征地補償價和工業(yè)用地出讓價新見

　　征地補償價和工業(yè)用地出讓價新見
　　
　　作者：陳清波（**市農(nóng)辦副主任 ）
　　
　　近期，筆者從東部沿海地區(qū)了解到三個新變化：其一，經(jīng)歷多年的城市擴張、工業(yè)園區(qū)擴大以及千方百計地造地，一些縣、市、區(qū)用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地占補平衡的造地資源已經(jīng)匱乏；其二，向建筑容積率較低的農(nóng)村村莊要建設(shè)用地，按多出來的土地面積計畝均成本達到100萬元上下；其三，隨著農(nóng)業(yè)科技的進步、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)優(yōu)，局部地區(qū)的農(nóng)田畝均年產(chǎn)值已經(jīng)達到上萬元，比以往征地補償估價的畝均年產(chǎn)值一千余元已經(jīng)翻了好幾番。
　　如何按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)
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助費”分別按前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍、4至6倍補償后，如果“尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費”；而且規(guī)定“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。所以，按照依法行政和保障農(nóng)民合法權(quán)益的原則，土管部門和地方政府的工作人員應(yīng)更新思想觀念，今后征用農(nóng)民集體所有土地的補償費，已不能再用以前幾萬元/畝的老標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)作大幅度提高，尤其是現(xiàn)代高效益農(nóng)業(yè)較發(fā)達地區(qū)的征地補償價應(yīng)提高到每畝30萬元以上。
　　二、新增建設(shè)用地和造地后備資源“雙緊缺”地區(qū)應(yīng)大幅度提高工業(yè)用地出讓底價
　　必須正視資源弱勢。人多地少是基本國情，要堅守18億畝耕地已十分艱難，因而嚴控農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地和死扣農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地“占補平衡”必將成為長期堅持的基本國策。所以，凡新增建設(shè)用地和造地后備資源“雙緊缺”地區(qū)，必須正視自己的資源弱勢，必須轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，不能再用低價出讓工業(yè)用地的老辦法與造地后備資源充裕地區(qū)競爭招商引資。
　　向農(nóng)村要建設(shè)用地成本較高。通過拆遷改造建筑容積率較低的農(nóng)村村莊以獲取建設(shè)用地（或用于農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的復(fù)墾置換指標(biāo)），這是造地后備資源緊缺地區(qū)為工業(yè)化城市化開拓用地空間的必由之路，但通過此途徑獲取建設(shè)用地的成本比利用緩坡地、灘涂地造地要高出一大截。根據(jù)**市近幾年來對多個農(nóng)村村莊實施整村拆遷改造的實踐總結(jié)看，由政府組織農(nóng)民拆遷改造村莊，將分散、低矮的農(nóng)居改建成為統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造、集約用地的多層公寓式住宅小區(qū)，能節(jié)省出來的土地面積雖約占原村莊用地的1/3，但拆遷、安置的投資很大，按拆遷前的戶數(shù)計戶均要補貼**萬元，按多出來的建設(shè)用地面積計畝均投資成本要**萬元上下。有些地區(qū)也許農(nóng)民附屬用房及庭院占地面積較大，但若對被拆遷的農(nóng)民補償?shù)轿唬ㄊ罐r(nóng)民利益不受損害），其節(jié)約出來的用地面積也要**萬元/畝。
　　“雙緊缺”地區(qū)應(yīng)大幅度提高工業(yè)用地出讓底價。以往，眾多城市、眾多地區(qū)工業(yè)用地出讓價只幾萬元一畝，實行“招拍掛”后低價出讓的情況雖已有所改變，但國土部門和政府機構(gòu)中許多同志的觀念還停留在工業(yè)用地出讓價每畝幾萬元 ……（未完，全文共1854字，當(dāng)前僅顯示1178字，請閱讀下面提示信息。收藏《征地補償價和工業(yè)用地出讓價新見》）