小區(qū)全套物業(yè)管理方案

目錄/提綱：……
一、管理思想
二、管理組織
三、管理特色及創(chuàng)新點
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標
（二）、實施方案
一、管理機構(gòu)模式
二、管理人員的配備
三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
（二）、員工服務(wù)準則
（三）、工作人員的考核
（四）、員工的培訓
四、物資配備
一、管理“十條標準”
（一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度
（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾
（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角
（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施
（九）、機構(gòu)職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理
二、公眾制度（詳細內(nèi)容參照相關(guān)條約）
三、內(nèi)部崗位職責
（一）、管理處主任崗位職責
（二）、綜服科崗位職責
（三）、安�？茘徫宦氊�
（四）、維修科崗位職責
（五）、環(huán)境科崗位職責
一、各項管理指標承諾
二、住宅檔案建立和管理
（一）、需要建立的檔案、資料
（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序
（三）、檔案資料管理要求：
三、環(huán)境衛(wèi)生管理
（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容
（二）、衛(wèi)生清潔達標要求
（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度
四、綠化管理
（一）、實現(xiàn)目標
（二）、管理標準
五、治安管理
（一）、管……

　　第一部分 前言（省略）
　　第二部分 物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
　　住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀�！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。
　　針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
　　一、管理思想
　　公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。
　　二、管理組織
　　公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
　　1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
　　2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
　　3、關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。
　　4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。
　　5、建立培訓_，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。
　　三、管理特色及創(chuàng)新點
　　公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
　　1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
　　2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。
　　3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，16小時保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
　　四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
　�。ㄒ唬�、近期工作目標
　　第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；
　　第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
　　第三年……保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略1493字，正式會員可完整閱讀）……　
題，會同有關(guān)部門研究解決。
　　6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數(shù)量，必須按計劃進行，保證按時施工，完工后有業(yè)主驗收簽名；愛護居民財產(chǎn)，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
　　7、維護業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準借機利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。
　�。ㄈ�、工作人員的考核
　　1、部門負責人的考核內(nèi)容：
　�、賹�、管理處制度政策的落實情況：對公司、管理處會議執(zhí)行情況應(yīng)及時向所屬員工傳達，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關(guān)會議的熟知情況；
　　②會議培訓學習情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會議、學習，并認真學習討論會議內(nèi)容，會后有心得體會；
　�、勰杲K互評情況：部門負責人之間年終進行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。
　　2、考核的內(nèi)容
　�、偃粘？记冢好吭陆y(tǒng)計一次，統(tǒng)計每人每月的上班時間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（�。┘�、曠工等；
　　②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
　　②勞動紀律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
　　③工作（學習）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認真如實填寫工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
　�、軉T工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當月工作進行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負責人進行評分，并及時匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。
　　（四）、員工的培訓
　　“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，公司倡導“終身學習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學歷和技術(shù)等級職稱的培訓。
　　1、員工培訓的內(nèi)容
　�、偎枷氲赖陆ㄔO(shè)：不斷加強物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進取、具有堅韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風貌的員工隊伍。
　�、�職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。
　　③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓：根據(jù)每個管理、服務(wù)崗位、不同職責和要求制定出標準，學習相關(guān)社會科學知識和自然科學技術(shù)知識。
　　2、員工培訓的類型
　　管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導藝術(shù)、經(jīng)濟知識、企業(yè)經(jīng)營；
　　普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；
　　新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進行為期一個月的培訓，包括軍事訓練和理論學習。軍事訓練側(cè)重于隊列、拳術(shù)訓練，培養(yǎng)良好的形象；理論學習側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責》、《操作規(guī)程》等。
　　3、員工培訓的形式
　　公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。
　　4、培訓的考核評估
　　培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓的需求方向；
　　培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執(zhí)行情況；
　　培訓后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
　　5、東方明珠城管理處按照工作進度，培訓計劃如下：
　　培訓內(nèi)容 時間 培訓人 培訓對象 培訓地點
　　軍訓 全體員工
　　公司概況 全體員工
　　東方明珠城概況及管理規(guī)章 全體員工
　　員工手冊、行為規(guī)范 全體員工
　　智能化知識培訓 保安人員
　　崗位職責、工作流程、標準 管理人員
　　房屋驗收移交程序 管理人員
　　業(yè)主入住手續(xù)辦理程序 管理人員
　　裝修管理工作程序 管理人員
　　消防安全、應(yīng)急常識 全體員工
　　智能化管理與服務(wù) 全體員工
　　四、物資配備
　　1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見附表二）
　　2、折舊計劃：
　　設(shè)施設(shè)備按直線三年分攤，每年折舊費用為66407元，列入年度收支預算。
　　第四部分 社區(qū)管理規(guī)章制度
　　合理制定、不斷健全和完善各項管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：
　　一、管理“十條標準”
　　（一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務(wù)準則》，做好各項服務(wù)。
　　（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。
　　（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達到國家規(guī)定排放標準。
　�。ㄋ模�、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負責。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責，保證社區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。
　�。⒔�(jīng)費管理：嚴格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。
　　（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。
　�。ò耍�、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施。宣傳教育活動內(nèi)容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
　�。ň牛C構(gòu)職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
　　（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
　　二、公眾制度（詳細內(nèi)容參照相關(guān)條約）
　　1、東方明珠城《業(yè)主臨時公約》
　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度
　　3、綠化管理制度
　　4、治安管理制度
　　5、消防管理制度
　　6、車輛管理制度
　　7、電梯管理制度
　　8、公共設(shè)施管理制度
　　三、內(nèi)部崗位職責
　　（一）、管理處主任崗位職責
　　1、負責制定管理處的各項規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項運作體系。
　　2、負責制定年、月、周工作計劃，并監(jiān)督實施。
　　3、合理運用管理處資金，有效控制各項費用開支，負責各項用品和服務(wù)采購的審批。
　　4、負責員工的培訓和考核工作，認真采納員工合理化建議。
　　5、負責管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。
　　6、協(xié)助組建業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項工作。
　　7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會的授權(quán)，主持、審查、簽訂對外各項經(jīng)濟合同。
　　8、負責處理重大投訴。
　　9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。
　�。ǘ⒕C服科崗位職責
　　1、在管理處主任的領(lǐng)導下，負責財務(wù)、人事、行政管理以及 ……（未完，全文共23307字，當前僅顯示4192字，請閱讀下面提示信息。收藏《小區(qū)全套物業(yè)管理方案》）