縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理基本情況
（一）物業(yè)公司管理情況
（二）老舊散樓物業(yè)管理情況
二、主要做法及成效
（一）基礎(chǔ)配套設施日益完善
（二）物業(yè)管理體系逐步建立
二、存在的主要問題
（一）“三少”：人員少、經(jīng)費少、參與少
（二）“三弱”：行業(yè)監(jiān)管能力弱、業(yè)主委員會發(fā)揮作用弱、部門聯(lián)動合力弱
（三）“三突出”：開發(fā)建設遺留問題突出、物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量問題突出、部分小區(qū)物業(yè)費收繳問題突出
三、對策建議
（一）完善物業(yè)管理格局
（二）構(gòu)建業(yè)主自治管理模式
（三）建立物業(yè)服務評價機制
（四）健全物業(yè)服務監(jiān)管體系
（五）推進老舊小區(qū)_創(chuàng)新
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縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報告

按照縣政府主要領(lǐng)導安排部署，5月10日，縣政府辦公室成立調(diào)研組，在縣經(jīng)濟研究中心主任**的帶領(lǐng)下，對我縣老舊小區(qū)管理_及物業(yè)一體化改革情況進行了調(diào)研。調(diào)研組召開了由**鎮(zhèn)、住建局、物業(yè)公司代表、小區(qū)樓長代表參加的座談會，聽取了相關(guān)情況匯報，并實地察看了**小區(qū)、**2、3、4號樓、**小區(qū)3個調(diào)研點，深入了解我縣物業(yè)管理工作情況，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
一、物業(yè)管理基本情況
我縣城內(nèi)共有48個小區(qū)468棟樓，32391戶居民，由12家物業(yè)公司及**鎮(zhèn)成立的**物業(yè)公司進行管理，物業(yè)辦負責對13家物業(yè)公司進行督導、檢查、指導等工作。
（一）物業(yè)公司管理情況。12家物業(yè)公司中具有資質(zhì)的7家（**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**），均為三級資質(zhì)；不具備資質(zhì)的5家（**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)、**物業(yè)）。共管理32個小區(qū)319棟樓、23447戶居民，按照物業(yè)管理規(guī)定負責管理小區(qū)保潔服務、秩序維護、綠化養(yǎng)護及公共設施設備保養(yǎng)維護等工作。共有從業(yè)人員約534人，人員平均工資約為1500左右，物業(yè)服務收費標準與服務等級相對應，每月收取每平方米0.5元至1.5元不等的物業(yè)費，收費率超過80%。
（二）老舊散樓物業(yè)管理情況。**物
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形成公辦和民辦物業(yè)公司“雙管齊下”的物業(yè)服務格局，使全縣物業(yè)管理覆蓋率達100%。公司組建保潔大隊和維護維修大隊，崗位固定，人員流動，各司其責，服務到位，全縣棄管樓的環(huán)境面貌得到明顯改觀，讓居民切實感受到物業(yè)管理水平的提升。二是建立物業(yè)服務評價體系。落實《**市物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定辦法》，重點突出“紅黑榜”管理。我縣物業(yè)辦依據(jù)信用信息系統(tǒng)，開展物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定工作，將評定為“良好”與“合格”的物業(yè)公司定為“紅榜”，“不合格”的物業(yè)公司定為“黑榜”，目前“紅榜”物業(yè)公司數(shù)為11家，“黑榜”物業(yè)公司1家。三是設立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處中心。6個社區(qū)分別成立了物業(yè)調(diào)解委員會，下設物業(yè)服務站，**年受理物業(yè)事項237件，辦結(jié)率達到96%。四是成立業(yè)主委員會。根據(jù)《**市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導細則》，我縣共成立業(yè)主委員會87個，成立率達90%，負責監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務等工作。
二、存在的主要問題
（一）“三少”：人員少、經(jīng)費少、參與少
一是人員少，力量嚴重不足。**物業(yè)辦現(xiàn)僅有3人（主任、副主任和內(nèi)勤），負責縣城內(nèi)48個小區(qū)468棟樓房的物業(yè)管理和指導服務。全縣小區(qū)共配有130名網(wǎng)格長，但其中有75個名額由社區(qū)工作者兼任（這其中還有27名為**鎮(zhèn)干部）。**物業(yè)公司配置公益崗網(wǎng)格樓長30人，公益崗衛(wèi)生員60人，負責管理149棟老舊散樓（單體樓91棟，16個小區(qū)樓房58棟），91棟單體樓物業(yè)由網(wǎng)格長與衛(wèi)生員協(xié)同管理。從總體看，物業(yè)管理人員力量匱乏，導致物業(yè)辦無自主處置能力，老舊散樓管理難度大，模式粗放，不統(tǒng)一、不系統(tǒng)。
