關(guān)于對(duì)××煤礦物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

近年來，隨著國(guó)有企業(yè)改革的逐步深化，企業(yè)辦社會(huì)問題越來越突出，越來越成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的制約因素。尤其在煤炭市場(chǎng)環(huán)境惡化，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較差的大背景下，企業(yè)難以負(fù)擔(dān)大量后勤補(bǔ)貼，后勤、物業(yè)管理同母體的分離就成為歷史的必然。2000年初，**礦撤銷原家屬委員會(huì)，成立**煤礦物業(yè)管理中心，履行物業(yè)管理的職能，實(shí)行企業(yè)化管理，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展。兩年來，物業(yè)管理中心從服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新和社區(qū)穩(wěn)定四個(gè)方面入手，做了許多探索性、開創(chuàng)性的工作，同時(shí)致力于從管理物業(yè)、管理社區(qū)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)、經(jīng)營(yíng)社區(qū)的轉(zhuǎn)變，取得良好效果，年年被評(píng)為集團(tuán)公司先進(jìn)物業(yè)管理單位，并于2001年獲得山東省“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。他們用自己扎實(shí)有腳步，從前人沒有走過的地方，踏出了一條具有礦區(qū)特色的物業(yè)管理的新路子。他們的主要做法是：
　　一、強(qiáng)化服務(wù)求生存
　　物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，服務(wù)是其基本屬性。服務(wù)于物業(yè)管理，正如生命于人體。孫煤物業(yè)成立伊始，就高舉服務(wù)大旗，視服務(wù)如生命，以開展一流服務(wù)、建一流社區(qū)為根本宗旨，牢固樹立“服務(wù)就是形象、服務(wù)就是效益、服務(wù)就是生產(chǎn)力”的服務(wù)理念，以服務(wù)體系、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)形式三個(gè)環(huán)節(jié)為重點(diǎn)，以更高、更快、更好的服務(wù)贏得廣大業(yè)主的贊
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白大娘是第一次親自交費(fèi)，走錯(cuò)了地方。收費(fèi)員二話沒說，親自把大娘領(lǐng)到所在小區(qū)交費(fèi)，并把大娘送回家。
　　服務(wù)形式多樣化。隨著人員生活水平的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高，物業(yè)管理的服務(wù)也呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。我們首先抓好常規(guī)服務(wù)，解決職工的基本要求。2001年共計(jì)投資589萬元，重點(diǎn)解決了職工關(guān)心的七大熱點(diǎn)問題：改造平房區(qū)供水系統(tǒng)，解決260戶居民十余年吃水難的問題；拆檢供暖管網(wǎng)1800多米；修建了五三村、 七六村道路510米；完成了21棟樓的防水工作；拆除雜棚小屋119處，宿舍區(qū)實(shí)現(xiàn)了全天保潔，更換閉路信號(hào)1235戶。在試驗(yàn)性改造向陽(yáng)村供暖管網(wǎng)的工作中，十余名工作人員在滴水成冰的嚴(yán)冬里，兢兢業(yè)業(yè)、忘我工作，一直忙到大年二十九夜里10點(diǎn)，居民們感動(dòng)地說：暖氣即使不熱， 我們心里也暖和的。為滿足住戶的不同需求，我們?cè)诟吆贸Ｒ?guī)服務(wù)的同時(shí)，開展了“家庭秘書式”的個(gè)性化服務(wù)。為住戶清掃室內(nèi)衛(wèi)生、看護(hù)病人、接送孩子、義務(wù)理發(fā)、紅白理事、修理家電、清洗油煙機(jī)、搬家等，長(zhǎng)安物業(yè)區(qū)還在小區(qū)內(nèi)設(shè)立了三個(gè)礦泉水供應(yīng)點(diǎn)，為居民提供優(yōu)質(zhì)飲用水。和平物業(yè)區(qū)進(jìn)行垃圾回收，凈化了環(huán)境、方便了居民。
　　服務(wù)的春風(fēng)吹遍了社區(qū)的每一個(gè)角落，溫暖了廣大業(yè)主的心窩，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，宿舍區(qū)居民有事找物業(yè)、有事找“440”成了人們的“口頭禪”。
　　二、多元經(jīng)營(yíng)求發(fā)展
　　物業(yè)管理作為“六條線管理”的一部分，實(shí)行企業(yè)化管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，分別核算，自負(fù)盈虧，在不斷優(yōu)化服務(wù)保證企業(yè)生存的同時(shí)，必須走經(jīng)營(yíng)物業(yè)、多元經(jīng)營(yíng)的路子，以保證物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
