談經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策規(guī)制

目錄/提綱：……
（一）政府部門提高對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)重要性的認(rèn)識(shí)
（二）合理安排經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模
（三）加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)
（四）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管
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　　□ 作者：集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院 張啟振
　　內(nèi)容摘要：近兩年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，其中控制高檔商品房的建設(shè)比例、增加經(jīng)濟(jì)適用房多次被提及。今年5月出臺(tái)的“國(guó)六條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求進(jìn)行了規(guī)制，將減少城市因拆遷而新增的被動(dòng)需求，而這部分人群恰好就是中低價(jià)位住房的需求大軍。本文就新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問(wèn)題進(jìn)行深入探討。[網(wǎng)--一站在手，寫作無(wú)憂！]
　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 建設(shè) 對(duì)策措施
　　近年來(lái)，我國(guó)在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策的過(guò)程中出現(xiàn)了不少問(wèn)題，表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管不嚴(yán)，執(zhí)行機(jī)制不規(guī)范；經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象、戶型面積、房?jī)r(jià)失控；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模下降，總量供應(yīng)不足，一房難求等問(wèn)題。而圍繞經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房還該不該建設(shè)的討論中，有人主張停止開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房不能取消。筆者贊同后者，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題不能“因噎廢食”而否定取消它。
　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的必要性
　　首先，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為滿足中低收入者的住房需求所提供的一種比市場(chǎng)價(jià)格便宜的房屋。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收土地出讓金，減免稅費(fèi)，將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)限定在3%以內(nèi)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)、戶型面積、銷售對(duì)象實(shí)行嚴(yán)格控制。
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略839字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
府大幅度減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的供地量，有的甚至變相停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)住宅投資8837億元，比上一年增長(zhǎng)28.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，比上年減少2.5%，是2002年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。2005年1-5月，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比下降了16.7%。顯然，這已經(jīng)不是落不落實(shí)政策的問(wèn)題，而是政府部門在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中給自身如何定位的問(wèn)題，究竟是為民謀利還是與民爭(zhēng)利的問(wèn)題。從1994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出要加快經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，到2004年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部和人民銀行聯(lián)合頒布的我國(guó)第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，以及這期間與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的一系列政策措施的出臺(tái)，充分說(shuō)明了我國(guó)政府在致力于解決中低收入居民住房問(wèn)題上的決心。但是，關(guān)鍵還在于各級(jí)地方政府要充分地發(fā)揮主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，勇于改革創(chuàng)新，扎扎實(shí)實(shí)地抓好落實(shí)工作，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。為此，也就要求各級(jí)地方政府必須徹底轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)提高對(duì)推行經(jīng)濟(jì)適用房重要性和長(zhǎng)期性的認(rèn)識(shí)。只有這樣才能真正明確和承擔(dān)起其在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與供應(yīng)上作為第一責(zé)任者所應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
　�。ǘ┖侠戆才沤�(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模
　　針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)與建設(shè)規(guī)模下降的現(xiàn)象，國(guó)家和地方政府應(yīng)科學(xué)合理地制定與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符合的經(jīng)濟(jì)適用房的長(zhǎng)、中、短期配套供應(yīng)計(jì)劃，使之在推進(jìn)住房市場(chǎng)化和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房之間保持一種合理的比例關(guān)系，并據(jù)以嚴(yán)格實(shí)施來(lái)確保中低收入者的住房問(wèn)題早日得到解決。
　　調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)適用房用地的比例和規(guī)模。土地管理部門在制定土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，對(duì)供應(yīng)矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲快、經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺的地區(qū)，要從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和其他商業(yè)用地的供應(yīng)量，增加經(jīng)濟(jì)適用房用地。
　　在供應(yīng)市場(chǎng)化和保障多元化方面努力創(chuàng)新。如在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和用地方式上嘗試推行“鎖定房?jī)r(jià)，拍賣地價(jià)”的項(xiàng)目拍賣招標(biāo)方式，明確所拍賣地塊為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，并規(guī)定售價(jià)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象的條件。這種方式將經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)中的政府職能與市場(chǎng)作用有機(jī)結(jié)合在一起，既充分考慮了中低收入者的支付能力，又客觀地把握了政府相關(guān)資源的投入能力與投資積極性，有利于解決政府“偏離”經(jīng)濟(jì)適用房的行為。
　　調(diào)整貸款方向，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的支持力度。由于目前我國(guó)中低收入者的收人還很低，即使享受了經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，若靠自身力量許多人仍然無(wú)力購(gòu)買。因此，商業(yè)銀行應(yīng)提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的貸款規(guī)模和比例，并給予適當(dāng)?shù)睦?yōu)惠；商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制對(duì)高檔公寓、別墅項(xiàng)目的貸款發(fā)放，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府應(yīng)出面建立經(jīng)濟(jì)適用房的專門性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使之成為貸款風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者，以解決我國(guó)目前發(fā)放抵押貸款時(shí)存在著的擔(dān)保主體難以落實(shí)的問(wèn)題，促進(jìn)住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。
　�。ㄈ┘訌�(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)
　　經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)現(xiàn)在這種“無(wú)序”狀態(tài)，在很大程度上源于規(guī)則的缺失，是法制不健全的表現(xiàn)。這些年，盡管國(guó)家出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等政策與制度，但各地普遍缺乏明確而具體的實(shí)施辦法，即使有些較明確的管理辦法而其可操作性卻不強(qiáng)�；诖�，加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)，把這些年產(chǎn)生的諸多問(wèn)題都涵蓋在法律可調(diào)節(jié)范圍之中，真正建立起對(duì)中低收入家庭起到住房保障和落實(shí)優(yōu)惠政策作用的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，顯得尤為重要。
　　依法制定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要依法制定適合本地的經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、造價(jià)的分檔次標(biāo)準(zhǔn)；要依法確定每個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)適用房的比重等。在法律法規(guī)方面做出這些規(guī)定，可以避免由于經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)于集中導(dǎo)致的貧民區(qū)現(xiàn)象的產(chǎn)生。此外，要依法嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開(kāi)發(fā)；戶型面積要嚴(yán)格控制在規(guī)定的中小套型的面積范圍內(nèi)；價(jià)格的確定要堅(jiān)持保本微利的原則，銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何費(fèi)用。
　　依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象。針對(duì)以往經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施中出現(xiàn)的銷售對(duì)象把握不嚴(yán)、購(gòu)房的投機(jī)性、富人享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇等社會(huì)反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，在依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象為中低收入家庭的同時(shí)，要有明確的家庭收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。為此，可以家庭收入和家庭現(xiàn)有住房面積為依據(jù)來(lái)確定購(gòu)買對(duì)象，并實(shí)行“雙標(biāo)準(zhǔn)”控制。從家庭收入來(lái)看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收 ……（未完，全文共4664字，當(dāng)前僅顯示2356字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《談經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策規(guī)制》）