私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對(duì)策

目錄/提綱：……
一、當(dāng)前私房出租業(yè)稅收征管現(xiàn)狀
（一）私房出租納稅主體的不固定性
（二）私房出租用途多樣化，稅源管理隱蔽性大
（三）私房出租形式不斷變化，稅收監(jiān)控難度加大
二、私房出租稅收征管問題分析
（一）納稅人不主動(dòng)申報(bào)納稅
（二）申報(bào)應(yīng)稅收入不實(shí)
（三）稅源管理缺乏監(jiān)控制約機(jī)制
三、加強(qiáng)私房出租稅收征管的對(duì)策
（一）完善私房出租稅收管理制度
（二）加大稅法宣傳力度，增強(qiáng)公民自覺納稅意識(shí)
（三）設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化稅收征管
（四）建立私房出租稅源監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)
（五）改革現(xiàn)有稅制，促進(jìn)稅收征管
（六）提高立法層次，提升有關(guān)政策法規(guī)效力
（七）加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本
……

　　私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對(duì)策
　　
　　近年來，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化改革試點(diǎn)的逐步推進(jìn)和農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程加快，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，城市私房出租也日漸興旺。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居民將閑置的辦公室、廠房、住宅或門面房出租已司空見慣。2005年至2007年底，我國(guó)城市房地產(chǎn)的不斷升溫，房?jī)r(jià)攀升，物價(jià)上漲。據(jù)測(cè)算，目前我市城市家庭中擁有兩套以上住房的比例約占25%-30%。這些擁有兩套以上住房家庭中對(duì)多購(gòu)的房產(chǎn)有的是投資房地產(chǎn)讓資產(chǎn)增值，也有投資準(zhǔn)備以后居住的，對(duì)出租私房的呈上升趨勢(shì)。經(jīng)調(diào)查，因房?jī)r(jià)上漲、房貸利息調(diào)高、物價(jià)指數(shù)上漲等原因，我市經(jīng)營(yíng)用門市出租年租金最高達(dá)到1000元/平方米,住房出租年租金最高達(dá)到30元/平方米。由于現(xiàn)行私房出租業(yè)稅收征管模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于形勢(shì)發(fā)展，私房出租業(yè)稅款流失問題比較嚴(yán)重，如何加強(qiáng)私房出租業(yè)稅收征管，已成為當(dāng)前擺在我們面前亟待解決的問題。
　　一、當(dāng)前私房出租業(yè)稅收征管現(xiàn)狀
　�。ㄒ唬┧椒砍鲎饧{稅主體的不固定性。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，社會(huì)勞動(dòng)
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略750字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
以其他方式如親戚名義免費(fèi)使用，實(shí)際私下出租，或提供場(chǎng)地合作經(jīng)營(yíng)為名，實(shí)際并不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，卻定期收取固定租金，或以合作建房，承租方以基建款沖抵若干年租金后，房產(chǎn)歸還給產(chǎn)權(quán)所有人。由于變相出租形式多樣，而且租金支付方式多樣，具有很大隱蔽性，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難對(duì)出租人實(shí)施有效監(jiān)控，稅收征管難度最大。轉(zhuǎn)租就是指租金已付或承租期未滿情況下，承租人由于突發(fā)原因或其他經(jīng)濟(jì)利益原因，而將所租賃房屋再轉(zhuǎn)租給他人的方式。轉(zhuǎn)租現(xiàn)象主要出現(xiàn)在租金按年支付的營(yíng)業(yè)性用房出租。由于轉(zhuǎn)租后的承租人仍繼續(xù)使用原承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無法掌握這種情況，很難對(duì)轉(zhuǎn)租人進(jìn)行有效稅收監(jiān)控。
　　因此，加強(qiáng)對(duì)私房出租稅收征管工作重點(diǎn)就是，要提高對(duì)私房出租租金支付渠道和方式監(jiān)控，摸清稅源底數(shù)，以便實(shí)施有效稅源監(jiān)控打下基礎(chǔ)。
　　二、 私房出租稅收征管問題分析
　�。ㄒ唬┘{稅人不主動(dòng)申報(bào)納稅。
