淺析房屋租賃業(yè)稅收征管中的問題與對策

　　近年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)和發(fā)展，各地城市化進(jìn)程加快，房屋租賃在我國逐漸發(fā)展成為一種行業(yè)，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。
　　一、我國目前房屋租賃業(yè)所呈現(xiàn)的主要特點
　　房屋租賃業(yè)是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物在合同規(guī)定期內(nèi)讓渡使用權(quán)，并獲取一定經(jīng)濟利益的行為。從用途上可
　　分為營業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型；從權(quán)屬性質(zhì)上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點：
　　1、隨經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。它在市場經(jīng)濟發(fā)展中，城市化和大量富余勞動力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)的情況下，迅猛興起，日趨活躍。
　　2、點多面廣、隱蔽性強。個人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成_中占主體地位，私下交易多；變相出
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租戶納稅意識淡薄，主動申報納稅少。近年來，各地房屋出租戶主動申報納稅的人數(shù)雖然逐年有所增加，但總體而言，納稅人自覺申報納稅的比例仍然不高，特別是個人房屋出租戶依法納稅的意識仍有待于進(jìn)一步增強。
　　2、個人私房出租業(yè)務(wù)稅收負(fù)擔(dān)重，征管難度大。在開征房產(chǎn)稅的地區(qū)，房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)高，其中個人最高可達(dá)27.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.5%，印花稅0.1%，個人所得稅10%，另外還有土地使用稅、政府有關(guān)基金、費用），并且個人的同一出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這種高稅負(fù)的名義負(fù)擔(dān)率不但增加了該項稅收征收管理工作的難度，同時也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動機。
　　3、稅務(wù)機關(guān)稅收監(jiān)控手段較落后，稅收漏洞多。房屋租賃業(yè)納稅主體多元化、課稅對象多樣化、租金標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜化、現(xiàn)金交易普遍化，大大增加了稅務(wù)機關(guān)對該項稅收的征管難度；同時，由于征收成本高，征收效率低，在“任務(wù)至上”的稅收考核計劃管理_下，稅務(wù)機關(guān)往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，在監(jiān)控手段落后，國家稅收法規(guī)相對滯后情況下，造成許多業(yè)戶游離于稅收監(jiān)管之外，使稅收增長速度大大低于其稅源增長速度。
　　4、涉及稅種過多且計稅依據(jù)不同，操作上不便。有關(guān)房屋租賃業(yè)所涉及的稅種最少有3種，多則7—8種，甚至上10種。這不僅使稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執(zhí)行；不同行政區(qū)劃適用稅種的多寡，造成征納矛盾的激化，同時有損稅收法律公允、公正和嚴(yán)肅性；出租和自營房產(chǎn)稅收計稅依據(jù)不同以及分別適用不同稅率，納稅人抵觸情緒較強。
　　5、有關(guān)政策法規(guī)法律效力欠缺，易引起稅務(wù)糾紛。如國家稅務(wù)總局1998年下發(fā)《關(guān)于加強對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》文件規(guī)定“對出租房屋征收房產(chǎn)稅，出租房屋的單位和個人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)在清理檢查時，可規(guī)定承租人為房產(chǎn)稅的代扣代繳義務(wù)人”。在征管工作中具有很強的現(xiàn)實操作性，但將承租人規(guī)定為代扣代繳義務(wù)人與現(xiàn)行《征管法》相違背，同時縱容了應(yīng)納稅義務(wù)人逃避納稅、不主動申報納稅，并在具體工作中，由于法律效力不夠，容易引起稅務(wù)糾紛。
　　三、加強房屋租賃業(yè)稅收征管的對策和建議
　　1、加強稅法宣傳，增強人們依法納稅意識
　　大力進(jìn)行稅法宣傳既是稅務(wù)部門政務(wù)公開的內(nèi)容，也是房屋租賃業(yè)稅收征收工作順利開展的保證。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私本文章共2頁，當(dāng)前在第2頁上一頁[1][2]房出租戶多且納稅意識普遍較差。為此，要加大投入，擴大宣傳效果，做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報納稅。
　　2、提高立法層次，提升有關(guān)政策法規(guī)效力
　　進(jìn)一步完善稅收法律體系，提高稅收征管辦法政策的立法層次，使有關(guān)房屋租賃業(yè)稅收管理的行政規(guī)章有足夠的法律效力。同時，積極借鑒國際經(jīng)驗，
　　堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅統(tǒng)一征收營業(yè) ……（未完，全文共3273字，當(dāng)前僅顯示1653字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析房屋租賃業(yè)稅收征管中的問題與對策》）