論文：預(yù)售商品房抵押貸款發(fā)展策略的法律分析

目錄/提綱：……
（一）房地產(chǎn)預(yù)售抵押的標(biāo)的是期房，即尚未動工興建或正在建設(shè)尚未竣工的樓房
（五）房地產(chǎn)預(yù)售抵押對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式具有獨(dú)特性
（六）房地產(chǎn)預(yù)售抵押在抵押標(biāo)的的風(fēng)險承擔(dān)上具有獨(dú)特性
二、房地產(chǎn)預(yù)售抵押涉及的法律關(guān)系
（一）房地產(chǎn)預(yù)售抵押權(quán)的設(shè)定
1、抵押人對所預(yù)購商品房享有“所有權(quán)之期待權(quán)”
3、預(yù)售商品房的合同須為有效合同
4、預(yù)售商品房抵押須辦理預(yù)登記
（二）房地產(chǎn)預(yù)售抵押的法律效力
三、房地產(chǎn)預(yù)售抵押的制度現(xiàn)狀和存在的問題
（一）現(xiàn)狀
（二）存在問題
四、對完善房地產(chǎn)預(yù)售抵押制度的建議
（一）從立法上完善我國房地產(chǎn)預(yù)售抵押制度
1、商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件
2、必須有專門機(jī)構(gòu)對商品房預(yù)售款項進(jìn)行有效監(jiān)管
（二）房地產(chǎn)預(yù)售抵押相關(guān)配套制度的建立和完善
1、律師積極參與
2、保險業(yè)全面介入
3、逐步實行抵押貸款證券化
4、加大政府的扶持
……
論文：預(yù)售商品房抵押貸款發(fā)展策略的法律分析

摘要
預(yù)售商品房抵押既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，也符合當(dāng)事人的利益，它很好地緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，幫普通老百姓圓了一個安居夢。置業(yè)者用少量的錢購得預(yù)售房，取得房產(chǎn)權(quán)益，開發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得資金流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險的前提下提供貸款，獲得收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。預(yù)售商品房較其他類型房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有更深一層的社會意義和經(jīng)濟(jì)作用。同時，商品房預(yù)售抵押的現(xiàn)實存在對我國物權(quán)理論產(chǎn)生了沖擊，有別于我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，預(yù)售，預(yù)售抵押，樓花，抵押權(quán)，抵押制度

隨著改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向著更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然就成了人們渴求的目標(biāo)，安居樂業(yè)，安居才能樂業(yè)。一國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度，尤其是住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平對社會勞動力的再生產(chǎn)具有重要的影響。預(yù)售商品房抵押既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，也符合當(dāng)事人的利益，它很好的緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，幫普通老百姓圓了一個安居夢。但是，這是一個新事物，剛剛起步不久，缺乏經(jīng)驗，制度方面也不健全，現(xiàn)行的
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人之間、購房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人和銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按照合同約定按時提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時，享有對作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購房人負(fù)有按照合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按照約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。
由于預(yù)售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商所有，購房人只享有“所有權(quán)之期待權(quán)”，所以在工程竣工驗收前樓宇遭毀損的，由預(yù)售人承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。這似乎加重了預(yù)售人的責(zé)任，但卻是合理的。因為房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程基本由開發(fā)商控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程建設(shè)中的任何一個環(huán)節(jié)，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實現(xiàn)獲得一定的保障。
預(yù)售商品房在抵押期間竣工的，預(yù)售人應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購人辦理房地產(chǎn)登記過戶手續(xù)，將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交給預(yù)售人收執(zhí)。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋抵押登記手續(xù)。
在抵押期間，預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預(yù)購人合法權(quán)益的行為。對于延遲交房及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購人說明。

