拆遷安置房小區(qū)管理模式初探

目錄/提綱：……
一、我區(qū)安置房小區(qū)管理現(xiàn)狀及存在問題
（一）拆遷安置房建設速度迅猛，在城市管理中的比重及影響力不斷增大
（二）安置房管理矛盾逐步凸顯，管理現(xiàn)狀不容樂觀
一是規(guī)劃設計不合理，管理難度遞增
三是居住式車庫弊端突出，建設時底層設立了按戶分配的獨立車庫（儲物間）
二是建設手續(xù)滯后，基礎問題突出
三是管理_缺失，管理依據(jù)不足
四是集中居住理念尚未確立，自治管理意識不強
二、安置房小區(qū)管理模式及運行方式分析
（一）管理模式的選擇
一是社區(qū)管理模式
二是政府直管模式
三是專業(yè)化管理模式
（二）運行的保障方式
一是力度到位
二是_到位
三是資金到位
一是業(yè)主交納
二是利用自身功能造血
三是政府補貼
……

拆遷安置房小區(qū)管理模式初探

近年來，我區(qū)的城市化步伐不斷加快，城鎮(zhèn)建設規(guī)模迅速擴張，農(nóng)民集中安置已成為推進城市化建設及優(yōu)化利用土地資源的重要舉措。然而，拆遷只在一時，管理卻在長久，安置房管理的好壞不僅關系到城鎮(zhèn)社會環(huán)境的和諧穩(wěn)定，也關系到被拆遷群眾切身利益的保障。如何管好安置房，已成為擺在我們面前急待解決的新課題。

一、我區(qū)安置房小區(qū)管理現(xiàn)狀及存在問題

安置房小區(qū)是以農(nóng)戶為主的拆遷戶集中居住點，居住形態(tài)和商品房小區(qū)類似。幾年來，我區(qū)的安置房小區(qū)呈現(xiàn)出從無到有，從單一到多樣化逐步發(fā)展的態(tài)勢，小區(qū)管理也取得了一些成效。全區(qū)安置房小區(qū)已基本實現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋，如東北塘注重小區(qū)和物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理、安鎮(zhèn)以創(chuàng)新的管理理念逐步推行市場化物業(yè)管理、東亭對安置房小區(qū)實施屬地管理，對管理模式進行了有效探索。然而，由于拆遷安置小區(qū)的一些特殊性，致使小區(qū)管理面臨著不同于商品房小區(qū)管理的更大困難和挑戰(zhàn)。

（一）拆遷安置房建設速度迅猛，在城市管理中的比重及影響力
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量無法認定，由此引起的問題和矛盾正日趨突出。

三是管理_缺失，管理依據(jù)不足。安置房和商品房均屬新建住宅小區(qū)，原則上應一視同仁，但在實際操作中，安置房往往作為一個特殊類型，其管理既不遵照住宅小區(qū)管理方面的相關文件，又無明確對應的法律、法規(guī)作依據(jù)，更沒有建立相適應的管理_，造成安置房小區(qū)業(yè)主不交費、維修資金無著落、管理職責不明、管理標準不清，費用渠道單一（政府買單）的現(xiàn)實情況，政府負擔不斷加重，費用標準及到位情況也只能視當?shù)卣闹匾暢潭群拓斄顩r而定，資金得不到保障，正規(guī)的物業(yè)公司“望而生畏”不愿接管，社區(qū)及相關職能部門管理缺位。隨著時間的推移，這種 “半饑餓”維持式管理狀態(tài)，不僅不能減輕政府的負擔，其管理問題和矛盾也得不到化解，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

四是集中居住理念尚未確立，自治管理意識不強。目前，拆遷安置戶_特殊，部分安置戶農(nóng)村情結很深，入住安置房后仍承襲原有的生活習慣；部分安置戶在拆遷時存有矛盾，安置后便遷怒于物業(yè)；部分安置戶確為經(jīng)濟困難者，經(jīng)濟來源稀少，生活消費能力低。上述人群雖轉變?yōu)樾^(qū)業(yè)主，但缺乏消費意識、參與意識，對小區(qū)公共設施部位的保護意識淡薄，違章亂搭建、綠化帶種菜、底層室內(nèi)打井、雜物隨處堆、垃圾隨手扔、衣物隨處曬等不文明行為相當普遍，管理困難。

目前，安置房的問題、矛盾已對其管理形成制約，隨著使用時間的推移，隱患和矛盾正逐步顯現(xiàn)，管理難度將日趨增加，如不及時加以重視，必將在一定程度上制約城市化建設和文明創(chuàng)建工作的開展，偏離拆遷安置的初衷。為此，加強安置房管理已迫在眉睫。

二、安置房小區(qū)管理模式及運行方式分析

縱觀各地的安置房管理，其矛盾與問題的起源均存在著一定共性，但由于管理模式各異，對于問題的解決及管理成效也各不相同。根據(jù)各地的成功范例和經(jīng)驗啟示，我們認為，加強安置房管理的決定性因素，在于選擇合適的管理模式并保證其正常運作。

（一）管理模式的選擇。目前，安置房管理模式有三種：

一是社區(qū)管理模式。由當?shù)卣邪仓眯^(qū)所在地的社居委進行管理，費用由街道（鎮(zhèn)）按一定標準核撥至社區(qū)居委，由社區(qū)對安置房小區(qū)按相應的標準實施小區(qū)管理，這種形式可減輕街道的管理壓力，利用社區(qū)居委對安置戶的了解，組織物業(yè)管理力量做好物業(yè)服務工作。目前東亭街道已全面推行此方法，但這類管理成效和業(yè)主日益增長的管理需求不相匹配，管理標準相對較低。

二是政府直管模式。由當?shù)亟值溃ㄦ?zhèn)）組建物業(yè)管理機構：一種是組建有資質的物業(yè)公司，獨立核算，當?shù)卣磳嵒虬礃藴蕮芸睢Ｉ鲜鼋M建機構大部分采用原村級干部、退休人員、失地農(nóng)民，不僅能為安置農(nóng)民提供一定的就業(yè)保障，而且還能發(fā)揮基層工作人員的群眾優(yōu)勢，外加管理機構是保本式運作，運作成本低。但這種管理方式對政府的依賴性較強，管理經(jīng)驗不夠，專業(yè)化程度不高，無競爭憂患意識。從實際運作情況來看，該模式目前較為普及。另一種是成立物業(yè)服務中心，由中心對各安置小區(qū)的人、財、物進行統(tǒng)一的管理，可利用政府投資的公共設施進行服務，其經(jīng)營收入補充管理中心的經(jīng)費，具備一定條件后，逐步向市場化管理過渡，與政府的補貼逐漸脫鉤。

三是專業(yè)化管理模式。將安置房管理推向市場，由政府以招投標的方式聘請專業(yè)物業(yè)公司，對安置房小區(qū)實施專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理。該模式下的管理水平及專業(yè)化程度高，在市場化條件下，優(yōu)勝劣汰優(yōu)勢明顯，有利于促進管理的良性循環(huán)，但企業(yè)涉及稅收、盈利等生存因素，管理成本明顯增加，迫使企業(yè)對小區(qū)的物業(yè)管理條件、管理資金來源保障要求也較高。目前，我區(qū)安鎮(zhèn)街道已在個別小區(qū)進行試點。

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