關(guān)于我市存量工業(yè)用地的研究和思考

目錄/提綱：……
一、我市存量工業(yè)用地存在的主要問題
（一）存在批而未供、低效閑置等現(xiàn)象
（二）投資強度和畝均稅收等指標不太理想
（三）省上相關(guān)評價指標排位靠后
二、問題產(chǎn)生的原因分析
（一）外在原因
1、外部環(huán)境影響加大
2、區(qū)域競爭日趨激烈
（二）內(nèi)在原因
1、“思維”跟不上發(fā)展
2、“入口”把關(guān)不嚴
3、“過程”監(jiān)管不到位
4、“出口”機制不健全
三、提升我市存量工業(yè)用地效益的對策建議
（一）前端優(yōu)化準入門檻
1、強化規(guī)劃引領(lǐng)
2、加強論證評審
3、深化“標準地”改革
4、建立彈性供地機制
（二）中端強化監(jiān)管引導(dǎo)
1、建立全程監(jiān)管機制
2、強化“畝均論英雄”結(jié)果運用
（三）末端用好提升退出
1、助推企業(yè)“上樓”
2、豐富退出方式方法
3、建立清理整治長效機制
……
關(guān)于我市存量工業(yè)用地的研究和思考

工業(yè)用地是實現(xiàn)“2026年全市經(jīng)濟總量突破1300億元”目標的關(guān)鍵要素，作為我市工業(yè)項目的主要集中地——我市8個省級及以上開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)），工業(yè)用地需求旺盛。根據(jù)預(yù)分配到我市的新增建設(shè)用地規(guī)劃指標，10年時間（2021年到2030年）我市僅有不足4萬畝的指標，且能交水項目不低于30%，扣除公共服務(wù)、商服等用地后，可用于新增的工業(yè)用地指標有限。與此同時，我市現(xiàn)有工業(yè)用地普遍存在低效、閑置、浪費等現(xiàn)象，還有一部分批而未供的土地未能釋放應(yīng)有的效益，土地節(jié)約集約利用情況不理想。在我市土地“增量”已基本明確天花板的背景下，如何挖好“存量”勢在必行。本文主要聚焦我市8個開發(fā)區(qū)存量工業(yè)用地存在的問題，分析問題產(chǎn)生的原因，并提出提升我市存量工業(yè)用地效益的對策和建議。
一、我市存量工業(yè)用地存在的主要問題
工業(yè)用地效益涉及范圍較廣，結(jié)合收集省級層面的相關(guān)反饋和前期的初步摸底統(tǒng)計，我市存量工業(yè)用地主要存在以下幾個方面的問題。
（一）存在批而未供、低效閑置等現(xiàn)象
截至6月底我市8個開發(fā)區(qū)批而未供土地將近1.5萬畝，占全市批而未供土地的31.4%。同時，根據(jù)前期調(diào)查統(tǒng)計
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營業(yè)收入低于全省平均水平99.1萬元，畝均稅收低于全省平均水平6.1萬元。
二、問題產(chǎn)生的原因分析
上述問題的成因比較復(fù)雜，除了企業(yè)自身的原因外，不同的工業(yè)用地，其低效閑置浪費的原因也各有不同，經(jīng)過梳理歸納，主要從外在原因和內(nèi)在原因進行分析。
（一）外在原因
1.外部環(huán)境影響加大。新增建設(shè)用地報批周期一般較長，一部分企業(yè)剛剛度過建設(shè)期，又受近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新冠疫情、經(jīng)濟下行等方面的影響，一部分企業(yè)抗風險能力較弱，工業(yè)用地的效益沒有得到很好地釋放。比如，**工業(yè)園區(qū)受國家對房地產(chǎn)調(diào)控的影響，部分家具企業(yè)的畝均稅收不足萬元。
2.區(qū)域競爭日趨激烈。我省相關(guān)市（州）紛紛出臺了優(yōu)惠政策“筑巢引鳳”，**等地甚至有“零地價”的工業(yè)項目。為吸引更多的項目投資入園，在招商引資環(huán)節(jié)中，我市部分開發(fā)區(qū)降低了入園門檻，盡可能滿足客商的用地需要，只要工業(yè)項目能來，投資強度、畝均稅收等方面都好說，一定程度上造成粗放利用土地的現(xiàn)象。
（二）內(nèi)在原因
1.“思維”跟不上發(fā)展。在**重建期間，我市享受了特殊用地政策，全市報批土地占據(jù)了2009年到2021年的70.8%，后因項目未落地，造成大量土地批而未供。重建結(jié)束后，我市以擴張為主的發(fā)展模式仍未根本性改變，節(jié)約集約用地意識不強，且項目牽著規(guī)劃走，選址隨意，不但未有效消化存量土地，反而使批而未供土地數(shù)量逐年增大。加上報批土地大部分位于城鎮(zhèn)周邊，土地上有大量居民住宅群，拆遷量大成本較高，加之縣（區(qū)）財政困難，導(dǎo)致征搬工作滯后，土地供應(yīng)困難。
