物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告

　　隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理_改革的加快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、_、配套政策飛資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律逐步完善發(fā)展。
　　一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
　　(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和
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舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬(wàn)平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬(wàn)平方米，其余約50多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
　　(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
　　《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o％左右。
　　二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系
　　物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
　　(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系
　　物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的_中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新_、新關(guān)系，這也是具有中國(guó)特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
　　在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
　　(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
　　“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
　　成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽 ……（未完，全文共5523字，當(dāng)前僅顯示1939字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告》）