論我國農村集體建設用地使用權流轉制度

目錄/提綱：……
一、集體建設用地使用權的基本理論
（一）集體建設用地使用權的概念、特征
（二）集體建設用地使用權的種類及其內容
二、集體建設用地使用權構成要件
（一）集體建設用地使用權流轉的主體
（三）集體建設用地使用權流轉的效力
……
論我國農村集體建設用地使用權流轉制度

[摘要]改革開放以來，我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革不斷取得進展，但農村集體建設用地流轉制度改革卻一直徘徊不前。農村集體建設用地流轉制度是否完善，直接關系到農民、農業(yè)、農村的穩(wěn)定和繁榮，關系到國民經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。本文從集體建設用地使用權的概念、特征和分類出發(fā)，通過對農村集體建設用地使用權構成要件的主體、客體、效力的分析，明確其流轉的方式與在流轉過程中需要承擔的風險。并通過介紹我國的相關立法概括和當今的立法現(xiàn)狀，更好的展望未來的立法固定。本文還從歷史的角度分析了農村集體建設用地使用權流轉的過程，對我國現(xiàn)今土地流轉制度的改革具有指導借鑒意義。最后對怎樣完善我國農村集體建設用地使用權流轉制度進行了闡述。
關鍵詞：農村集體建設用地； 使用權；流轉制度 ; 缺陷 ; 完善
一、集體建設用地使用權的基本理論
（一）集體建設用地使用權的概念、特征
“農村集體建設用地使用權是指法定主體依法取得的對
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用權的主體、內容都有所不同。依我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定：我國目前農村集體建設用地使用權主要分為農民宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權和公益建設用地使用權三種類型。由于對土地的使用方式和目的差異導致了不同類型使用權的具體權利內容的不同。
1.宅基地使用權
“從其字面上看，宅基地使用權即住宅建設用地使用權，在我國，由于城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權已經被納入到國有出讓建設用地使用權中，故宅基地使用權實際上是一項從屬于集體建設用地使用權制度的，只適用于鄉(xiāng)村居民住宅建設用地的土地適用權制度�！盵3]而根據《土地管理法》規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處住宅，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。村民建設住宅時，應該符合該城市土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑地。村民住宅用地，經過鄉(xiāng)人民政府審核，由縣級人民政府批準，占用農地的，應辦理農地轉用手續(xù)。在依批準程序依法取得宅基地使用權后，宅基地使用權人可依法占有和使用集體的土地，利用該土地建造住宅及其附屬設施，并取得這些住宅和附屬設施的所有權。又由于城鎮(zhèn)居民不能在農村取得宅基地，而村民又只能擁有一處宅基地，故村民出賣后宅基地后就不能另外再申請宅基地了，所以說在我國民間很少有發(fā)生宅基地轉讓的情形。然而宅基地因自然原因而滅失的，對自然滅失的宅基地應當重新分配。在已經登記宅基地的情況下，應當及時辦理變更登記和注銷登記。
2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權或公益建設用地使用權
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權或公益建設用地使用權是鄉(xiāng)、村農村集體經濟組織投資興辦的鄉(xiāng)村企業(yè)以農民集體經濟組織投資、入股的土地為客體而設立的建設用地使用權�！盵4]鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權的用途僅限于企業(yè)經營所需的建筑物、構筑物及附屬設施的建設。如果因企業(yè)破產，兼并等情況致使土地使用權發(fā)生轉移外，不得出讓、轉讓，也不能單獨抵押，即使因上述原因導致使用權轉移的，未經法定程序也不得改變土地所有權和用途；如果涉及土地轉為農用地，不僅需要縣級以上政府的批準，還需要按農用地專用審批的權限，辦理相應批準手續(xù)，禁止越權審批；鄉(xiāng)村土地因閑置兩年或停產一年以上的，因由原土地所有者收回，重新安排使用。
二、集體建設用地使用權構成要件
（一）集體建設用地使用權流轉的主體
集體建設用地使用權流轉的主體應為土地的使用者而非所有者，建設用地使用權流轉是集體土地使用者之間的交易，無論其采用何種形式，轉移的都是土地使用權�！霸诂F(xiàn)行土地制度下，集體建設用地使用權與所有權一般都處于分離狀態(tài)，土地使用權的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是集體建設用地使用權人和土地使用者�！盵5]
(二)集體建設用地使用權流轉的客體
集體土地建設用地使用權流轉的客體應為現(xiàn)實的建設用地而非規(guī)劃的建設用地�！白鳛榧w土地使用權流轉客體的建設用地，包括現(xiàn)實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設規(guī)劃確定為建設用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標所決定，作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是后者�！盵6]近年來，不少試點地區(qū)都將后者列入集體土地建設用地使用權流轉的范圍，并以此為主進行流轉。但在流轉過程中也出現(xiàn)了諸多問題，但總的解決問題的方向是在立法的時候把建設用地使用權流轉的對象限定在限存量的土地流轉中，并且把土地流轉的審批權交由人民政府，這樣人民政府就可以把他的規(guī)劃與土地流轉做一個協(xié)調，從而把土 ……（未完，全文共2972字，當前僅顯示1889字，請閱讀下面提示信息。收藏《論我國農村集體建設用地使用權流轉制度》）