土地制度改革的幾個問題

目錄/提綱：……
一是修補和改良目前的兩種土地所有制
二是土地的集體所有制，將目前的集體所制土地改變?yōu)閲型恋?br>一是農(nóng)村集體用地必須先征用為國有土地，再由政府出讓給用地商
……
目前，我國土地所有和管理_亟待改革已成為一種共識。其目前的特點是：⒈農(nóng)村農(nóng)民對土地的權(quán)力較弱，集體所有實際上處在與國有不平等的交換制度上，農(nóng)村土地被征用為國有建設(shè)用地時，補償較少，并且補到農(nóng)民手中的不到；⒉土地使用高度集中管理，使土地的流動和最優(yōu)利用受到限制，企業(yè)審批和使用土地的時間較長；⒊土地交易有時暗箱操作，有的地方政府零地價出讓，土地征用和交易中容易發(fā)生賄賂和吃回扣等腐敗。這些問題的解決有賴于對以下幾個問題的認識。
　　第一，土地所有制怎樣確定
　　有的學(xué)者提出，中國的土地應(yīng)當(dāng)私有化，特別是農(nóng)民的耕地和宅地應(yīng)當(dāng)私有化。實際上這種主張除了我國經(jīng)濟制度方面的不可行外，操作中因土地的歷史歸屬權(quán)追索成本和復(fù)雜性，也是不可行的。那么，剩下的兩種辦法，一是修補和改良目前的兩種土地所有制。在農(nóng)村，繼續(xù)實行土地集體所有制，但強調(diào)農(nóng)民的《土地承包法》，再延長農(nóng)民的土地承包期；
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略617字，正式會員可完整閱讀）……　
兩種所有制和將農(nóng)村集體所有制統(tǒng)一為國有制的爭論較為激烈，政府在短期內(nèi)考慮土地改革的復(fù)雜性，可能會向著修補和改良目前土地管理_的路徑推進。但是，修補和改良的方式不可能從根本上解決問題，而且會產(chǎn)生新的問題，不如一攬子解決，總體成本較小。在年后，全部土地劃一地改革為國有土地的改革可能性是很大的。
　　第二，土地的使用年期到底應(yīng)當(dāng)定為多長
　　當(dāng)土地為私有制時，不存在國有和集體出租意義上的土地年期問題。因為土地如果有產(chǎn)權(quán)，則永遠為土地所有者使用；如果土地所有者將土地租出去，租期多長，則是土地私有者與租用者之間的契約，國家和集體用不著管。但是，當(dāng)土地是集體所有和國有時，土地的使用年期，則成為一個重大的問題。因為，土地的使用權(quán)要使用和交易，當(dāng)一塊土地的使用權(quán)年限越長時，這塊土地的使用和再轉(zhuǎn)讓價值就越高；反之，使用年限越短，其價值就越低。為什么雖然規(guī)定農(nóng)民的承包土地可以轉(zhuǎn)讓，但實際成交的較少呢？就是因為承包期太短，我購買了你的土地，投資幾年都可能收不回來，土地的使用就到期了。所以，賣的人，不賺錢；買的人不合算。再如，城市里的房地產(chǎn)開發(fā)土地，期限為年，當(dāng)房屋到期后，國家還能收回土地嗎？目前深圳就發(fā)生這種問題，即當(dāng)初政府出讓給房地產(chǎn)商的年限為年，房地產(chǎn)商蓋好房子賣了之后，就與土地的年期無關(guān)了。但是，政府能收回土地嗎？能再出讓一次嗎？實際上住在房子里的居民是買不起的。因此，在我國，不論是農(nóng)村農(nóng)民的耕地和宅地，還是城市里的企業(yè)和居民住宅用地，年期都太短。我認為，根本上解決問題，城市居民的住宅樓等用地，農(nóng)村農(nóng)民的耕地和宅地使用年期應(yīng)當(dāng)為年，企業(yè)用地一般應(yīng)當(dāng)為＋年。不論怎樣，目前的使用年期，時間太短，應(yīng)當(dāng)延長。改良的辦法：農(nóng)村耕地和宅地，使用年限為年；城市居民住宅等用地，使用年期為年；而企業(yè)用地，一般的年期延長為年。
　　第三，農(nóng)村集體土地是不是可以直接進入建筑等用地市場
　　如果土地所有制度進行改良的改革，則需要討論的一個問題是，農(nóng)村集體土地是不是可以不通過國家征用，直接進入建設(shè)和各種用地市場？實際上，目前的許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，農(nóng)村開發(fā)住房用地，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)被城市建設(shè)所包容，這些企業(yè)沒有通過征用程序已經(jīng)用地多年，若將其改為國有用地，讓企業(yè)和住戶再交一次出讓金，實際是不現(xiàn)實的。對于農(nóng)村耕地等集體用地，怎樣進入建設(shè)用地市場，有著兩種意見：一是農(nóng)村集體用地必須先征用為國有土地，再由政府出讓給用地商。二是農(nóng)村集體土地可以直接進入建設(shè)市場，用不著先征用為國有土地，再由政府進行出讓。我認為，先征用為國有土地，再出讓給用地商的方式是違背憲法兩種土地所有制精神的做法。既然集體土地和國有土地是兩種土地所有制，那么集體為什么不能直接出售和出租自己的所有物－土地呢？比如，農(nóng)村集體如果要出售自己生產(chǎn)的糧食，是不是先要由政府收購，再由政府賣給用糧者呢？因此，我認為，從所有權(quán)的法理上講，要么將農(nóng)村土地全部收歸國有，國家可以收購其年期使用權(quán)，再將使用權(quán)出讓給其他使用者；或者讓農(nóng)村集體土地直接進入建設(shè)用地市場，政府不應(yīng)當(dāng)再在中間干涉交易�，F(xiàn)在的問題是，雖然農(nóng)村土地屬于集體所有，但是，政府從集體征用后，再賣給用地商，一般是將征用價格壓得較低，出讓價格又較高，政府在中間賺了很大一筆錢 ……（未完，全文共3428字，當(dāng)前僅顯示1731字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地制度改革的幾個問題》）