xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可行性報(bào)告

目錄/提綱：……
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2
二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估————————————5
三、烏魯木齊鯉魚(yú)山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀觥?
四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位—————————————————12
六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期————————————16
七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃——————
八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算—————————————————19
九、資金籌備計(jì)劃—————————————————21
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃
二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估
三、烏魯木齊鯉魚(yú)山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀?br>四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位
六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期
七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算
九、資金籌備計(jì)劃
十、結(jié)論
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　　**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可行性報(bào)告
　　一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2
　　二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估————————————5
　　三、烏魯木齊鯉魚(yú)山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀觥?
　　四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10
　　五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位—————————————————12
　　六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期————————————16
　　七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃——————
　　———————————18
　　八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算—————————————————19
　　九、資金籌備計(jì)劃—————————————————21
　　十、結(jié)論—————————————————————22
　　一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃
　　1、新疆**集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介
　　新疆**集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、新疆**大飯店（五星級(jí)）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，企業(yè)背景強(qiáng)大，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團(tuán)。
　　新疆**集團(tuán)有限公司秉承中國(guó)電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會(huì)信譽(yù)良好。新疆**集團(tuán)下屬的**大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營(yíng)最規(guī)范、知名度最高的五星級(jí)旅
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略1072字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
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　　金色時(shí)代廣場(chǎng)于2003年4月1日開(kāi)始工程拆遷， 4月15日破土動(dòng)工， 4月28日進(jìn)入預(yù)訂，截止5月30日，共完成預(yù)訂銷(xiāo)售額9000余萬(wàn)元，加上客戶(hù)意向預(yù)訂額，預(yù)計(jì)到正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（6月下旬）時(shí)間，可完成銷(xiāo)售額1.4億元左右。由于企業(yè)決策正確、項(xiàng)目定位合理、營(yíng)銷(xiāo)策略得當(dāng)，金色時(shí)代廣場(chǎng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、工程尚未過(guò)半的情況下，就已經(jīng)收回全部投資。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算，在項(xiàng)目銷(xiāo)售完成75%、為下屬企業(yè)預(yù)留足夠辦公用房的情況下，本項(xiàng)目仍然可以實(shí)現(xiàn)純利5000萬(wàn)元以上，這充分證明，新疆**集團(tuán)對(duì)新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是正確的，進(jìn)入是適時(shí)的。
　　金色時(shí)代廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，為新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面進(jìn)軍新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)、儲(chǔ)備了專(zhuān)業(yè)人才、建立了管理隊(duì)伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽(yù)的同時(shí)，促進(jìn)新疆**集團(tuán)有限公司順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，企業(yè)多元化發(fā)展路線(xiàn)更加清晰。
　　4、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃
　　隨著金色時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已完全進(jìn)入市場(chǎng)化、企業(yè)化運(yùn)作的新階段。新疆**集團(tuán)出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃：
　　4-1、立足于烏魯木齊和庫(kù)爾勒兩個(gè)南、北疆中心城市，做好長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，
　　以企業(yè)兼并、債權(quán)重組、資本運(yùn)作等方式參與土地收購(gòu)，盡可能利用西部大開(kāi)發(fā)政策和國(guó)有企業(yè)收購(gòu)兼并政策，壓
　　縮土地成本，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
　　4-2、根據(jù)兩個(gè)中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在烏魯木齊地區(qū)的土地征購(gòu)以二類(lèi)、三類(lèi)住宅用地為主，除市場(chǎng)有空缺的專(zhuān)業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；在庫(kù)爾勒地區(qū)的土地征購(gòu)以一類(lèi)、二類(lèi)商業(yè)用地為主，除市場(chǎng)有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價(jià)位住宅開(kāi)發(fā)。
　　4-3、為回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)總體土地儲(chǔ)備量不超過(guò)20萬(wàn)平米，不針對(duì)市郊土地做遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備。所征購(gòu)?fù)恋卦瓌t上以3年為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期，在獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，力求第一年開(kāi)發(fā)、第二年見(jiàn)效、第三年獲益。
　　4-4、從2003年起的3年內(nèi)，每年資金投入量控制在3億元以下，每年開(kāi)發(fā)總量控制在20萬(wàn)平米以下；每年銷(xiāo)售總額控制在5億元以下，每年銷(xiāo)售面積控制在25萬(wàn)平米以下。在此基礎(chǔ)上，實(shí)際資金投入和開(kāi)發(fā)面積根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展做動(dòng)態(tài)調(diào)整，在新疆市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模3年內(nèi)保持在中等偏上水平，3年以后的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展根據(jù)市場(chǎng)狀況做新的部署。
　　二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估
　　1、市場(chǎng)回顧
　　從90年代以后，新疆國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10.4%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升明顯，經(jīng)濟(jì)_逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開(kāi)放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過(guò)進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，制定和落實(shí)投資政策和消費(fèi)政策，清理的取消抑制投資和消費(fèi)的不合理政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會(huì)局勢(shì)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。
　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實(shí)及銀行信貸政策的相繼出臺(tái)，公房上市交易和房屋二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，房地產(chǎn)消費(fèi)流通渠道呈多元化趨勢(shì)。
　　作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)幅度達(dá)42.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1989年的1.2億元增長(zhǎng)到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計(jì)完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬(wàn)平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長(zhǎng)率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟、發(fā)展的新階段。
　　烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬(wàn)。烏魯木齊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)達(dá)到住宅消費(fèi)的95%以上，以個(gè)人購(gòu)房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類(lèi)住宅近14100萬(wàn)平方米，共建成住宅類(lèi)用房25萬(wàn)余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴(kuò)大到現(xiàn)在的近19.6平方米。
　　截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過(guò)住房制度改革，累計(jì)出售公有住房5716萬(wàn)平方米，合計(jì)86萬(wàn)套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個(gè)人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達(dá)到了90%左右，在全國(guó)居中上水平。
　　2、前景分析
　　新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633. 21萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標(biāo)，在2000—2005年共5年時(shí)間里，全疆人口水平將由過(guò)去的1900萬(wàn)增加到2000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到750萬(wàn)，增加約120萬(wàn)。按照2002年人均19.06萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬(wàn)平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計(jì)算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬(wàn)平方米，正常使用期以50年計(jì)，年折舊率以2%計(jì)，平均每年需拆舊建新223.2萬(wàn)平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來(lái)分析，預(yù)計(jì)在未來(lái)10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234 ……（未完，全文共12655字，當(dāng)前僅顯示3010字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可行性報(bào)告》）