關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的思考

目錄/提綱：……
一、合理確定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵
二、認(rèn)識集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的必要性
三、我國集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及困難
四、當(dāng)前推動集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的幾個(gè)舉措
二是勞動和資本投入所產(chǎn)生的成本地租三是投資環(huán)境所產(chǎn)生的級差地租
……

　　黨的十七屆三中全會明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地政策改革方針。從國土資源部批準(zhǔn)成立第一個(gè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)至今，全國很多城市都開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，取得了一定的成績和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也存在一些問題。因此，結(jié)合當(dāng)前深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的活動，本文將就集體建設(shè)用地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行探討，希望能為推動我縣農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作提供幫助。
　　一、合理確定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵
　　關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，目前主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)包括首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為其應(yīng)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。兩種觀點(diǎn)的矛盾是流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是否包括初次流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，是存量與增量的問題。所謂集體建設(shè)用地“首次流轉(zhuǎn)”，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離。在我國現(xiàn)行土地制度下，這種分離通常是在地方政府的操作下進(jìn)行的。在“土地財(cái)政”以及不科學(xué)的政績觀的左右下，其結(jié)果通常是建設(shè)用地供給總量的增加，而不是現(xiàn)有存量建設(shè)用地利用率的提高。這種新增建設(shè)用地增加迅猛而存量建設(shè)用地使用效率挖潛不明顯的結(jié)果顯然不
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內(nèi)損害和限制了集體土地作為獨(dú)立權(quán)利主體某些方面的權(quán)能，對外又形成了集體土地使用權(quán)的進(jìn)入壁壘。雖然法律也為使用集體土地留下了“征用”這一途徑，但用地者要負(fù)擔(dān)在征地過程中發(fā)生的高昂費(fèi)用和繁瑣的手續(xù)，這對一些用地單位造成用地成本過高的問題。形成集體土地使用權(quán)進(jìn)入“門檻”過高的問題。而且在集體土地征用過程中因土地征用范圍過寬，及土地補(bǔ)償、土地安置機(jī)制的不健全等問題，一些地區(qū)時(shí)常出現(xiàn)損害農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益的情況，并由此引發(fā)利益分配上的矛盾，給社會帶來不安定因素。因此如何在不改變所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)集體土地使用權(quán)直接上市流轉(zhuǎn)，讓集體土地和國有土地在同一層次上進(jìn)入市場，真正讓市場的來調(diào)節(jié)土地的供需，顯得十分重要。
　　三、我國集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及困難
　　1、“有市無序”和“有地?zé)o市”共存。雖然我國現(xiàn)有的土地管理法規(guī)對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作出許多限制和規(guī)定，但集體土地使用權(quán)的私下交易已是一個(gè)不爭的事實(shí)，而導(dǎo)致這一現(xiàn)象的重要原因是現(xiàn)階段我國集體土地使用權(quán)交易市場還未發(fā)育成熟，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的交易市場。沒有規(guī)范的交易市場也就不能對集體土地流轉(zhuǎn)的需求進(jìn)行合理的引導(dǎo)和調(diào)控，從而形成一種“有市無序”的現(xiàn)象。與此相對應(yīng)，一部分用地者以及集體土地所有者和使用者對集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)需求強(qiáng)烈，但苦于沒有合法的流轉(zhuǎn)市場和科學(xué)規(guī)范的交易規(guī)則而導(dǎo)致供需脫節(jié)，也即形成了“有地?zé)o市”的現(xiàn)象。這兩種現(xiàn)象共存，說明了我國現(xiàn)階段集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度上的一些弊端，它一定程度上已經(jīng)成為制約我國土地市場發(fā)育和土地使用制度改革的“瓶頸”。
　　2、 集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的多元化和流轉(zhuǎn)形式的復(fù)雜化。我國新《土地管理法》規(guī)定集體土地的權(quán)屬可以屬與村、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。這就使得集體土地所有權(quán)主體顯得多元化，而且這一條款對集體土地所有權(quán)的主體的規(guī)定也不夠明確。因此與國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)相比，集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體要復(fù)雜的多。另外集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式也較復(fù)雜，按其土地的利用現(xiàn)狀可分集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、集體未利用土地使用權(quán)流轉(zhuǎn);按流轉(zhuǎn)對象可分為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的使用權(quán)流轉(zhuǎn)和組織成員與外部成員之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等。凡此種種都必須按照其內(nèi)容和對象設(shè)立相應(yīng)的交易規(guī)則進(jìn)行合法的規(guī)范和約束。而目前正因?yàn)槿狈@些機(jī)制而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過程中帶來利益分配、權(quán)屬糾紛等一系列問題。
　　四、 當(dāng)前推動集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的幾個(gè)舉措
　　從目前的實(shí)際看來，無論是集體土地的所有者、用地者、還是政府的有關(guān)管理部門對集體土地上市流轉(zhuǎn)的要求是很明確的，也是客觀存在的。從市場交易的角度看，市場對集體土地使用權(quán)的供給、需求也是客觀存在的，因此只要給它確立相關(guān)市場準(zhǔn)入機(jī)制、和交易規(guī)則并且加以明確的引導(dǎo)，集體土地使用權(quán)交易市場的發(fā)育和完善是必然的。但如果作為市場的管理者、引導(dǎo)者缺乏規(guī)范的市場引導(dǎo)和公正的市場交易規(guī)則，這種供需必然會走向隱形交易、私下交易，由此帶來許多糾紛和矛盾。所以政府管理部門如何加快有關(guān)工作的試點(diǎn)，摸索積累經(jīng)驗(yàn)及時(shí)制定出相關(guān)的政策和規(guī)范，已成為一種迫切的需求。但目前做好這些工作還存在一定的問題，這些問題解決的好壞，直接關(guān)系到能否成功推動集體土地使用權(quán)成功上市流轉(zhuǎn)。
　　1、 進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)制度。當(dāng)前集體土地產(chǎn)權(quán)主體模糊，界定不清，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組三級集體土地所有權(quán)_導(dǎo)致所有權(quán)主體多元化且各級土地所有權(quán)之間的界限并不十分明確，很多出現(xiàn)一種有事大家推、有利大家爭的局面，并由此導(dǎo)致許多糾紛和矛盾，這也制約了集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)。因此如何進(jìn)一步明確集體土地產(chǎn)權(quán)主體，界定好各級土地所有者之間的關(guān)系，明確集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中土地所有權(quán)人、使用權(quán)人、以及政府管理者之間的關(guān)系，確定好各權(quán)利主體和義務(wù)主體，明確各自的責(zé)任和義務(wù)，為集體土地上市流轉(zhuǎn)創(chuàng)造清爽的產(chǎn)權(quán)環(huán)境。這是做好集體土地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要前提。
　　2、 做好農(nóng)村集體土地地籍信息系統(tǒng)的建立和集體土地地價(jià)評估工作。集體土地上市流轉(zhuǎn)無論是轉(zhuǎn)讓、租賃、使用權(quán)入股、還是其它何種形式，它的使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中在某種程度上已經(jīng)成為一種準(zhǔn)商品 ……（未完，全文共4437字，當(dāng)前僅顯示2241字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的思考》）