對市房地產(chǎn)開發(fā)與金融支持情況的調(diào)查

目錄/提綱：……
一、基本情況
（一）2008年新開工及續(xù)建的住宅項目
（二）不同地段樓盤價格對比及銷售情況
（三）市區(qū)商品房成本匡算
（四）信貸支持房地產(chǎn)開發(fā)情況
二、今后全市普通商品住宅價格走勢分析
（一）從市場供需關(guān)系看，需大于供的格局短期內(nèi)難有改觀
三、基于上述分析基礎(chǔ)上的幾點參考結(jié)論
（一）在當(dāng)前物價普漲的形勢下，xxx商品房價格不會下跌
（二）在當(dāng)前需大于求的供求關(guān)系影響下，xxx商品房價格不會下跌
（四）在當(dāng)前對商品房建設(shè)稅費負(fù)擔(dān)較高的情況下，xxxx商品房價格不會下跌
……

　　為徹底了解***商品住宅開發(fā)和市場銷售情況，為***購房決策提供參考。近期，***組成調(diào)查組分赴市房產(chǎn)管理局、建設(shè)局、土地局等政府部門，*****等*家規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，以及市內(nèi)各家商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行，采取座談了解、填寫問卷、實地察看等方法，對***商品住房開發(fā)建設(shè)情況進行了專題調(diào)查。調(diào)查表明，近年來***房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量明顯擴張，商品住房開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出規(guī)模逐年擴大、價格逐年攀升和供求兩旺的特征。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持力度相對較小，并且呈現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人按揭貸款此降彼升的趨勢。
　　一、基本情況
　　從***房產(chǎn)管理局了解到，目前涉足****進行房地產(chǎn)開發(fā)的大小開發(fā)商共有***家之多，與2003年前相比有較大幅度的增長。商品住宅按照城鎮(zhèn)人口每人每年新增1平方米規(guī)劃建設(shè)，***商品房建筑面積每年新增***萬平方米左右，成品房空置率平均在wenmi.net左右，與我們實地走訪住宅小區(qū)了解到的情況基本吻合。***商品住宅平均價格由2003年的每平方建筑面積不足****上漲至目前的***，漲幅接近***。其中2006-200
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/平方米 。銷售方面，除***尚剩余部分戶型相對不盡合理的住房外，其余樓盤基本銷售一空，個別有剩余的也僅剩幾套頂樓和底樓。
　�。ㄈ┦袇^(qū)商品房成本匡算
　　為了能夠比較準(zhǔn)確地掌握樓盤的實際成本，我們咨詢了業(yè)內(nèi)人士，并通過不同渠道了解了小區(qū)配套費用、政府相關(guān)部門的稅費、土地成本等，初步匡算出目前框架結(jié)構(gòu)商品房的成本為****元/平方米，其中：建安費****元/平方米；稅費***元/平方米；土地***元/平方米；小區(qū)配套建設(shè)費***元/平方米。磚混結(jié)構(gòu)樓盤成本比框架結(jié)構(gòu)低***元/平方米，成本區(qū)間在***元/平方米。照此計算，目前***房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，框架樓大約為****元/平方米，利潤率在***以內(nèi)，磚混樓大約為***元/平方米，利潤率在****內(nèi)。
　　（四）信貸支持房地產(chǎn)開發(fā)情況
　　截至2008年6月末，金融機構(gòu)投向***房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款余額**萬元（工行***萬元，建行***萬元，***銀行***萬元），比年初減少***萬元。上述貸款中，正常類***萬元，關(guān)注類***萬元，次級類***萬元。
　　從2001年以來的貸款增減變化看，受房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)銀行信貸管理權(quán)限上收等因素的影響，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入的貸款呈下降趨勢，貸款余額由最高時的z***萬元，下降至目前的***萬元，凈減少****萬元，降幅為***。但從另一個角度看，由于金融機構(gòu)個人住房按揭貸款增長較快，從而間接地對房地產(chǎn)開發(fā)給予了信貸支持。僅以2005年建立房地產(chǎn)信貸專項統(tǒng)計制度以來的數(shù)據(jù)為例，全市金融機構(gòu)個人住房按揭貸款余額由***年的****萬元，增加至2008年6月末的****萬元，凈增***萬元，增長****%。
　　二、今后全市普通商品住宅價格走勢分析
　　在國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐年加大、實行從緊的貨幣政策和全國、區(qū)域物價明顯上漲的大背景下，我們調(diào)查分析后認(rèn)為，***房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間處在比較合理的區(qū)間內(nèi)，再加上需大于供的市場供求關(guān)系、土地價格逐年走高和原材料、勞動力價格普遍上漲等因素，今后三年內(nèi)，wenmi.net商品住房價格將繼續(xù)處于上升階段。
　　（一）從市場供需關(guān)系看，需大于供的格局短期內(nèi)難有改觀。據(jù)不完全統(tǒng)計，市區(qū)一環(huán)以內(nèi)目前居住平房的居民****多戶；每年從***各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和轄內(nèi)各縣入住市區(qū)需要購房的接近***戶，再加上改善住房條件者等其他方面的需求，保守估算今后三年內(nèi)住房需求總套數(shù)不少于***萬套，以近幾年每年開發(fā)***萬平方米約***套住房的速度計算，今后三年內(nèi)市區(qū)住房將保持需大于供的狀況，房價上漲存在一定的需求潛力。
　�。ǘ⿵漠�(dāng)前“漲聲一片”的物價形勢看，土地價格、勞動力價格以及相關(guān)材料價格的上漲，將增加建房成本，抬高房價。首先是土地出讓價格漲幅較大。其次是生產(chǎn)資料價格上漲。再次是作為上游產(chǎn)品的成品油價格持續(xù)大幅上漲，間接影響交通運輸、建筑建材價格上漲。最后是勞動力價格上漲。與往年相比，勞動力價格上漲約**%左右。物價上漲的因素很多也很復(fù)雜，就建筑行業(yè)而言，相關(guān)產(chǎn)品、資源漲價使得每平方建筑面積成本增加多少，建筑商們諱莫如深，我們請教業(yè)內(nèi)人士后初步估算，綜合各種漲價因素，建房成本上漲不低于****。
　　（三）從國家加大宏觀調(diào)控力度的政策層面分析，多重調(diào)控有望間接平抑房價，但***相對較低的經(jīng)濟發(fā)展和消費水平，使得政策效應(yīng)遲滯于大中城市，加之目前相對較低的房價水平，短期內(nèi)房價下降的可能性很小。由于房價上漲過快，從2006年開始，我國宏觀調(diào)控迎來了第二輪高峰。2006年５月末建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國十五條”），將調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點；2007年以來央行先后６次上調(diào)存貸款利率，12次上調(diào)準(zhǔn)備金率；2007年1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)規(guī)定，開征稅率為30％－60％不等的土地增值稅；2007年８月１日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入 ……（未完，全文共4271字，當(dāng)前僅顯示2157字，請閱讀下面提示信息。收藏《對市房地產(chǎn)開發(fā)與金融支持情況的調(diào)查》）