縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理基本情況
（一）物業(yè)公司管理情況
（二）老舊散樓物業(yè)管理情況
二、主要做法及成效
（一）基礎(chǔ)配套設(shè)施日益完善
（二）物業(yè)管理體系逐步建立
二、存在的主要問(wèn)題
（一）“三少”：人員少、經(jīng)費(fèi)少、參與少
（二）“三弱”：行業(yè)監(jiān)管能力弱、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用弱、部門聯(lián)動(dòng)合力弱
（三）“三突出”：開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題突出、物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題突出、部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳問(wèn)題突出
三、對(duì)策建議
（一）完善物業(yè)管理格局
（二）構(gòu)建業(yè)主自治管理模式
（三）建立物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制
（四）健全物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體系
（五）推進(jìn)老舊小區(qū)_創(chuàng)新
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縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報(bào)告

按照縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)安排部署，5月10日，縣政府辦公室成立調(diào)研組，在縣經(jīng)濟(jì)研究中心主任**的帶領(lǐng)下，對(duì)我縣老舊小區(qū)管理_及物業(yè)一體化改革情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組召開了由**鎮(zhèn)、住建局、物業(yè)公司代表、小區(qū)樓長(zhǎng)代表參加的座談會(huì)，聽取了相關(guān)情況匯報(bào)，并實(shí)地察看了**小區(qū)、**2、3、4號(hào)樓、**小區(qū)3個(gè)調(diào)研點(diǎn)，深入了解我縣物業(yè)管理工作情況，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。
一、物業(yè)管理基本情況
我縣城內(nèi)共有48個(gè)小區(qū)468棟樓，32391戶居民，由12家物業(yè)公司及**鎮(zhèn)成立的**物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)辦負(fù)責(zé)對(duì)13家物業(yè)公司進(jìn)行督導(dǎo)、檢查、指導(dǎo)等工作。
（一）物業(yè)公司管理情況。12家物業(yè)公司中具有資質(zhì)的7家（**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**），均為三級(jí)資質(zhì)；不具備資質(zhì)的5家（**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)）。共管理32個(gè)小區(qū)319棟樓、23447戶居民，按照物業(yè)管理規(guī)定負(fù)責(zé)管理小區(qū)保潔服務(wù)、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)及公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)等工作。共有從業(yè)人員約534人，人員平均工資約為1500左右，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)，每月收取每平方米0.5元至1.5元不等的物業(yè)費(fèi)，收費(fèi)率超過(guò)80%。
（二）老舊散樓物業(yè)管理情況。**物
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形成公辦和民辦物業(yè)公司“雙管齊下”的物業(yè)服務(wù)格局，使全縣物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%。公司組建保潔大隊(duì)和維護(hù)維修大隊(duì)，崗位固定，人員流動(dòng)，各司其責(zé)，服務(wù)到位，全縣棄管樓的環(huán)境面貌得到明顯改觀，讓居民切實(shí)感受到物業(yè)管理水平的提升。二是建立物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)體系。落實(shí)《**市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法》，重點(diǎn)突出“紅黑榜”管理。我縣物業(yè)辦依據(jù)信用信息系統(tǒng)，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定工作，將評(píng)定為“良好”與“合格”的物業(yè)公司定為“紅榜”，“不合格”的物業(yè)公司定為“黑榜”，目前“紅榜”物業(yè)公司數(shù)為11家，“黑榜”物業(yè)公司1家。三是設(shè)立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處中心。6個(gè)社區(qū)分別成立了物業(yè)調(diào)解委員會(huì)，下設(shè)物業(yè)服務(wù)站，**年受理物業(yè)事項(xiàng)237件，辦結(jié)率達(dá)到96%。四是成立業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《**市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)細(xì)則》，我縣共成立業(yè)主委員會(huì)87個(gè)，成立率達(dá)90%，負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)等工作。
二、存在的主要問(wèn)題
（一）“三少”：人員少、經(jīng)費(fèi)少、參與少
一是人員少，力量嚴(yán)重不足。**物業(yè)辦現(xiàn)僅有3人（主任、副主任和內(nèi)勤），負(fù)責(zé)縣城內(nèi)48個(gè)小區(qū)468棟樓房的物業(yè)管理和指導(dǎo)服務(wù)。全縣小區(qū)共配有130名網(wǎng)格長(zhǎng)，但其中有75個(gè)名額由社區(qū)工作者兼任（這其中還有27名為**鎮(zhèn)干部）。**物業(yè)公司配置公益崗網(wǎng)格樓長(zhǎng)30人，公益崗衛(wèi)生員60人，負(fù)責(zé)管理149棟老舊散樓（單體樓91棟，16個(gè)小區(qū)樓房58棟），91棟單體樓物業(yè)由網(wǎng)格長(zhǎng)與衛(wèi)生員協(xié)同管理。從總體看，物業(yè)管理人員力量匱乏，導(dǎo)致物業(yè)辦無(wú)自主處置能力，老舊散樓管理難度大，模式粗放，不統(tǒng)一、不系統(tǒng)。
