房地產市場發(fā)展調研報告

目錄/提綱：……
一、房地產市場現(xiàn)狀
（二）房地產市場需求狀況
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題
（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產中介服務滯后于房地產業(yè)的發(fā)展
（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動
三、房地產市場發(fā)展趨勢
（一）行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定
（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊
四、政策建議
（一）建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展
（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡
（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序
（四）堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作
（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系
（六）加快發(fā)展房地產服務業(yè)，培育市場潛在消費_，促進房地產市場進一步發(fā)展
（七）促進產業(yè)集聚，加快市場建設，增強發(fā)展后勁
……

　　房地產市場發(fā)展調研報告
　　當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業(yè)，在住宅商品化新_基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。20*年，全國房地產開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關。房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
　　我縣的房地產業(yè)從19*年開始，受住房_改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。*年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，20*年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業(yè)已成為推動我縣經濟增長和發(fā)展的重要力量。
　　為進一步促進我縣房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
　　一、房地產市場現(xiàn)狀
　　(一)房地產市場供給狀況
　　1、房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
　　由于我縣的房
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用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉變。*年平均每宗房地產開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產開發(fā)規(guī)模越來越大。
　　5、房地產開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產開發(fā)水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
　　6、房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
　　近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發(fā)的支持。我縣房地產開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
　　在房地產開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。
　　（二）房地產市場需求狀況
　　1、房地產市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
　　近年來，我縣房地產市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
　　在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
　　2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
　　隨著住房_改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發(fā)展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
　　3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
　　因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調查資料統(tǒng)計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
　　自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
　　房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
　　二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
　�。ㄒ唬┓康禺a市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方 ……（未完，全文共9046字，當前僅顯示2470字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產市場發(fā)展調研報告》）