論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及_

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本_的對策
（一）運(yùn)用價值工程
（二）追蹤作業(yè)成本
（三）完善細(xì)節(jié)管理
（四）降低組織成本
（五）提升科技含量
（六）發(fā)揮集中優(yōu)勢
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　　論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及_
　　
　　一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)
　　物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)�？臻g分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散，因?yàn)槠涔芾淼氖且粋�個獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，這些管理對象可能在一個地區(qū)，也可能延伸至全國。時間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時間連續(xù)，要24小時為業(yè)主提供服務(wù)，有人形象地稱之為“招手即停”，即隨時要提供物業(yè)管理服務(wù)。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜，既有物的管理，又有人的服務(wù)，有人形象地稱之為“包治百病”，即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)是“上管天，下管地，中間管空氣”，這話一點(diǎn)不假。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

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式、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處（項(xiàng)目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
　　1.成本管理起點(diǎn)的滯后性。即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是物業(yè)接管驗(yàn)收以后。盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但介入的重點(diǎn)是對物業(yè)的功能進(jìn)行評估，而很少對成本進(jìn)行評估，即是對成本進(jìn)行評估，也主要是物業(yè)自身的建造成本，而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本。成本管理起點(diǎn)的滯后性，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本。
　　2.成本管理_的兩難性。物業(yè)管理企業(yè)的成本管理_存在“一管就死，一放就亂”的兩難選擇。以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理_是“統(tǒng)一管理，分級核算”，實(shí)行財(cái)務(wù)一支筆，會計(jì)全部集中在公司總部，下屬管理處（項(xiàng)目中心）只設(shè)出納，以強(qiáng)化總部對下屬管理處（項(xiàng)目中心）的成本管理。但因物業(yè)管理公司的下屬管理處（項(xiàng)目中心）處于分散狀態(tài)，且分布面較廣，這樣對管理處（項(xiàng)目中心）的日常管理帶來一定影響，特別是一些大的物業(yè)管理公司，因?yàn)橄聦俟芴帲?xiàng)目中心）每發(fā)生一筆費(fèi)用都要到總部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報批，效率較低。采取這一管理_，也增加了相應(yīng)的監(jiān)管成本，實(shí)質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位。于是一些物業(yè)管理企業(yè)嘗試將成本管理權(quán)下放，但一放，在成本管理中就出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。因此，管理_的不順，影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理。
　　3.成本管理思路的片面性。現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁員減人、減少工作時間，減少費(fèi)用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴(yán)重不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不適應(yīng)物業(yè)管理市場自身的發(fā)展。成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度、廣度都嚴(yán)重不夠。在管理深度上，往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而沒有通過成本與技術(shù)的有機(jī)結(jié)合、成本與業(yè)主需要的有機(jī)結(jié)合、成本與服務(wù)質(zhì)量的最佳匹配，實(shí)現(xiàn)成本的深度控制。在管理廣度上，往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部成本要素的控制，而忽視了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制。
　　4.成本管理方法的局限性。物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的成本管理方法包括標(biāo)準(zhǔn)成本法、責(zé)任成本法等，都是傳統(tǒng)的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用，但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是在強(qiáng)調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標(biāo)準(zhǔn)成本、責(zé)任成本實(shí)際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想，即根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益的要求，預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，核算后對產(chǎn)生的實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進(jìn)行分析、評價、考核，以確保經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。可見，這種方法立足的是企業(yè)內(nèi)部，核算的是企業(yè)內(nèi)部的耗費(fèi)，成本管理的目標(biāo)是以盡可能少的價值犧牲換取利潤最大化。這樣的方法忽略了市場的競爭、忽略了業(yè)主的需求、忽略了行業(yè)的發(fā)展，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
　　5.成本管理主體的單一性。在現(xiàn)代大企業(yè)中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著豐富經(jīng)驗(yàn)的成本規(guī)劃師。他們在企業(yè)工作多年，熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項(xiàng)流程，對市 ……（未完，全文共5164字，當(dāng)前僅顯示1813字，請閱讀下面提示信息。收藏《論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及_》）