二是經(jīng)費(fèi)少，后勤無(wú)法保障。**鎮(zhèn)物業(yè)辦人員為財(cái)政供養(yǎng)事業(yè)編，辦公經(jīng)費(fèi)定額“人頭費(fèi)”，再無(wú)其他經(jīng)費(fèi)來(lái)源。在物業(yè)管理中，根據(jù)工作量，網(wǎng)格樓長(zhǎng)每5棟樓設(shè)置1人，工資定額每月800元，由人社局公益崗專項(xiàng)資金解決；衛(wèi)生員每2-3棟樓設(shè)置1人，工資約1500元左右（衛(wèi)生費(fèi)支出600-700元+人社公益崗固定800元）；衛(wèi)生費(fèi)來(lái)源于業(yè)主（每戶每年120元），由**物業(yè)公司入戶（小區(qū)主任協(xié)助）收取，年約30萬(wàn)元左右，用于60名衛(wèi)生員開支、樓房小區(qū)維修維護(hù)，剩余1萬(wàn)元左右用于辦公耗材支出。物業(yè)收費(fèi)少，支出大，**鎮(zhèn)物業(yè)辦管理費(fèi)用沒(méi)有保障。
三是參與少，自治難以發(fā)揮。樓房公共部位維修，91棟單體樓由**鎮(zhèn)采取“一事一議”的方式，居民出一半、縣財(cái)政出一半解決維修費(fèi)用，16個(gè)小區(qū)58棟樓房，縣住建局負(fù)責(zé)收取物業(yè)維修資金，社區(qū)組織2/3以上居民同意簽字，**鎮(zhèn)物業(yè)辦報(bào)項(xiàng)審辦審定、小區(qū)內(nèi)預(yù)算公示，**鎮(zhèn)申請(qǐng)、主管縣領(lǐng)導(dǎo)簽字后縣財(cái)政核撥，**鎮(zhèn)物業(yè)辦組織維修。由于**年以前未成立業(yè)主委員會(huì)，居民不愿參與，以行政代自治，居民參與度、知曉率、透明度不高，行政管理與業(yè)主自治不融合，群眾猜疑、質(zhì)詢、抵制，思想難統(tǒng)一，問(wèn)題難解決，公共部位維修成型少之又少，難以發(fā)揮自治。
（二）“三弱”：行業(yè)監(jiān)管能力弱、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用弱、部門聯(lián)動(dòng)合力弱
一是行業(yè)監(jiān)管能力弱。**鎮(zhèn)物業(yè)辦應(yīng)按照物業(yè)管理法規(guī)實(shí)行統(tǒng)一管理物業(yè)公司，但沒(méi)能實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管。同時(shí)居民業(yè)主作為所有權(quán)人，應(yīng)履行社會(huì)責(zé)任，組成業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)）等業(yè)主自治事項(xiàng)，自治管理沒(méi)有依法體現(xiàn)和完成，物業(yè)辦組織、指導(dǎo)跟進(jìn)不足，出現(xiàn)管理與自治主體倒置，運(yùn)行受阻。
二是業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用弱。一方面，很多小區(qū)名義上成立了業(yè)主委員會(huì)，但實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生程序并不規(guī)范，大部分沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主選舉，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)幾乎沒(méi)有認(rèn)知，更談不上認(rèn)可；另一方面，很多成員根本不具備專業(yè)知識(shí)和能力素養(yǎng)，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的_、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用難以體現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。
三是部門聯(lián)動(dòng)合力弱。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及多個(gè)部門，我縣尚沒(méi)有成立**鎮(zhèn)、住建、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、民政、應(yīng)急、信訪、財(cái)政、法院、移動(dòng)、聯(lián)通、電信、**網(wǎng)絡(luò)、供水、供電、供氣、供熱、通信、**網(wǎng)絡(luò)等部門和單位組成的物業(yè)管理專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行職權(quán)劃分和工作分工，聯(lián)動(dòng)監(jiān)管缺失。如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建和“僵尸車”停放等問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)只能協(xié)調(diào)勸說(shuō)，拒不服從的還需要相關(guān)職能部門強(qiáng)制執(zhí)行。
（三）“三突出”：開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題突出、物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題突出、部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳問(wèn)題突出
一是開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題突出。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我縣開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力，導(dǎo)致部分小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差、開發(fā)商過(guò)度承諾等問(wèn)題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公 ……（未完，全文共7146字，當(dāng)前僅顯示2509字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報(bào)告》）