關(guān)于加強土地出讓金管理的對策研究(財政調(diào)研報告)

目錄/提綱：……
（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設(shè)和改革資金
一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題
（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設(shè)步伐
二是要正確核算土地開發(fā)成本
三是改革土地征用拆遷方法
四是及時修訂完善征地補償管理規(guī)定，使其更結(jié)合實際，利于操作
（三）加強企業(yè)土地資金管理，促進改革進程
一是落實改制土地資金，保證改革需要二要加強企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理
一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計劃，有序進行變現(xiàn)活動
二是明確改制企業(yè)土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購
三是通過土地儲備機構(gòu)向銀行貸款落實改制企業(yè)土地收購資金
四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金
五是嚴(yán)格改制企業(yè)土地拍賣收入管理，由財政部門負責(zé)征收
六是要加強對改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理
一是努力提高土地的單位收益
二是不能無限制出讓土地
（五）嚴(yán)格土地出讓金收益取得成本管理
……
全省財政系統(tǒng)優(yōu)秀論文、優(yōu)秀調(diào)研報告評選三等獎

關(guān)于加強土地出讓金管理的對策研究

**縣財政局非稅收入管理局

隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關(guān)政策規(guī)定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發(fā)成本管理規(guī)定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設(shè)、企業(yè)改制、社會保障和農(nóng)業(yè)發(fā)展方面需統(tǒng)籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設(shè)和改革資金。
1、各部門要以高度負責(zé)的態(tài)度，密切配合，分工協(xié)作。發(fā)改委、規(guī)劃辦、國土局等相關(guān)部門要如實向財政部門提供
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土地儲備周轉(zhuǎn)金、土地開發(fā)成本和土地儲備機構(gòu)經(jīng)費。
1．建立循環(huán)的土地儲備金補充制度。財政部門應(yīng)安排一定資金建立土地儲備周轉(zhuǎn)金，但有關(guān)各方面要對其規(guī)模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎(chǔ)工作，統(tǒng)籌調(diào)度安排資金，同時建立良好的土地周轉(zhuǎn)金補充制度，就能提高資金周轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮其作用；在土地儲備周轉(zhuǎn)金不能滿足儲備任務(wù)需要時，可適當(dāng)擴大土地儲備周轉(zhuǎn)金規(guī)模，土地儲備周轉(zhuǎn)資金臨時短缺，可向銀行貸款。
2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構(gòu)使用土地儲備資金必須上報經(jīng)中介機構(gòu)審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經(jīng)中介機構(gòu)審計的決算。二是要正確核算土地開發(fā)成本。為土地儲備發(fā)生的審計費用要列入土地開發(fā)成本。應(yīng)盡快明確征地代辦費用的計算。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標(biāo)，保證公開、公平、公正，盡可能節(jié)約土地儲備金。四是及時修訂完善征地補償管理規(guī)定，使其更結(jié)合實際，利于操作。
3．成立土地儲備機構(gòu)，將待開發(fā)的國有土地，統(tǒng)一納入政府土地儲備庫，進行綜合開發(fā)管理，以招標(biāo)、拍賣、掛牌為主要方式，統(tǒng)一供應(yīng)土地。土地儲備機構(gòu)開展工作所需經(jīng)費，由財政按部門預(yù)算方法核定，從土地出讓金或預(yù)算內(nèi)資金中撥付。

（三）加強企業(yè)土地資金管理，促進改革進程。
加強企業(yè)土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制土地資金，保證改革需要；二要加強企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理。
1．改制企業(yè)土地資金管理。（1）努力協(xié)調(diào)城市建設(shè)使用土地出讓金與企業(yè)改制使用土地出讓金的關(guān)系，保證城市建設(shè)和企業(yè)改制資金需要。（2）構(gòu)筑改制企業(yè)土地資金管理體系。一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計劃，有序進行變現(xiàn)活動。二是明確改制企業(yè)土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構(gòu)向銀行貸款落實改制企業(yè)土地收購資金。四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金。五是嚴(yán)格改制企業(yè)土地拍賣收入管理，由財政部門負責(zé)征收。六是要加強對改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理。（3）規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。由于主城區(qū)內(nèi)土地受到全年供地計劃的限制，而現(xiàn)有改制企業(yè)土地。大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發(fā)展后才能出讓和變現(xiàn)，這就決定了改制企業(yè)土地管理和土地資金管理是一個長期而復(fù)雜的過程。因此，必須規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。（4）注意加強改制企業(yè)土地的收繳。企業(yè)改制后，應(yīng)交政府儲備的土地要及時辦理移交手續(xù)，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。
2．現(xiàn)有企業(yè)土地資產(chǎn)管理。明確土地出（轉(zhuǎn)）讓收益主體。對收益管理應(yīng)源于其土地取得的形式。目前，企業(yè)土地形式主要有國有劃撥、協(xié)議出讓。國有土地資產(chǎn)注入。對于劃撥企業(yè)土地，其出讓所得資金不是企業(yè)自有資金，其所有權(quán)屬于政府。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環(huán)，促進土地出讓金收入的穩(wěn)步增長。
一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調(diào)節(jié)土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規(guī)律。在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據(jù)土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。
二是不能無限制出讓土 ……（未完，全文共2915字，當(dāng)前僅顯示1853字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于加強土地出讓金管理的對策研究(財政調(diào)研報告)》）