房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

目錄/提綱：……
一、項目背景
二、市場分析
三、項目財務(wù)分析
（一）、拆遷成本分析
（二）建筑成本分析
（一）、工程前期費：
（二）工程成本
（三）項目費用分析
四、項目費用分析結(jié)論
……

　　一、項目背景
　　1 、 項目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）
　　2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
　�。�1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
　�。�2）《a市城市拆遷管理條例》
　�。�3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
　　（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》
　�。�5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
　　（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
　�。�7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
　�。�8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
　　3、項目概況
　　1 ）地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬a市 類地段。
　　2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
　　土地面積： 畝（ 平方米） []
　　容積率：
　　開發(fā)周期：
　　土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價） 建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積： ㎡
　　3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施
　�。�1）步行約10 分鐘可至a市中心。
　　（2）西側(cè)為市城市中心景點。
　�。�3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。
　　（4）西南靠近a市 小學(xué)。
　
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地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
　　(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
　　(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
　　(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
　　二、市場分析
　　1 a市概況（參考）
　　a市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
　　生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
　　投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
　　項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
　　2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
　　a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
　　二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
　　表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
　　表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
　　表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
　　表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
　　表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
　　對今后市場的預(yù)測：
　　---—從購房能力看
　　伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
　　——從投資角度看
　　由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
　　——從消費結(jié)構(gòu)看
　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費_逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
　　——從需求關(guān)系看
　　根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里 ……（未完，全文共6080字，當(dāng)前僅顯示2135字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》）