國有大中型企業(yè)物業(yè)管理芻議

目錄/提綱：……
一、大中型企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
二、國有大中型企業(yè)物業(yè)管理存在的問題
（一）_不健全
（二）從業(yè)人員素質(zhì)偏低
（三）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識差
三、對搞好國有大中型企業(yè)物業(yè)管理的建議
（一）建立健全物業(yè)管理新_，實現(xiàn)物業(yè)管理市場化
（二）強(qiáng)化教育、落實舉措，提高業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識
（三）加強(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)建設(shè)，塑造良好的物業(yè)形象
第一、要進(jìn)行職業(yè)道德素質(zhì)培訓(xùn)
第二、要進(jìn)行業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
……

　　國有大中型企業(yè)物業(yè)管理芻議
　　作 者： 肖 猛
　　隨著國有大中型企業(yè)住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理_改革的不斷深化，尤其是各大企業(yè)努力貫徹落實中央八部委主輔分離、輔業(yè)改制的精神，在住房管理方面積極推進(jìn)企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理，取得了一定的成績。同時，也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點(diǎn)粗淺看法。
　　一、大中型企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
　　國有大中型企業(yè)住房管理正從傳統(tǒng)的行政福利型管理_逐步向服務(wù)經(jīng)營型的管理_過渡。企業(yè)以積極主動的服務(wù)經(jīng)營手段進(jìn)行開拓型的管理，一改過去的消極被動的行政管理手段，增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)一步改革的動力和創(chuàng)新的活力，初步形成了業(yè)主滿意、企業(yè)受益的整體良性循環(huán)。但是，由于受企業(yè)職工分流安置，住宅小區(qū)軟硬件限制和傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理思想的影響，物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。
　　二、國有大中型企業(yè)物業(yè)管理存在的問題
　�。ㄒ唬不健全。國有大中型企業(yè)實施物業(yè)管理，就管理_而言，還處于新舊_轉(zhuǎn)換過程中，傳統(tǒng)的行政福利管理_仍未得到根本解決。其所謂的物業(yè)管理公司，一般都是由原來的企業(yè)管理部門改制的，只是換了一塊牌子，可謂是“換湯不換藥”企業(yè)并未將其推向市場。這些改制的物業(yè)管理企業(yè)在一定程度上仍是“代表單位管房”，片面強(qiáng)調(diào)管理而輕視服務(wù)，或者維持低水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在這些部門，仍
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對物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識僅僅停留在_態(tài)上而不落實到行動中。以采暖費(fèi)為例，一些業(yè)主認(rèn)為：反正是集體供暖，估計沒什么問題。因此坐享其成，而且心安理得。供暖季節(jié)業(yè)主們在家感受著溫暖而此時物業(yè)管理公司還在為沒有交齊供暖費(fèi)而發(fā)愁。
　　三、對搞好國有大中型企業(yè)物業(yè)管理的建議
　�。ㄒ唬┙⒔∪飿I(yè)管理新_，實現(xiàn)物業(yè)管理市場化
　　社會主義市場經(jīng)濟(jì)_客觀要求物業(yè)管理企業(yè)必須通過參與市場的平等競爭，確立企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的_，實現(xiàn)物業(yè)管理市場化。這有利于提高物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)和專業(yè)服務(wù)水平，有利于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和降低服務(wù)成本。國有大中型企業(yè)物業(yè)管理公司要想健康有序的發(fā)展，應(yīng)盡快改變企業(yè)內(nèi)部人員搞物業(yè)管理的辦法，使其在市場經(jīng)濟(jì)中學(xué)會生存之道、尋求發(fā)展之路。
　　首先，必須與主體單位的管理經(jīng)營職能徹底分開，使兩者在組織上、經(jīng)濟(jì)利益上徹底脫鉤，成為獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的法人實體，取得物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件。打破原有的管理權(quán)限，承攬社會上的物業(yè)管理和其他服務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)，走向社會樹立自己的品牌，走專業(yè)化道路，以高效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)，贏得社會的認(rèn)同。
