房產(chǎn)管理局物業(yè)管理行業(yè)調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理企業(yè)的基本情況
二、物業(yè)管理工作、物業(yè)管理條例執(zhí)行的基本情況
一是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為
二是推行三項便民服務(wù)承諾
三、當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員
四、關(guān)于加強我旗物業(yè)管理工作的建議
一是規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
二是進(jìn)一步落實小區(qū)告示制度
……

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我旗已有幾年的發(fā)展歷史，這幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我旗的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。根據(jù)###建設(shè)局《轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于開展物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研的通知>》（興建辦發(fā)[2008]101號）文件要求，我局由分管副局長帶隊組成調(diào)研組，從10月6日至10日對全旗物業(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行了調(diào)研。這次調(diào)研涉及到全旗4個物業(yè)公司，調(diào)研采取訪、看、聽、議的方法調(diào)查了解，并聽取了物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的匯報，基本上了解了我旗物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀。現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：
　　一、物業(yè)管理企業(yè)的基本情況
　　物業(yè)管理在2003年在我旗起步以來，在旗級主管部門和上級業(yè)務(wù)部門的重視和扶持下，這幾年得到了迅速發(fā)展。目前，物業(yè)管理覆蓋面積不斷擴大。物業(yè)管理已形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、綠化管理、小
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《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》的頒布實施，對我旗物業(yè)管理市場做了逐步規(guī)范，我們在加大宣傳力度的同時，按照《物業(yè)管理條例》的要求，我們對建業(yè)主委員會的監(jiān)管力度正在逐步強化。
　　三、當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題
　　隨著我旗經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀已不能很好的適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展與居民日益改善的物質(zhì)生活的需要。老百姓反映問題的焦點主要集中體現(xiàn)在三個方面：
　　1、收費難依然是制約我旗物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘。
　　在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。
　　2、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)
　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。
　　3、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
　　這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
　　4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范
　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確 ……（未完，全文共3703字，當(dāng)前僅顯示1870字，請閱讀下面提示信息。收藏《房產(chǎn)管理局物業(yè)管理行業(yè)調(diào)研報告》）