當前房地產行業(yè)的問題和對策分析

　　當前房地產行業(yè)的問題和對策分析
　　一、房地產行業(yè)發(fā)展概況分析
　　我國房地產業(yè)從1998年住房改革以來，一直處于快速發(fā)展之中。從投資的角度來看，過去5年，全國房地產開發(fā)投資年均增長22．97％，房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重由12．7％提高到24％。房地產開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右，2003年更是達到了2．79％。房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。
　　表1國民經濟發(fā)展和房地產投資單位：億元
　　年份gdpgdp增長率(%)房地產開發(fā)投資額增長率(%)直接貢獻(%)開發(fā)額占gdp比重(%)199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66
　　數據來源：《中國經濟景氣月報》
　　在成為國民經濟支柱產業(yè)的過程中，房地產業(yè)由于投資增長速度過快，給整個經濟的穩(wěn)健運行帶來了隱患。統計顯示，今年一季度，全社會固定資產投資
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　　投資保持一定速度增長、價格平穩(wěn)上升與合理波動對經濟的發(fā)展起到了促進和推動作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長不能很好地被控制，帶來的影響和沖擊又是嚴重的。其最直接的后果就是房地產投資增長遠遠大于銷售增長，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，引起經濟的大起大伏。更為關鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產投資一旦出現泡沫，對經濟發(fā)展的良好勢頭和整個金融體系的影響和沖擊不容小視。
　　2、結構不合理
　　當前，我國房地產市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現象，表現為高檔商品房、寫字樓等供大于求，中低檔商品房、經濟適用房供不應求。在房地產業(yè)投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過15％的速度在遞增。
　　一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴重，另一方面是廣大的消費者期待的經濟適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結構性矛盾已經成為影響房地產業(yè)健康發(fā)展的關鍵因素。如果不能有效解決結構性矛盾，滿足消費者的合理需求，引導房地產業(yè)健康發(fā)展，將會帶來經濟的更大波動和不穩(wěn)定，影響整個國民經濟的協調發(fā)展。
　　3、土地開發(fā)利用不科學
　　土地開發(fā)利用是關系到整個房地產市場發(fā)展的關鍵因素。房地產市場的繁榮與否、健康與否都跟土地市場息息相關。同樣，導致房地產出現“過熱”現象至關重要的一個原因就是土地市場的失控。
　　當前土地利用方面存在的問題主要是：土地濫用、違規(guī)開發(fā)現象過于嚴重5耕地得不到有效保護；土地開發(fā)利用沒有科學合理的規(guī)劃。
　　土地市場的不規(guī)范運作與地方政府有著密切的關系。各級地方政府從地方經濟出發(fā)、從自己的政績出發(fā)，打著“經營城市”的旗號，大肆新建開發(fā)區(qū)，營造各種形象工程。據初步統計，全國朗o個城市和兩萬多個鎮(zhèn)中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過100米寬。有一個城市只有5萬多人口，但建的廣場卻可以站6萬人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規(guī)操作的過程中，地方政府大量征用農村耕地，造成耕地數量的急劇下降。低價征地，高價出讓，拿土地來招商，己成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒有很好的利用，浪費隨處可見。
　　三、主要對策分析
　　解決當前我國房地產行業(yè)存在的問題主要應從三個方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導作用、加快結構調整步伐和加強科學規(guī)劃。
　　1、發(fā)揮國家政策的引導和信號作用
　　國家政策的作用首先體現在對土地利用和信貸的控制和指導上。對土地市場進行適當干預，保護耕地，減少浪費，控制房地產行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對銀行信貸加強嚴格審核和控制，降低信貸風險。在調控信貸的過程中，應該區(qū)別對待不同的企業(yè)，應該鼓勵和支持一些經營規(guī)范，財務結構合理的房地產大型集團；還應該考慮到房地產行業(yè)的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應結合各自優(yōu)勢，采取不同的支持政策。
　　發(fā)揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預警系統，完善房地產信息統計制度。目前我國房地產行業(yè)信息統計、分析和預警系統之間存在諸多不適應的地方，主要有：注重總量、不注重結構，不適應房地產不可移動、產品差異性強、區(qū)域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應當前增量和存量互動的、統一的房地產市場體系初步建立的形勢；注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統計、不注重數據整合，不適應房地產業(yè)與相關產業(yè)密切聯系、相互影響的實際。
　　完善這一體系可以全面、及時、準確地采集房地產市場基礎數據及相關數據，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，并通過向社會發(fā)布市場信息,引導市場理性投資和消費。預警體系的建設，將有利于降低不確定性，減少房地產泡沫。
　　從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準備金率、提高再貸款利率和貼現率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調控力度在加大。這種調控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發(fā)商和消費者更加理性和成熟。
　　2、加快結構調整的步伐
　　房地產行業(yè)結構性矛盾既是現實問題又是深層次問題。房地產開發(fā)商要在政府政策的調控下，在市場信號的引導下，充分考慮消費者的實際需 ……（未完，全文共4744字，當前僅顯示2396字，請閱讀下面提示信息。收藏《當前房地產行業(yè)的問題和對策分析》）