二是經(jīng)費少，后勤無法保障。**鎮(zhèn)物業(yè)辦人員為財政供養(yǎng)事業(yè)編，辦公經(jīng)費定額“人頭費”，再無其他經(jīng)費來源。在物業(yè)管理中，根據(jù)工作量，網(wǎng)格樓長每5棟樓設置1人，工資定額每月800元，由人社局公益崗專項資金解決；衛(wèi)生員每2-3棟樓設置1人，工資約1500元左右（衛(wèi)生費支出600-700元+人社公益崗固定800元）；衛(wèi)生費來源于業(yè)主（每戶每年120元），由**物業(yè)公司入戶（小區(qū)主任協(xié)助）收取，年約30萬元左右，用于60名衛(wèi)生員開支、樓房小區(qū)維修維護，剩余1萬元左右用于辦公耗材支出。物業(yè)收費少，支出大，**鎮(zhèn)物業(yè)辦管理費用沒有保障。
三是參與少，自治難以發(fā)揮。樓房公共部位維修，91棟單體樓由**鎮(zhèn)采取“一事一議”的方式，居民出一半、縣財政出一半解決維修費用，16個小區(qū)58棟樓房，縣住建局負責收取物業(yè)維修資金，社區(qū)組織2/3以上居民同意簽字，**鎮(zhèn)物業(yè)辦報項審辦審定、小區(qū)內(nèi)預算公示，**鎮(zhèn)申請、主管縣領(lǐng)導簽字后縣財政核撥，**鎮(zhèn)物業(yè)辦組織維修。由于**年以前未成立業(yè)主委員會，居民不愿參與，以行政代自治，居民參與度、知曉率、透明度不高，行政管理與業(yè)主自治不融合，群眾猜疑、質(zhì)詢、抵制，思想難統(tǒng)一，問題難解決，公共部位維修成型少之又少，難以發(fā)揮自治。
（二）“三弱”：行業(yè)監(jiān)管能力弱、業(yè)主委員會發(fā)揮作用弱、部門聯(lián)動合力弱
一是行業(yè)監(jiān)管能力弱。**鎮(zhèn)物業(yè)辦應按照物業(yè)管理法規(guī)實行統(tǒng)一管理物業(yè)公司，但沒能實現(xiàn)有效監(jiān)管。同時居民業(yè)主作為所有權(quán)人，應履行社會責任，組成業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同（業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)）等業(yè)主自治事項，自治管理沒有依法體現(xiàn)和完成，物業(yè)辦組織、指導跟進不足，出現(xiàn)管理與自治主體倒置，運行受阻。
二是業(yè)主委員會發(fā)揮作用弱。一方面，很多小區(qū)名義上成立了業(yè)主委員會，但實際上業(yè)主委員會的產(chǎn)生程序并不規(guī)范，大部分沒有經(jīng)過業(yè)主選舉，業(yè)主對業(yè)主委員會幾乎沒有認知，更談不上認可；另一方面，很多成員根本不具備專業(yè)知識和能力素養(yǎng)，導致業(yè)主委員會應當發(fā)揮的_、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用難以體現(xiàn)，業(yè)主委員會形同虛設。
三是部門聯(lián)動合力弱。小區(qū)物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及多個部門，我縣尚沒有成立**鎮(zhèn)、住建、自然資源、市場監(jiān)管、公安、民政、應急、信訪、財政、法院、移動、聯(lián)通、電信、**網(wǎng)絡、供水、供電、供氣、供熱、通信、**網(wǎng)絡等部門和單位組成的物業(yè)管理專項工作領(lǐng)導小組，進行職權(quán)劃分和工作分工，聯(lián)動監(jiān)管缺失。如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建和“僵尸車”停放等問題，小區(qū)物業(yè)只能協(xié)調(diào)勸說，拒不服從的還需要相關(guān)職能部門強制執(zhí)行。
（三）“三突出”：開發(fā)建設遺留問題突出、物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量問題突出、部分小區(qū)物業(yè)費收繳問題突出
一是開發(fā)建設遺留問題突出。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我縣開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力，導致部分小區(qū)環(huán)境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質(zhì)量差、開發(fā)商過度承諾等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公 ……（未完，全文共7146字，當前僅顯示2509字，請閱讀下面提示信息。收藏《縣老舊小區(qū)管理_和物業(yè)一體化改革情況調(diào)研報告》）