淺議如何有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的職能與作用

　　淺議如何有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的職能與作用
　　
　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）的出臺(tái)引起了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商及社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，如何將這部具有里程碑意義的行業(yè)法規(guī)落到實(shí)處，成為現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)同仁們的談?wù)摻裹c(diǎn)。
　　
　　業(yè)主委員會(huì)在整個(gè)物業(yè)管理系統(tǒng)工作中是聯(lián)系物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及外部相關(guān)單位的重要橋梁和紐帶，有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)的職能作用也就成為物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。《條例》中與業(yè)委會(huì)職責(zé)、義務(wù)相關(guān)的內(nèi)容有八條，占條款總數(shù)的11.43%，筆者通過學(xué)習(xí)《條例》中有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定，對有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用做出如下分析：
　　
　　
　　一、業(yè)委會(huì)的三點(diǎn)不確定性
　　
　　客觀分析一下業(yè)委會(huì)的職責(zé)與委員構(gòu)成條件不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在行使職權(quán)過程中具有以下四點(diǎn)不確定性：
　　
　　1、委員產(chǎn)生的不確定性。
　　
　　基于物業(yè)的產(chǎn)權(quán)要求，業(yè)委會(huì)這一
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與。但是在實(shí)際操作中，地方行政部門難以逐一具體管理，建設(shè)單位在完成銷售階段工作后也無暇顧及此項(xiàng)工作，街道辦事處是否能積極做好組建業(yè)委會(huì)的工作也缺乏相應(yīng)的考核指標(biāo)，業(yè)主的個(gè)人力量很有限，所以對成立業(yè)委會(huì)工作很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。綜上所述，業(yè)委會(huì)的成立工作具有很大的不確定性。
　　
　　另外，《條例》還規(guī)定業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。如果維修資金按業(yè)主購房款2%的標(biāo)準(zhǔn)收取，這筆維修資金將是一筆不小的款項(xiàng)，這筆款項(xiàng)由誰來負(fù)責(zé)管理運(yùn)做，目前尚未明確。但業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)順理成章地承擔(dān)起這筆費(fèi)用的日常管理工作。如果是這樣，在業(yè)委會(huì)現(xiàn)有的人員構(gòu)成和制度體系下行使這樣的權(quán)利顯得有些不對等。
　　
　　
　　二、采取措施確保業(yè)委會(huì)職能得以發(fā)揮
　　
　　上述的不確定性是影響《條例》貫徹落實(shí)、阻礙物業(yè)管理工作健康發(fā)展的不利因素，必須采取有效措施加以改進(jìn)和完善。
　　
　　1、定期召開業(yè)委會(huì)委員經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，以適應(yīng)工作需要。
　　
　　業(yè)主民主選舉委員是由物業(yè)產(chǎn)權(quán)決定的，委員選舉標(biāo)準(zhǔn)是《條例》明確規(guī)定的，在現(xiàn)階段，要想有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用，確保業(yè)委會(huì)委員的專業(yè)素質(zhì)符合物業(yè)管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強(qiáng)委員的經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，通過向業(yè)委會(huì)委員宣傳物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，輔以媒體的正確輿論導(dǎo)向宣傳，促使委員進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì)的職責(zé)、義務(wù)，使其支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納，從而實(shí)現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。上述活動(dòng)可由業(yè)主出資，物業(yè)管理企業(yè)贊助，行業(yè)協(xié)會(huì)定期組織委員進(jìn)行多種形式的學(xué)習(xí)、交流、強(qiáng)化，通過學(xué)習(xí)加速業(yè)委會(huì)委員的成熟過程。
　　
　　2、加大監(jiān)管力度。
　　
　　物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)的業(yè)主自治是通過業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)的，由于種種原因業(yè)主大會(huì)一般一年內(nèi)只召開1次或2次，而大量日常公共事務(wù)通常都授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定并實(shí)施。業(yè)委會(huì)任期有限、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)，委員素質(zhì)參差不齊，在運(yùn)做中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權(quán)范圍內(nèi)的工作失誤，造成業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)利益受損，根據(jù)我國現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)很難讓當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以在現(xiàn)階段要明確有關(guān)部門增加相應(yīng)職責(zé)，或者成立專門組織對此類問題進(jìn)行指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督，加大過程中的監(jiān)控或執(zhí)法力度，確保業(yè)委會(huì)工作得以健康發(fā)展。
　　
　　3、增設(shè)業(yè)委會(huì)籌建組日常辦公機(jī)構(gòu)，確保及時(shí)成立業(yè)委會(huì)。
　　
　　鑒于業(yè)委會(huì)的重要地位和成立業(yè)委會(huì)各項(xiàng)籌備程序的嚴(yán)肅性，另外由于業(yè)委會(huì)民間自治性的特點(diǎn)，為確保業(yè)委會(huì)及時(shí)成立，在保持《條例》和相關(guān)制度基本原則不變的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮增設(shè)一個(gè)業(yè)委會(huì)前期籌備日常辦公機(jī)構(gòu)，在政府主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，負(fù)責(zé)辦理成立業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)準(zhǔn)備及報(bào)批工作，確保及時(shí)成立業(yè)委會(huì)。
　　
　　4、業(yè)委會(huì)應(yīng)妥善解決物業(yè)管理中的相關(guān)問題。
　　
　　目前在物業(yè)管理工作中往往會(huì)出現(xiàn)一些枝節(jié)問題，雖然不會(huì)影響整個(gè)物業(yè)管理事業(yè)的向前發(fā)展，但處理不好也會(huì)損害業(yè)主的整體利益。如：有的小區(qū)業(yè)主在欠繳多年物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的情況下就順利完成房屋買賣及相關(guān)過戶手續(xù)，造成物業(yè)管理企業(yè)追繳困難，影響企業(yè)正常經(jīng)營，客觀上侵害了已交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。因此相關(guān)部門在辦理過戶手續(xù)時(shí)應(yīng)由小區(qū)業(yè)委會(huì)會(huì)簽，確保全體業(yè)主的公共利益和合法權(quán)益。又如：《條例》第二十條規(guī)定“業(yè)委會(huì)應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)，與居 ……（未完，全文共2910字，當(dāng)前僅顯示1850字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議如何有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的職能與作用》）