房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策分析

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析
（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
（二）造成房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析
二、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議
（一）建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，推動(dòng)節(jié)地、節(jié)能建筑
（二）對(duì)自住性購(gòu)房需求和投資投機(jī)性需求區(qū)別對(duì)待，有保有壓
（三）增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善住房梯級(jí)保障體系
（四）加快關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程
（五）選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅
（六）采用“精明增長(zhǎng)”模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
……

　　本文在分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對(duì)市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了一些有益的建議。
　　住宅是人類(lèi)生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。是我國(guó)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)最早的城市，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。就目前來(lái)說(shuō)，在“地產(chǎn)熱”成為一種趨勢(shì)，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問(wèn)題。本文在分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對(duì)市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了一些有益的建議。
　　一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析
　　對(duì)于而言，2005年的樓市充滿(mǎn)玄機(jī)，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房?jī)r(jià)卻一路高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)在博弈中行進(jìn)，喜和憂(yōu)、快與痛，不同的利益主體感受不一�；仡欉^(guò)去，展望未來(lái)，“不安寧”是房地產(chǎn)的基調(diào)，市場(chǎng)在博弈中抉擇。
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)現(xiàn)狀分析
　　縱觀2005年市房地產(chǎn)業(yè)，價(jià)格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對(duì)
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略798字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
、從整個(gè)城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門(mén)
　　作為我國(guó)改革開(kāi)放的中心城市，是我國(guó)勞動(dòng)力資源流動(dòng)的主要方向，相對(duì)貧乏的資源無(wú)法滿(mǎn)足日子增長(zhǎng)的住房需求，主要表現(xiàn)在：
　　①每年兩千萬(wàn)的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。
　�、谏母叻迤�，對(duì)買(mǎi)房安定的需求。
　�、壑袊�(guó)城市化建設(shè)的熱潮、趨勢(shì)。
　�、芊康禺a(chǎn)是中國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，外界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的認(rèn)可，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展也會(huì)認(rèn)可。
　　⑤資源匱乏的瓶頸效應(yīng)�？偯娣e為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年城市建成區(qū)面積達(dá)到500多平方公里，所剩建設(shè)用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來(lái)，每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來(lái)，每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約70%以上用地來(lái)自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢(shì)嚴(yán)峻。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致2005年房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。
　　2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的趨勢(shì)
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地資源相對(duì)成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在：
　�、偻恋爻杀旧蠞q。房地產(chǎn)批地越來(lái)越難，拿地成本也越來(lái)越高，尤其是在，好不容易拿到稀缺資源，這樣對(duì)于房地產(chǎn)商而言沒(méi)理由不炒一把，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
　　②土地資源稀缺。就目前而言，的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開(kāi)發(fā)成本增大。
　�、鄯康禺a(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間萎縮。經(jīng)過(guò)國(guó)家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤(rùn)行業(yè)，總體上看沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目盈利的絕對(duì)額度很大，并且大部分是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，即房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤(rùn)不高、成本日益增高的情況下，跌價(jià)肯定會(huì)使發(fā)展商承受不起。
　　④貸款成本增大。在房地產(chǎn)運(yùn)作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過(guò)程中，銀行并不會(huì)為難發(fā)展商，畢竟是大客戶(hù)，他如果不好過(guò)，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過(guò)銀行取得資助途徑。
　�、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費(fèi)群中占有相當(dāng)大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性?xún)r(jià)比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年商品住宅成交面積突破900萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應(yīng)面積達(dá)132萬(wàn)平方米，接近總供應(yīng)面積的二成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應(yīng)過(guò)多，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，帶動(dòng)整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，普通人置業(yè)越來(lái)越難。這也從側(cè)面顯示了目前樓市中大眾精品樓盤(pán)的緊缺。
　�、薮罅块e置土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效供應(yīng)。我國(guó)土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)的現(xiàn)象。土地購(gòu)置面積占土地開(kāi)發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問(wèn)題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應(yīng)的緊張。
　　3、從客戶(hù)的角度，的市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)求大于供的局面
　　客戶(hù)是房地產(chǎn)商出售商品的購(gòu)買(mǎi)者，是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，市外來(lái)人口比例增大，個(gè)人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。
　�、�1200萬(wàn)人口，200多萬(wàn)常住戶(hù)口，大多數(shù)是外來(lái)人口，其中可能購(gòu)房的潛在客戶(hù)有600萬(wàn)之眾�？蛻�(hù)面和需求量都是巨大的。
　�、诒揉徬愀�，香港來(lái)置業(yè)是一個(gè)趨勢(shì)，香港人看好的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，的房子肯定會(huì)越來(lái)越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬(wàn)之眾。單從目前的情況來(lái)看，港人在置業(yè)已經(jīng)成為外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識(shí)，以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。
　�、劢诠墒胁痪皻�，的中產(chǎn)階級(jí)，除了吃住不愁，手里還有些閑錢(qián)，存銀行利息又低，企圖購(gòu)房保值。投 ……（未完，全文共6379字，當(dāng)前僅顯示2240字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策分析》）