　　一是加強(qiáng)內(nèi)部市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心對(duì)業(yè)主單位、職工所提供的一切產(chǎn)品、質(zhì)量、服務(wù)都實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算，有償收費(fèi)，物業(yè)管理中心與礦的關(guān)系也變?yōu)橐环N市場(chǎng)交易關(guān)系。礦通過物業(yè)管理中心向業(yè)主提供水、電、煤氣、暖氣、閉路電視信號(hào)使用等服務(wù)，物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)按照一定回收率進(jìn)行收費(fèi)，將收費(fèi)職能下放到各個(gè)物業(yè)小區(qū)，水、電、暖、氣回收率考核指標(biāo)細(xì)分化解到管理員、收費(fèi)員、維修工，將各種回收率與職工工資直接掛鉤，收費(fèi)率提高，工資增發(fā)；收費(fèi)率降低，欠收部分由工資抵補(bǔ)。機(jī)制一變，全盤皆活，過去的人情電、人情水等不良現(xiàn)象得到根本遏制，收費(fèi)這一老大難問題一下子得到徹底解決。同時(shí)，物業(yè)管理中心采取措施，嚴(yán)查跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，對(duì)轄區(qū)8500米管網(wǎng)進(jìn)行檢測(cè)，共查出漏水點(diǎn)200余處，僅水費(fèi)一項(xiàng)就減少損失10萬元。更新計(jì)量手段，對(duì)平房老區(qū)供電線路進(jìn)行發(fā)行更換了480戶智能電度表，對(duì)樓房公用照明安裝了聲控裝量。另外加大盜水、盜電處罰力度，在全宿舍區(qū)水表前加封。對(duì)用電異常區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，去年共查處盜電57戶，挽回經(jīng)濟(jì)損失2萬余元，全宿舍區(qū)電量回收率達(dá)到了82%，水費(fèi)綜合回收率達(dá)到56%，煤氣費(fèi)、閉路電視、電話座機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用回收率均達(dá)到100%。
　　二是加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。隨著礦物業(yè)管理改革力度的不斷加大，物業(yè)管理中心由過去礦下屬的一個(gè)基層單位，逐漸與礦分離，其企業(yè)屬性漸趨明顯，物業(yè)中心將固定資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)納入視野，充分利用管理的場(chǎng)地、設(shè)施和其他資源進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)自養(yǎng)能力，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。他們發(fā)揮地處新汶商業(yè)中心地理優(yōu)勢(shì)，以沿街租賃為突破口，開發(fā)2700平方租賃房，年收租金45萬元。原來經(jīng)營(yíng)不善、連年虧損的消費(fèi)合作社、液化氣站、花園等實(shí)行完全分離經(jīng)營(yíng)、自掙自養(yǎng)，上述單位由過去每年補(bǔ)貼50萬余元，變?yōu)楝F(xiàn)在每年向物業(yè)管理中心交納租賃費(fèi)、管理費(fèi)2萬元，并且安置職工14人，收到了良好的效益。
　　三是因地制宜開發(fā)多種經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)各個(gè)物業(yè)區(qū)跨出行業(yè)，走向社會(huì)，結(jié)合各自實(shí)際，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，開展了豐富多采、形式多樣的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，長(zhǎng)安小區(qū)成立了純潔水供應(yīng)站，和平小區(qū)建立了垃圾廢品回收站；單身公寓針對(duì)單身職工不斷減少的實(shí)際，合理調(diào)整住宿人員，將騰出樓房對(duì)外租賃，月創(chuàng)收入千余元；其他物業(yè)管理小區(qū)也分別開展了家電維修、搬家服務(wù)、油煙機(jī)清洗等多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，同時(shí)一批新項(xiàng)目正在籌劃之中，預(yù)計(jì)年創(chuàng)總產(chǎn)值突破30萬元，多元經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，使物業(yè)管理職能更加配套齊全，增強(qiáng)了自我發(fā)展能力。
　　三、細(xì)化管理求創(chuàng)新
　　物業(yè)管理在全國(guó)尤其礦區(qū)剛剛興起，某些方面還正在向規(guī)范的物業(yè)管理過渡。**物業(yè)管理中心意識(shí)到這一時(shí)期正是搶抓住機(jī)遇、占領(lǐng)市場(chǎng)、發(fā)展自己的重要時(shí)期，要達(dá)到這一目的必須依靠管理工作的不斷創(chuàng)新。基于上述認(rèn)識(shí)，**煤礦 ……（未完，全文共6745字，當(dāng)前僅顯示2369字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于對(duì)**煤礦物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告》）