房地產(chǎn)銷售員培訓(xùn)手冊

目錄/提綱：……
一、房產(chǎn)概念
二、電話接聽
三、現(xiàn)場接待
四、市場調(diào)研
五、政策法規(guī)
六、客戶分析
七、合同培訓(xùn)
二、電話接聽
三、現(xiàn)場接待
四、市場調(diào)研
一、區(qū)域性市場
二、個案市調(diào)
五、政策法規(guī)
六、客戶分析
七、合同培訓(xùn)
……

　　
　　銷售員培訓(xùn)資料
　　一、 房產(chǎn)概念
　　二、 電話接聽
　　三、 現(xiàn)場接待
　　四、 市場調(diào)研
　　五、 政策法規(guī)
　　六、 客戶分析
　　七、合同培訓(xùn)
　　一、 房產(chǎn)概念
　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。
　　1、 什么是商品房？商品房預(yù)售的條件？
　　商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的可以在房地產(chǎn)市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。
　�。�1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　�。�2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
　�。�3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；
　�。�4） 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》
　　2、 商品房的價格是由哪些因素構(gòu)成？
　　商品房的價格主要由建造成本和利潤兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費用（征地費或土地出讓金及拆遷安置費等）、建筑安裝費用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費等因素）、專業(yè)費用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計等費用）、利息（地價款、建安費和專業(yè)費的利息）、稅費、營銷費用等。
　　3、 如
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筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。
　　建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。
　　綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。
　　建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。
　　7、 什么是個人住房擔(dān)保貸款？什么是個人住房按揭？
　　個人住房擔(dān)保貸款是指借款人以所購住房或者其他財產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔(dān)保的貸款；
　　個人住房按揭是指購房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔(dān)保的貸款。
　　個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準(zhǔn)備申請住房貸款材料
　　（1） 借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復(fù)印件
　�。�2） 借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復(fù)印件
　�。�3） 借款人結(jié)婚證明或未婚證明
　　（4） 商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。
　�。�5） 銷售合同或預(yù)售合同原件；
　�。�6） 房價20%或以上預(yù)付款發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；
　�。�7） 開發(fā)商需提供《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；
　�。�8） 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復(fù)印件；
　�。�9） 借款人填寫的購房借款申請書
　�。�10） 開設(shè)在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議
　�。�11） 借款人還應(yīng)準(zhǔn)備個人圖章
　　b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進(jìn)行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度。
　　c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。
　　d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險手續(xù)。一般情況下，公證費由貸款銀行負(fù)擔(dān)，保險費用由借款人負(fù)擔(dān)。
　　e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費用由借款人負(fù)擔(dān)。
　　f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。
　　g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息
　　h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。
　　8、 什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？
　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。
　　物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護(hù)；
　�。�3）配套設(shè)施、設(shè)備、場地的維護(hù)管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動
　　9、 物業(yè)的保修責(zé)任該由誰負(fù)責(zé)？
　　物業(yè)的保修責(zé)任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。
　　根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
　　國家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實施）
　　（1） 屋面防水3年；
　　（2） 墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；
　�。�3） 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
　�。�4） 地面空鼓開裂，大面積起砂1年；
　　（5） 門窗翹裂，五金件損壞1年；
　�。�6） 管道堵塞2個月；
　�。�7） 供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；
　�。�8） 衛(wèi)生潔具1個月；
　�。�9） 燈具電器開關(guān)6個月；
　�。�10） 地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。
　　10、 房產(chǎn)證該由誰辦理？
　　首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負(fù)有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項辦證義務(wù)時，依法承擔(dān)違約責(zé)任。
　　其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。
　　11、 小孩能當(dāng)業(yè)主嗎？
　　依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。
　　12、“空關(guān)房”也要收 ……（未完，全文共12080字，當(dāng)前僅顯示2874字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)銷售員培訓(xùn)手冊》）