物業(yè)管理服務(wù)收費難的調(diào)研文章

　　隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。基于此，我們在市區(qū)物業(yè)企業(yè)中開展了專題調(diào)研，認(rèn)真剖析物業(yè)服務(wù)收費難的成因，研究應(yīng)對策略，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
　　一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
　　我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會
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、商談提高一些收費標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。
　　4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
　　據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：
　　一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達(dá)到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達(dá)半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達(dá)成協(xié)議，還是按原來收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。
　　二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達(dá)10.25萬元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達(dá)9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
　　三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護(hù)保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
　　5、建管不分的舊_給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
　　目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理_下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的_，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
　　6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
　　我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展 ……（未完，全文共6344字，當(dāng)前僅顯示2228字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理服務(wù)收費難的調(diào)研文章》）