中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關建議

目錄/提綱：……
一、抵押物處置的制約因素
（一）抵押物處置的常見制約因素
（二）抵押物處置的其他制約因素
（三）易貶值抵押資產(chǎn)的處置問題
二、保證人追償?shù)闹萍s因素
三、相關建議
（一）貸款調(diào)查準入時的建議
（二）貸后管理的建議
（三）風險資產(chǎn)處置的建議
……
中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關建議

通常情形下，不良貸款形成后，企業(yè)（本文特指中小企業(yè)）及個人第一還款來源已發(fā)生重大風險，此時不良貸款處置的清收效率和清收受償率通常取決于抵質(zhì)押物（主要是抵押物，下同）的處置變現(xiàn)能力及保證人的擔保能力。但實踐中，在進入法院強制執(zhí)行階段，貸款第二還款來源的處置常常暴露出各種問題。本文擬從不良貸款處置實踐的角度出發(fā)，對不良貸款處置的制約因素尤其是不良貸款的第二還款來源進行后評價和分析，從而為銀行貸款的調(diào)查投放、貸后管理及不良貸款處置提供參考與借鑒。
一、抵押物處置的制約因素
實踐中，抵押物的處置可能面臨諸多問題，導致抵押物難以順利處置，甚至不能處置，制約不良貸款處置成效。抵押物處置的制約因素包括但不限于下列情形：
（一）抵押物處置的常見制約因素
1、抵押物騰退困難
抵押物騰退困難是制約抵押物順利處置的主要因素之一。抵押物騰退困難的常見情形包括：抵押物因出租、權屬糾紛、以租抵債等原因被他人占有；抵押物被借款人及其家人居住無法騰退等情形。其中，最常見的是抵押物為唯一小面積住房導致的騰退困難。實踐中，執(zhí)行法院往往基于多種因素考慮，對唯一住房尤其是小面積唯一住房暫停執(zhí)行。
2、抵押物出租問題
抵押物出租包括兩種情形：
一是真實的租賃，包括“先抵押、后出租”和“先出租、后抵押”兩種情形。銀行要特別注意“先出租、后抵押”的情形，因該種情形下“買賣不破租賃”，原租賃關系不受銀行
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人私自拆除重建、私自改造房屋結構、私自分割出賣等情形。
因抵押物被拆除改造，致使法院司法評估過程中委托測繪的房屋面積和結構與原有房屋權證登記事項不一致，因司法拍賣的抵押物可能無法過戶而交付買受人，導致法院此種情形下通常不予啟動司法拍賣程序。而抵押物被私自分割后出賣則更增抵押物的處置難度，雖然被出賣的抵押物未辦理過戶登記、銀行仍持有抵押他項權證，但因?qū)嶋H購買人的執(zhí)行異議，法院也常常以抵押物存在經(jīng)濟糾紛為由擱置對抵押物的執(zhí)行。
2、抵押無效及抵押權的劣后性
根據(jù)近年來不良貸款的處置實踐，“假權證”和“未登記的抵押”鮮有發(fā)生，抵押無效主要為因夫妻一方非本人簽字導致夫妻共同財產(chǎn)的抵押被法院認定抵押無效。
抵押權雖然優(yōu)先于普通債權，但特定情況下，仍表現(xiàn)出一定的劣后性：
（1）抵押權不得對抗法院在先的查封權，如最高額抵押擔保的債權在抵押物被查封、凍結、扣劃后不得再增加，否則再增加的債權將喪失就最高額抵押物所享有的優(yōu)先受償權。
（2）抵押物“先租賃后抵押”情形下，承租人的租賃權不受銀行抵押權的影響。
（3）在銀行接受在建工程為抵押物的情況下，建筑工程承包人的工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于銀行抵押權。
3、政府對抵押物限制處置
在政府招商引資、征地拆遷等過程中，當?shù)卣赡芘c企業(yè)或當?shù)卮迕襁_成限制土地用途、限制土地抵押與轉(zhuǎn)讓等協(xié)議。若貸款一旦發(fā)生不良，案件進入強制執(zhí)行程序，法院往往會面臨當?shù)卣畬Φ盅何锵拗铺幹玫那樾危瑢е碌盅何餆o法執(zhí)行。
4、抵押物處置稅費的影響
通常情形下，抵押物在法院司法拍賣成交后，通常需扣除抵押權實現(xiàn)費用如訴訟執(zhí)行費、司法評估費、過戶轉(zhuǎn)讓稅費等，其中可能產(chǎn)生的高額的抵押物處置稅費需引起銀行高度重視，尤其是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓納稅可能對銀行抵押物變現(xiàn)價值影響巨大�？傮w而言，土地使用權的原購入價格愈低（購置時間愈早），處置時土地轉(zhuǎn)讓稅負愈高，不良貸款本金損失的可能性愈大。
