，請閱讀下面提示信息。收藏《中國的住房制度改革的新思考》）