去年底,上海市物業(yè)管理協(xié)會組織部分會員單位赴臺灣考察,考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市,與臺灣物業(yè)管理協(xié)會、臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會等同行進行了廣泛的交流,并召開了兩岸物業(yè)管理研討會。臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會、高雄物業(yè)管理協(xié)會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業(yè)管理公司的同行們對我們的考察非常熱情,作了認(rèn)真充分的準(zhǔn)備,給考察團留下了深刻的印象,使我們的學(xué)習(xí)和考察取得了較好的效果。通過學(xué)習(xí)考察,我們對臺灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和_有了一定的了解。
一、臺灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀
隨著先進國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產(chǎn)生影響,尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產(chǎn)生了很大影響,同時臺灣的房產(chǎn)商也要求對不動產(chǎn)進行維護,1987年當(dāng)局終于準(zhǔn)予開放登記物業(yè)管理維護營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護公司。1995年,臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī),即《公寓大廈管理條例》,1997年又頒布《公寓大廈管理
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及投資管理等服務(wù)。
目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念,服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項,而是從大樓的管理到生活便利性的提供,物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項目,已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外,還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營造、租售服務(wù)及不動產(chǎn)營運規(guī)劃等服務(wù),物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。
1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔(dān)
臺灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè),包括公寓大廈管理維護業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等,在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前,有各種不同的公司形態(tài),普遍的是建筑物管理維護公司,其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等,也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是,在臺灣,物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無法有效區(qū)分,其主要原因是因為物業(yè)管理中有關(guān)安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目,物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實際的商業(yè)營運中,保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式,物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領(lǐng)域,表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內(nèi)保安公司(相當(dāng)于臺灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主,物業(yè)管理公司(相當(dāng)于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。
2、社會比較重視物業(yè)管理
建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史,近10年,臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,維護公司數(shù)量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴(yán)格,企業(yè)的準(zhǔn)入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》第九條規(guī)定,公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務(wù)管理認(rèn)可證的職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務(wù)認(rèn)可證的職員。沒有相當(dāng)?shù)膶嵙,是無法進入這一行業(yè)的。這樣既實現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制,也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競爭現(xiàn)象。
近年來,臺灣當(dāng)局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設(shè),在大學(xué)內(nèi)開設(shè)了相關(guān)專業(yè)的學(xué)科,并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護管理的條例和規(guī)定,在政策上,也對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持,如臺中市政府規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動者,政府獎勵企業(yè)5000元新臺幣。全市人口約98萬,其中從事物業(yè)管理的將近1萬人。
同時,為提升居住和管理品質(zhì),臺灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動,如優(yōu)良公寓大廈管理維護公司評比等,臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評比、環(huán)境清潔評比、社區(qū)活動評比等。
但是由于整個物業(yè)管理行業(yè)在臺灣還處于成長階段,所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量參差不齊,差異很大,在《公寓大廈管理條例》未出臺之前,許多公司對本身應(yīng)有的服務(wù)工作項目都不太清楚,目前較有經(jīng)驗或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務(wù)品質(zhì),所以臺灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務(wù)與10年前比較可說是突飛猛進,達到了相當(dāng)高的水平。
3、自主經(jīng)營管理較為普遍
除了專業(yè)物業(yè)管理外,臺灣地區(qū)許多樓宇也有實行業(yè)主自營式的物業(yè)管理,所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理,就是社區(qū)的物業(yè)管理,既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé),也不聘請專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),而是由樓宇業(yè)主自行打理,這種方式在臺灣的城市中比較普遍。
5、依約管理、居民法律素質(zhì)較高
由于市場化程度較高,所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān) ……(未完,全文共3914字,當(dāng)前僅顯示1977字,請閱讀下面提示信息。
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