（三）易貶值抵押資產(chǎn)的處置問題
此處的易貶值抵押資產(chǎn)是指抵押于銀行同時具有極易損毀、滅失、變質(zhì)等特點且不宜長期保存的資產(chǎn)，如抵押于銀行的機器設備、汽車、船舶等動產(chǎn)。未能及時有效處置易貶值抵押資產(chǎn)不僅會造成銀行抵質(zhì)押物價值的大幅縮水，更存在押品損毀、滅失的風險。
二、保證人追償?shù)闹萍s因素
不良貸款的處置實踐表明：貸款擔保方式為保證擔保尤其是債務人關聯(lián)企業(yè)提供保證擔保的，在進入資產(chǎn)處置階段后，貸款保證部分的清收處置成效差、不良貸款清收率低。同時，除非保證人名下有無抵押無查封的有效財產(chǎn)，否則，資產(chǎn)評估公司和資產(chǎn)管理公司一般情況下對批量轉(zhuǎn)讓的企業(yè)法人不良貸款的保證部分評估價值基本為零。
導致上述保證人追償效果差、受償率低的原因主要有：
（一）不良發(fā)生后，承擔連帶保證責任的借款人法人代表夫妻通常具有下落不明、其名下資產(chǎn)已抵押他行不足受償或已被處置，或無法查詢到實質(zhì)有效資產(chǎn)等情形。
（二）因與借款人的緊密關系，自然人保證人通常在借款人發(fā)生實質(zhì)性風險時先于銀行轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、藏匿財產(chǎn)或虛構債務；擔保企業(yè)則采取更換法定代表人、股權轉(zhuǎn)讓等手段脫離“關聯(lián)關系”，銀行未能查詢到保證企業(yè)名下有效資產(chǎn)，或保證企業(yè)名下有效資產(chǎn)已設定抵質(zhì)押或已被處置完畢。
三、相關建議
（一）貸款調(diào)查準入時的建議
不良貸款處置實踐反映，盡管設定抵押的資產(chǎn)表面上權屬真實清晰且手續(xù)齊全完備，但仍存在抵押物實際位置邊界不清、“房中房、地中地”甚至抵押前抵押資產(chǎn)已被重建改造等無法處置變現(xiàn)的事實，故客戶經(jīng)理務必實地現(xiàn)場調(diào)查、周邊走訪，盡可能全面了解和掌握抵押物的具體情況。
1、謹慎設定抵押擔保的情形
根據(jù)法院在強制執(zhí)行過程中難以執(zhí)行、不予執(zhí)行、無法執(zhí)行的各種情形，謹慎設定擔保的情形包括但不限于下述情況：
（1）抵押物情況的基本判斷
擬抵押資產(chǎn)為個人唯一住宅且面積過小、多人居住的要謹慎準入；擬抵押土地用途及轉(zhuǎn)讓是否受到當?shù)卣拗�，限制轉(zhuǎn)讓的則應謹慎設定擔保；商業(yè)用房、辦公用房的處置變現(xiàn)能力遠劣于住宅用房，無人購買、多次降價流拍的可能性較大；對擬設定抵押的土地原購置時間和購置價格要給予適度關注，適時提出貸款擔保加固措施或貸款用信額度的壓縮計劃。
（2）位置瑕疵的注意義務
擬抵押資產(chǎn)是否屬于異地抵押尤其是中西部地區(qū)的資產(chǎn)抵押、抵押物地理位置是否過于偏僻難以處置變現(xiàn)；對抵押物為整棟大廈、商場或酒店，擬抵押資產(chǎn)是否屬于分層抵押或分割抵押，是否屬于“房中房、地中地”等需要通過他人門戶進入抵押物或無法分割處置的情況，客戶經(jīng)理務必親身實地調(diào)查，若是，則應謹慎設定擔保。
（3）抵押權劣后性的判定
如擬抵押資產(chǎn)為在建工程，銀行在審查借款申請時應查明在建工程的建筑工程價款支付情況，籍以評估貸款的風險敞口和抵押擔保的準入風險，對欠付大量建筑工程價款或者已經(jīng)存在建筑工程款糾紛訴訟案件的，要分析情況、辨識風險、審慎準入；
又如擬抵押資產(chǎn)是否已被查封，尤其是在最高額抵押物被法院查封、扣押情形下，如果銀行繼續(xù)發(fā)放周轉(zhuǎn)貸款，存在新發(fā)放貸款抵押優(yōu)先權不受法律保護的風險。
（4）真實使用情況的查明
銀行在接受房地產(chǎn)抵押前應查明抵押物的真實使用情況 ……（未完，全文共8180字，當前僅顯示2742字，請閱讀下面提示信息。收藏《中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關建議》）