　　其次，積極推進(jìn)合同化管理。合同化管理是市場經(jīng)濟(jì)的普遍做法，是法制化、規(guī)范化的標(biāo)志。合同化管理就是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間管理和被管理、服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，用合同的形式確立起來，以明確各自的權(quán)利和義務(wù)。用來約束雙方的行為，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，避免公說公有理婆說婆有理的不必要的矛盾糾紛。如果沒有合同就是一廂情愿的強(qiáng)制服務(wù)，難以得到業(yè)主住戶認(rèn)可。不實行合同化管理，難以建立物業(yè)管理新_，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題也就不可能解決，物業(yè)管理工作就無法健康順利發(fā)展。
　　再次，協(xié)調(diào)好多方面的關(guān)系，優(yōu)化物業(yè)管理市場環(huán)境。1、理順業(yè)主委員會自治管理、物業(yè)管理公司專業(yè)化管理與街道、居委會社區(qū)管理的關(guān)系。三方搞好職能分開、定期通報、相互支持、形成合力。工創(chuàng)文明小區(qū)。2、要處理好物業(yè)公司與供水、供電、供暖、燃?xì)狻h(huán)衛(wèi)、市政、公安等部門的關(guān)系。3、要處理好與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系，加快建立公用、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金及其歸集管理工作。
　　最后，我們應(yīng)該為物業(yè)管理市場打造一個公平、公正、公開的競爭平臺，誰管理不好，誰就被淘汰，讓那些規(guī)模大、機(jī)制新、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量高的物業(yè)管理企業(yè)取而代之。
　�。ǘ⿵�(qiáng)化教育、落實舉措，提高業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識。增強(qiáng)業(yè)主住戶的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識就必須做到：
　　1、加大物業(yè)管理的宣傳力度，充分利用電視、廣播、公開信等形式，廣泛進(jìn)行宣傳，要求物業(yè)員工既當(dāng)管理員，又當(dāng)宣傳員，深入到千家萬戶，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，從理性上認(rèn)識物業(yè)管理。要讓業(yè)主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，實行物業(yè)管理是有利于業(yè)主的好事。業(yè)主應(yīng)無條件的履行自己的義務(wù)，按照管理服務(wù)合同規(guī)定，按期交納物業(yè)管理費(fèi)和其他各項服務(wù)費(fèi)。
　　2、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，取得廣大業(yè)主住戶的認(rèn)可。從業(yè)主關(guān)心的吃、住、行、用等各方面入手，高質(zhì)量提供各種特色服務(wù)，滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)多樣化需求，要讓廣大業(yè)主住戶感受到專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理帶來的超值享受的實惠，讓他們切身體會物業(yè)管理公司是實實在在為大家的益處而工作的。
　　3、定期公開物業(yè)管理的收支情況，賬目公開，改變暗箱操作的做法，接受業(yè)主和有關(guān)主管部門的監(jiān)督，讓野火組明明白白的消費(fèi)。開展服務(wù)滿意率調(diào)查活動，虛心聽取他們的意見，善待業(yè)主投訴，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，喚起他們的參與意識，贏得他們的理解和支持。
　　4、合理確定物業(yè)管理服務(wù)價格，堅持“公正、公開、公平”的原則，在兼顧業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力的同時，要充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，對不同程度的服務(wù)測算不同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價，便于業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平而選擇相應(yīng)水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
　　5、堵住福利型物業(yè)管理的口子，不得以任何形式給予所在單位的職工物業(yè)管理方面的福利型“暗補(bǔ)”，應(yīng)該考慮在工資中增加一定數(shù)量的物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼，變暗為明，“先予之，后取之”。奠定國有大中型企業(yè)物業(yè)管理走向市場的基礎(chǔ)。條件差的的單位要采取物業(yè)管理低水平起步、少收費(fèi)，按項目收費(fèi)的辦法，先把物業(yè)管理啟動起來，然后再增加服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量，逐步規(guī)范。
　�。ㄈ┘訌�(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)建設(shè)，塑造良好的物業(yè)形象。國有大中型企業(yè)的物業(yè)管理普遍存在管理經(jīng)驗不足，服務(wù)意識差、住戶投訴多、制定的管理制度難以執(zhí)行等現(xiàn)象，其癥結(jié)就在于從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較低。因此，加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)培訓(xùn)，培育一支具備良好的敬業(yè)精神、崇高的職業(yè)道德、過硬的服務(wù)本領(lǐng)和高水平的專業(yè)隊伍是搞好物業(yè)管理 ……（未完，全文共4985字，當(dāng)前僅顯示2518字，請閱讀下面提示信息。收藏《國有大中型企業(yè)物業(yè)管理芻議》）