2.“入口”把關(guān)不嚴。部分開發(fā)區(qū)沒有對產(chǎn)業(yè)定位和項目產(chǎn)出效益進行充分論證，導(dǎo)致招引的工業(yè)企業(yè)良莠不齊，造成土地利用率低。比如，**工業(yè)園區(qū)前期為推動工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，在招引企業(yè)入駐時，門檻放得較低，合規(guī)園區(qū)很快就無地可用，導(dǎo)致新引進的產(chǎn)值高、稅收貢獻大的表面處理項目難以落地建設(shè)。目前成雅工業(yè)園區(qū)27家企業(yè)中年產(chǎn)值過億元的企業(yè)僅3家。
3.“過程”監(jiān)管不到位。2012年起，市政府相繼印發(fā)了《關(guān)于工業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》《關(guān)于印發(fā)**市工業(yè)用地管理辦法（試行）>的通知》，對開發(fā)區(qū)投資強度和畝均稅收進行了要求。我市現(xiàn)行的招商引資政策也明確約定了投資強度和畝均稅收等指標，比如，“主干”區(qū)域制造業(yè)（農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)除外）畝均投資強度、畝均稅收原則上分別不低于200萬元、15萬元。但在實際操作中，各縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)既要顧及地方發(fā)展、經(jīng)濟平穩(wěn)運行，又要顧及項目落地、企業(yè)利益，導(dǎo)致了對這方面的監(jiān)管有所放松。
4.“出口”機制不健全。受市場變化、工藝淘汰、企業(yè)經(jīng)營不善等因素影響，工業(yè)企業(yè)的生命周期普遍都不足20年，而我市的工業(yè)用地出讓年限幾乎都為50年，很多工業(yè)企業(yè)的生命周期遠低于土地出讓年限。但是，我市沒有建立相應(yīng)的長效提升或退出機制，僅開展了諸如2019年處置“僵尸企業(yè)”等階段性的工作，一些新出現(xiàn)的低效閑置土地沒有得到及時有效清理整治。加上清理整治涉及法律、政策等諸多問題，時間較長，且需要多個部門的高效協(xié)同，稍有不慎，容易引發(fā)社會不穩(wěn)定等問題，也容易對營商環(huán)境造成不良影響，導(dǎo)致“出口”不暢。
三、提升我市存量工業(yè)用地效益的對策建議
提升我市存量工業(yè)用地效益是一套系統(tǒng)機制，在學習外地先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市8個開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的探索，建議從工業(yè)用地的前端、中端、末端“三端”著手進行整治提升，為此提出以下對策建議。
（一）前端優(yōu)化準入門檻
1.強化規(guī)劃引領(lǐng)。順應(yīng)國家土地政策導(dǎo)向，樹立節(jié)約集約用地意識，把“規(guī)劃引領(lǐng)”放在項目選址、招商引資等工作開展的前端位置，堅持“項目跟著規(guī)劃走”，引導(dǎo)招商項目在存量國有建設(shè)用地上選址，有效盤活存量土地，各縣（區(qū)）加快批而未供土地征地拆遷進度、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地前期開發(fā)等工作，為“標準地”改革打下基礎(chǔ)。
2.加強論證評審。低效閑置工業(yè)用地的清理整治代價較大，有些甚至超過了工業(yè)企業(yè)對地方經(jīng)濟的貢獻，把好“入口”關(guān)、讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園至關(guān)重要。建議在招商引資環(huán)節(jié)提前介入，對工業(yè)項目生命周期、投資強度等方面開展充分論證，建立健全入園工業(yè)項目評審機制，拒絕粗放型、低效益、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目入園。完善招商引資 ……（未完，全文共4442字，當前僅顯示2243字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于我市存量工業(yè)用地的研究和思考》）