關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律思考

　　關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律思考
　　在我處理的法律事務(wù)中，有不少是涉及到農(nóng)利集體土地流轉(zhuǎn)的案件。特別是近兒年來，我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)己初具規(guī)模，形式多樣，如何加強管理和引導(dǎo)，使之走向法制化的軌道，已成為亟待解決的問題。
　　土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最重要的生產(chǎn)資料，在我國，農(nóng)村實行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的基本經(jīng)營制度，通過集體土地的承包以及承包的延長，穩(wěn)定了地承包關(guān)系，農(nóng)民對土地投資的積極性大大提高，進一步加快了我國農(nóng)村生產(chǎn)力的向前發(fā)展。與此同時，隨著我國城鄉(xiāng)三，三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村城市化的進程加快，農(nóng)村剩余勞動力大范圍的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村集體土地價在不同主體之間開始轉(zhuǎn)移，通過農(nóng)集體土地的流轉(zhuǎn)，提高了土地資源的利用率和出產(chǎn)率，帶動了農(nóng)村土地市場的發(fā)肓和農(nóng)村經(jīng)濟的更快發(fā)展。
　　但是，由于我國大部分地區(qū)農(nóng)村土地市場處于發(fā)展初期，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)交易機制尚未健全，土地流轉(zhuǎn)過程中存在著一些
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略623字，正式會員可完整閱讀）……　
發(fā)展迅速，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易活躍，在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)已具備相當規(guī)模，在貴州省城鄉(xiāng)結(jié)合部、縣城和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地這種地方流轉(zhuǎn)也是司空見慣。主要表現(xiàn)為：
　　（1）農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)通常是伴隨著房產(chǎn)流轉(zhuǎn)而出現(xiàn)，既涉及集體組織，也涉及個別農(nóng)民及其土地使用者，其形式主要有轉(zhuǎn)讓和出租等，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要原因為：一是一戶二宅轉(zhuǎn)讓；二是原有宅基地超占較多，將其中超占部分轉(zhuǎn)讓；三是用以換取城鎮(zhèn)中心地段商品房，四是已進城農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓其在農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。宅基地出租主要是在城郊合部將房屋出租給人居住，或者將路邊的房屋出租用于商業(yè)。
　�。�2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地作用權(quán)流轉(zhuǎn)。一、對轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要有以下幾種形式：一、對轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地不予評估作價，使個體私營企業(yè)列償使用集體土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)改革主要采取企業(yè)出售的辦法，且基本上是出售給個人。二、一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)改制是時，擅自以出讓方式處置集體土地使用權(quán)。一些農(nóng)村集體經(jīng)濟組織借鑒城市土地出讓的做法，以土地所有者的身份，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)出讓給土地使用者，收取相應(yīng)的出讓金，并規(guī)定一定的使用年限甚至無使用期限限制。三、轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓的形式包括在集體土地上興建廠房后轉(zhuǎn)讓及企業(yè)間私下變相轉(zhuǎn)讓等。前一種情況多發(fā)生在城郊結(jié)合部，后一種情形包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府轉(zhuǎn)讓、或征用后轉(zhuǎn)讓和企業(yè)為牟取暴利轉(zhuǎn)讓等多種形式。四、出租鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權(quán)的。五、以地入股興辦聯(lián)營企業(yè)。這些地方的農(nóng)民集體，通過這種形式壯在農(nóng)村集體經(jīng)濟，解決村民勞力出路，或直接收取入股的土地收益。六、名為入股，實為出租。如一些私營企業(yè)，村與企業(yè)簽訂的合同是土地入股，但實際是按年收取租金。七、農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押主要用于融資過程中的信用擔保。既有單獨的土地抵押，又有連同房產(chǎn)的抵押。
　　二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法制管理
　　《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！边@就形成了我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)法制管理的基本框架。
　　集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)，多數(shù)還是促進了當發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展，對農(nóng)村農(nóng)業(yè)和農(nóng)民都有好處。但農(nóng)村集體土地自發(fā)流轉(zhuǎn)也的施工問題，如果不加以引導(dǎo)，就不利于土地市場的有效運行，也不利于耕地保護這一基本國策的落實，同時，造成土地收益的不公，損害農(nóng)民的利益，引發(fā)許多矛盾，甚至動搖農(nóng)村基本經(jīng)營制度。這些，對“三個代表”重要思想的落實和可持續(xù)的土地利用都是不利的。因此，必須強化農(nóng)村集體用地的管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，避害趨利，把農(nóng)村集體建設(shè)用地交易行為納入法制的軌道，使之成為我國土地市場體系的有機組成部分。
　　1、農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在長期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的前提下進行。以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、充分結(jié)合的雙層經(jīng)營_，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，確保這一制度的長期穩(wěn)定，是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提。
　　2、農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、 ……（未完，全文共3465字，當前僅顯示1750字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律思考》）