　　由于稅法宣傳力度不夠，私房出租納稅義務(wù)人不主動(dòng)申報(bào)納稅，是私房出租業(yè)稅款流失主要原因。此外人們納稅意識(shí)不強(qiáng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量有限，常常無暇顧及。導(dǎo)致私房出租人主動(dòng)申報(bào)納稅的比例太低。盡管這幾年來，隨著依法誠(chéng)信納稅觀念更深入人心，主動(dòng)申報(bào)納稅人數(shù)逐年上升，但總的說比例仍然偏低。解決這個(gè)問題的根本方法，就是要求我們稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取多種形式宣傳稅法，加大稅法宣傳力度，提高全民依法納稅意識(shí)，形成一種良好的全民依法誠(chéng)信納稅氛圍。
　�。ǘ┥陥�(bào)應(yīng)稅收入不實(shí)。
　　有些人為了少繳私房出租稅款，千方百計(jì)隱匿租金收入，少報(bào)出租房的間數(shù)和租金數(shù)額。由于私房出租業(yè)名義稅率高達(dá)37.5%，其中房產(chǎn)稅12%（根據(jù)國(guó)稅函〔2002〕74號(hào)文件規(guī)定住房出租用于居住的房產(chǎn)稅稅率4%）、租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加5.5%、印花稅0.1％、個(gè)人所得稅20%。過高名義稅率既增加了稅收征管難度，同時(shí)也助長(zhǎng)了一些人私房出租人偷稅、逃避追繳欠稅動(dòng)機(jī)。有些人以假協(xié)議壓低租金蒙騙稅務(wù)機(jī)關(guān)，或故意將出租說成自用、無償借給親戚等，以達(dá)到少繳、不繳稅款目的。
　�。ㄈ┒愒垂芾砣狈ΡO(jiān)控制約機(jī)制。
　　由于私房出租的承租人大多數(shù)是個(gè)人，租金一般以現(xiàn)金支付，租賃雙方除簽訂租房合同外，不再需要具有約束力的其它憑證，如稅務(wù)發(fā)票、公證書、印花稅票�，F(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定，租賃雙方必須履行持所簽訂合同到有關(guān)部門強(qiáng)制公證義務(wù)，或履行到稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)租賃合同強(qiáng)制貼花義務(wù)。因此，直到目前為止稅務(wù)機(jī)關(guān)還沒有出臺(tái)一個(gè)對(duì)私房出租稅收具有約束力的監(jiān)控辦法。加上稅務(wù)機(jī)關(guān)征收力量有限，稅源底子一時(shí)很難摸清，面對(duì)面丈量少，稅源分散，征收成本高難度大的私房出租稅收重視不夠。私房出租戶少報(bào)、隱瞞租金收入，甚至不報(bào)租金收入情況時(shí)有發(fā)生，私房出租業(yè)稅收征管已成為稅收征管最薄弱環(huán)節(jié)，這顯然與新時(shí)期以納稅申報(bào)和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ),以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收、重點(diǎn)稽查、強(qiáng)化稅源管理的征管模式相悖。
　　三、 加強(qiáng)私房出租稅收征管的對(duì)策
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　　為使我國(guó)私房出租市場(chǎng)有序健康發(fā)展，發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富不均，為地方政府提供財(cái)政資金作用。建議各地稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，適時(shí)推出操作性強(qiáng)的有關(guān)私房出租業(yè)稅收管理辦法。
　　1、 建立以《房屋租賃合同》為基礎(chǔ)的私房出租登記制度。
　　私房出租必須使用統(tǒng)一格式《房屋租賃合同》。建立健全以房屋租賃合同為主要內(nèi)容的房屋租賃業(yè)稅務(wù)登記管理制度，租賃雙方必須在《房屋租賃合同》簽訂后30日內(nèi)持合同文本向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)貼花，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理稅務(wù)登記。出租方憑《房屋租賃合同》向房地產(chǎn)管理和當(dāng)?shù)毓驳扔嘘P(guān)部門申領(lǐng)房屋租賃許可證，并在合同簽訂1個(gè)月內(nèi)向當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)，或受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征私房出租稅款的單位，辦理有關(guān)稅務(wù)登記，申報(bào)納稅和申請(qǐng)開具服務(wù)業(yè)代開發(fā)票。
　　2、 建立以服務(wù)業(yè)代開發(fā)票為載體的私房出 ……（未完，全文共5999字，當(dāng)前僅顯示2107字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對(duì)策》）