物業(yè)管理發(fā)展的分析與探討

目錄/提綱：……
一、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展意義
三、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及其分析
六是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低、人才乏缺
四、物業(yè)管理的發(fā)展策略
（一）物業(yè)管理公司要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高管理水平，創(chuàng)新經(jīng)營創(chuàng)出自己的品牌
（二）規(guī)范物業(yè)管理市場，使它擁有一個(gè)公平、合理競爭的環(huán)境基礎(chǔ)
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　　摘要：物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。本文從物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展意義、發(fā)展中存在的問題及發(fā)展策略方面作一個(gè)探討。
　　1993年3月全國第一家專業(yè)化性的物業(yè)管理公司——《深圳市物業(yè)管理公司》的成立，以及1994年3月23日建設(shè)部頒布的我國第一個(gè)物業(yè)管理方面的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，正式確定了新型的專業(yè)化、市場化物業(yè)管理模式，這標(biāo)志著物業(yè)管理在中國有了新的發(fā)展。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的新時(shí)期。
　　一、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展意義
　　
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理立法嚴(yán)重滯后的狀況已經(jīng)開始制約物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清；二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜接；三是尚未形成規(guī)范的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范；四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約；五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金管理和落實(shí)不到位；六是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低、人才乏缺。
　　形成這些問題的原因：
　　1.消費(fèi)意識(shí)陳舊，這主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)的住房實(shí)物分配_、長期的低工資收入政策、模糊的物業(yè)管理認(rèn)識(shí)和狹隘的_市場思想。
　　2.管理不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴(yán)，在物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性、可操作性，這樣，物業(yè)管理中產(chǎn)生大量矛盾和糾紛無章可循，往往得不到及時(shí)解決。另一方面從業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才較少，教育培訓(xùn)體系不能建立，專業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，物業(yè)管理公司大部分員工身兼數(shù)職（售房員、房管員、門衛(wèi)），沒有形成專業(yè)集團(tuán)化的管理隊(duì)伍。
　　3.亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，體現(xiàn)為越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符；只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)等等。
　　四、物業(yè)管理的發(fā)展策略
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高管理水平，創(chuàng)新經(jīng)營創(chuàng)出自己的品牌。
　　1、制定和健全制度。物業(yè)公司要建立一套科學(xué)、規(guī)范、完善的規(guī)章制度,包括公眾制度，內(nèi)部運(yùn)行制度，行政人事制度、考核檢查制度等，要加強(qiáng)行業(yè)自律，建立健全行業(yè)行為的約束機(jī)制，自覺接受政府、業(yè)主和行業(yè)組織的監(jiān)督,使物業(yè)管理的各項(xiàng)工作均在公司的掌控之中,從而使企業(yè)走上科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理的軌道，逐漸融入世界經(jīng)濟(jì)圈，為物業(yè)企業(yè)立足國內(nèi)，甚至走向國外市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　2、規(guī)范服務(wù)贏得認(rèn)可。牢固樹立“以人為本”的服務(wù)理念,加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)，從舉止言談、工作程序等方面規(guī)范、教育、考核職工，全面提高職工素質(zhì)；要公開辦事制度，完善服務(wù)公約，履行物業(yè)管理委托合同；切實(shí)提高管理水平，保障消費(fèi)者交納管理費(fèi)后能得到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。因此，物業(yè)公司要努力做到：服務(wù)制度要健全；服務(wù)程序要規(guī)范；服務(wù)項(xiàng)目要齊全；服務(wù)收費(fèi)要合理；服務(wù)態(tài)度必須熱情；服務(wù)技能要嫻熟；服務(wù)方式要靈活；服務(wù)效率要高效；服務(wù)設(shè)備盡量完好。
　　3、培養(yǎng)人才，創(chuàng)造品牌。公司的成敗，關(guān)鍵是人才的選擇。物業(yè)管理雖然是朝陽產(chǎn)業(yè)，但人才缺失，要論專業(yè)化高級人才更是鳳毛麟角。有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍，是物業(yè)公司生存發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競爭，志在必取的信心所在物業(yè)公司不光要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才。公司要培訓(xùn)出一批優(yōu)秀的管理人才和技術(shù)人才，才能創(chuàng)出自己的品牌。所以公司要建立一套發(fā)掘人才，培養(yǎng)人才和有效使用人才的戰(zhàn)略體系，只有這樣公司才能創(chuàng)出自己的品牌，樹立良好的公司形象，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，才能在激烈的市場競爭中得到生存和發(fā)展。
　　4、物業(yè)管理公司經(jīng)營應(yīng)走創(chuàng)新之路。眾所周知，市場經(jīng)濟(jì)無情，競爭才是物業(yè)管理的必由之路。物業(yè)管理公司必須要上層次，上規(guī)模，樹立新型的經(jīng)營理念，進(jìn)入快車道，提速運(yùn)行，實(shí)施戰(zhàn)略性經(jīng)營。這就是貫徹“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的物業(yè)管理方針。比如，可以利用現(xiàn)有的物業(yè)，創(chuàng)建和維持幾個(gè)小區(qū)。寫字樓、商住等各類精品管理項(xiàng)目，向?qū)I(yè)化（綠化、保潔、電梯等）和周邊領(lǐng)域（學(xué)校后勤、機(jī)關(guān)后勤、管理咨詢等）延伸，發(fā)展多種經(jīng)營項(xiàng)目，開展各種志向特約服務(wù),從而不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。
　�。ǘ┮�(guī)范物業(yè)管理市場，使它擁有一個(gè)公平、合理競爭的環(huán)境基礎(chǔ)。
　　1、加快立法，完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。政府可以通過立法，制定相應(yīng)的《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦 ……（未完，全文共4002字，當(dāng)前僅顯示2021字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理發(fā)展的分析與探討》）