三、房地產(chǎn)預(yù)售抵押的制度現(xiàn)狀和存在的問題
（一）現(xiàn)狀
1、 立法現(xiàn)狀
目前，我國商品房預(yù)售抵押的有關(guān)操作和糾紛解決主要遵循《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《中國人民銀行個人商品房貸款管理辦法》以及各專業(yè)銀行制定的有關(guān)規(guī)章�？疾煊嘘P(guān)法律法規(guī)，可以說我國的房地產(chǎn)預(yù)售抵押正朝著法制化、規(guī)范化的軌道前進(jìn),但是有關(guān)立法仍然不夠完善：首先，法律調(diào)整不充分，缺乏明確的法律調(diào)整，預(yù)售抵押中各主體的權(quán)利義務(wù)等本需要法律統(tǒng)一規(guī)范的，卻要靠當(dāng)事人自己協(xié)商或由一系列的協(xié)議來規(guī)定，這使得整個過程非常繁瑣，而且一旦出現(xiàn)協(xié)議中未作約定的糾紛，將造成適用法律困難。其次，銀行過分強(qiáng)調(diào)自己的利益。
2、 司法現(xiàn)狀
由于我國目前尚無關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售抵押的立法，司法解釋又過于原則，僅在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋中規(guī)定：“以依法獲得尚未建設(shè)或建設(shè)中的房屋或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效�！备骷壢嗣穹ㄔ嚎蓳�(jù)此規(guī)定對房地產(chǎn)預(yù)售抵押糾紛進(jìn)行處理，但由于過于原則，在司法實踐中難以把握，因此經(jīng)常出現(xiàn)不同的裁判結(jié)果。
3、 房地產(chǎn)預(yù)售抵押中的實際做法
由于房地產(chǎn)預(yù)售能夠解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金不足的困難，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又能幫助廣大住房消費(fèi)者在資金不足時仍可以盡快的購買到房屋，改善居住條件，提高生活水平，還為銀行提供了新的利潤增長點(diǎn)，所以我國在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域積極引進(jìn)了房地產(chǎn)預(yù)售抵押制度。
目前，我國對于房地產(chǎn)預(yù)售抵押沒有完善的相關(guān)法律規(guī)定，對房地產(chǎn)預(yù)售抵押尚未形成統(tǒng)一的、正確的認(rèn)識，各銀行的具體做法又不完全一致，參照各銀行的相關(guān)規(guī)定，“通行的做法是：在辦理房地產(chǎn)預(yù)售抵押業(yè)務(wù)前，銀行先與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂樓宇預(yù)售抵押服務(wù)協(xié)議，購房者與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同后，憑合同以及開發(fā)商開具的定金收據(jù)等有關(guān)資料向銀行申請房屋預(yù)售抵押貸款，雙方簽訂購房抵押貸款合同，委托中介機(jī)構(gòu)（通常是銀行指定的律師事務(wù)所）攜帶商品房預(yù)售合同等有關(guān)資料到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押備案手續(xù)。抵押備案辦好后，商品房預(yù)售合同及有關(guān)購房票證、收據(jù)和房地產(chǎn)管理部門出具的備案證明等資料一并交由銀行保管。待房屋竣工領(lǐng)有房地產(chǎn)所有權(quán)證后，由開發(fā)商協(xié)助銀行和購房者辦理抵押登記，抵押房屋的所有權(quán)證和他項權(quán)證均由銀行保管。購房者還清銀行貸款本息后，抵押關(guān)系終止，銀行將房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)資料交還購房者，并開具證明交購房者到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記涂銷手續(xù)；購房者不能履行還款義務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押房屋，并從中優(yōu)先受償。”②
（二）存在問題
1、 重復(fù)抵押
房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，為了獲取開發(fā)資金，將該土地使用權(quán)抵押給銀行，從而獲得銀行貸款；在樓盤開始興建后，便開始出售期房，而期房的買受者又將其期房的期權(quán)抵押給銀行以獲得購房款；在樓盤建設(shè) ……（未完，全文共6531字，當(dāng)前僅顯示2293字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：預(yù)售商品房抵押貸款發(fā)展策略的法律分析》）