機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問(wèn)題的思考

　　機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問(wèn)題的思考
　　
　　范發(fā)展物業(yè)管理工作，獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)化管理，專(zhuān)業(yè)化組織，規(guī)范化經(jīng)營(yíng)是“十五”規(guī)劃關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容之一。近年來(lái)，機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革的步伐不斷加快，物業(yè)管理作為機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容，也取得了一定的進(jìn)展。據(jù)此，通過(guò)對(duì)甘肅省氣象局物業(yè)管理中心的工作實(shí)踐，看到了機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理給后勤改革帶來(lái)的生機(jī)和活力，現(xiàn)就進(jìn)一步推行機(jī)關(guān)物業(yè)管理的若干問(wèn)題談點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
　　一、機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理勢(shì)在必行
　　物業(yè)管理模式最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代工業(yè)蓬勃發(fā)展的英國(guó)，后來(lái)普及推廣到世界各國(guó)。我國(guó)大陸最早實(shí)行物業(yè)管理的是1981年3月10日在深圳涉外住宅小區(qū)“怡景花園”成立了物業(yè)管理公司。20年來(lái)，深圳學(xué)習(xí)香港和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施物業(yè)管理取得了成功并開(kāi)創(chuàng)了祖國(guó)大陸物業(yè)管理的先河，物業(yè)管理發(fā)展迅速，并且社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理_初步建立。物業(yè)管理的成效不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關(guān)系到機(jī)關(guān)后勤改革和發(fā)展的成效以及開(kāi)發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象的延續(xù)。隨著機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。
　　1、推行機(jī)關(guān)物業(yè)管理是后勤社會(huì)化改革的客觀要求。
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不但贏得了住用人的供需和信任，而且贏得了市場(chǎng)，擺脫了機(jī)關(guān)單位因財(cái)力緊張而搞不好后勤保障的困境，還可為機(jī)關(guān)增加新的財(cái)源，取得服務(wù)和效益雙豐收的效果。這就是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)_要求給機(jī)關(guān)后勤管理帶來(lái)的好處。
　　3、推行機(jī)關(guān)物業(yè)管理是城市社區(qū)建設(shè)的需要。機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心的服務(wù)范圍，主要是機(jī)關(guān)辦公區(qū)和家屬居住區(qū)。而這個(gè)特定區(qū)域往往是住宅地一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的生活“小區(qū)”，有辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等眾多的服務(wù)內(nèi)容，可以說(shuō)是一個(gè)小社會(huì)，是城市中的一個(gè)社區(qū)。根據(jù)國(guó)家社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求建設(shè)好機(jī)關(guān)大院和家屬院，創(chuàng)建“文明單位”、“文明大院”，使之成為“環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化文明小區(qū)”。優(yōu)質(zhì)服務(wù)包括物質(zhì)文明和精神文明的內(nèi)容，機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心要在社會(huì)上有一席之地，在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須在“兩個(gè)文明”建設(shè)上都要有所作為，要以?xún)?yōu)良的作風(fēng)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，達(dá)到促進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)，實(shí)現(xiàn)文明單位的目標(biāo)。甘肅省氣象局物業(yè)管理中心堅(jiān)持服務(wù)宗旨，提出了讓“領(lǐng)導(dǎo)滿(mǎn)意，職工滿(mǎn)意，社會(huì)滿(mǎn)意”的“三滿(mǎn)意”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，盡心竭力為住用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，贏得了內(nèi)外好評(píng)，在他們辛勤努力的工作下，2000年被蘭州市城關(guān)區(qū)評(píng)為“精神文明建設(shè)暨城市管理工作先進(jìn)單位”。2001年中國(guó)氣象局、省文明委員會(huì)授予“全省氣象系統(tǒng)文明單位暨文明機(jī)關(guān)”。今年9月，又被省委省政府授予“全省文明系統(tǒng)”，得到了國(guó)家氣象局領(lǐng)導(dǎo)和本系統(tǒng)職工的好評(píng)，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
　　4、推進(jìn)機(jī)關(guān)物業(yè)管理是對(duì)增強(qiáng)職工生活水平不斷提高的需要。職工對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)切從有無(wú)轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務(wù)。同時(shí)，隨著房改的深入，廣大住戶(hù)擁有了屬于自己的產(chǎn)業(yè)，對(duì)保持房屋和附屬設(shè)施的完好，以達(dá)到保值、增值的觀點(diǎn)也逐步樹(shù)立，使物業(yè)管理的好壞，已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。
　　二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問(wèn)題及面臨的困難
　　物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：
　　1、法制建設(shè)滯后。物業(yè)管理涉及物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司之間諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來(lái)國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)政策，但目前物業(yè)管理中發(fā)生的大量矛盾糾紛仍得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法程序，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
　　2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是行業(yè)住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)困難。
　　3、建管之間缺乏有效銜接。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段遺留下較多的問(wèn)題，建與管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施因超投資計(jì)劃而不夠完善，有的建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理作出不切合實(shí)際的承諾，都將給后續(xù)的管理帶來(lái)許多困難。
　　4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境還沒(méi)有形成一定的氣候。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)沒(méi)有活力，企業(yè)沒(méi)有壓力，廣大業(yè)主沒(méi)有選擇管理者的權(quán)利。
　　5、物業(yè)管理的收費(fèi)亟待規(guī)范、完善。目前，由于職工工資中還沒(méi)有足夠的住房消費(fèi)含量，很多地方與物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮住戶(hù)的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本核算，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，舉步維艱。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在收費(fèi)偏高，多收費(fèi)、少服務(wù)的問(wèn)題，引起住戶(hù)的不滿(mǎn)。
　　機(jī)關(guān)推行物業(yè)管理，其服務(wù)職能沒(méi)有改變，服務(wù)對(duì)象也沒(méi)有改變，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，由多年來(lái)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)_影響的機(jī)關(guān)行政管理行為，立即轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)_下的物業(yè)管理行為。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面：
　　一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機(jī)關(guān)后勤人員長(zhǎng)期在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)_下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)員工，這個(gè)角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢(shì)不能及時(shí)轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認(rèn)為物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，風(fēng)險(xiǎn)大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。
　　二是起步發(fā)展困難重重。機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革過(guò)程中成立的物業(yè)管理中心，已由機(jī)關(guān)“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬(wàn)別，大多是規(guī)模小、資金少、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，很難進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展壯大。
　　三是行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)等。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。物 ……（未完，全文共7102字，當(dāng)前僅顯示2494字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問(wèn)題的思考》）