論文：農(nóng)地非農(nóng)化：土地價值增量及其分配

目錄/提綱：……
二、農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價值增量及其分配機理
（一）完全競爭市場條件下農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價值增量及其分配
（二）不完全競爭市場條件下農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價值增量及其分配
三、中國農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值分配：一個新的征收補償標準
（一）當前中國農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值分配機理
（二）可能的解決途徑:一個兼顧效率與公平的征收補償標準
（三）基于N市“理想家園”別墅建設的實證研究
四、結(jié)語
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論文：農(nóng)地非農(nóng)化：土地價值增量及其分配——兼論中國農(nóng)地征收補償標準

摘要：本文從市場價值評估準則出發(fā)，探討農(nóng)地非農(nóng)化的土地價值增量；在完全競爭市場和不完全競爭市場條件下，分析多個利益主體通過市場交易和談判機制分配土地增值的機理。從兼顧效率與公平的視角，進而提出中國農(nóng)地征收的一個新的補償標準。
關鍵詞：農(nóng)地非農(nóng)化；土地價值增量；市場價值評估準則；效率與公平

Agricultural land conversion: Land incremental value and its allocation──With an analysis on compensation standard for land e*propriation in China

Abstract: Based on market value evaluation standard, this paper e*plores the land incremental value during the land taking process. Under the hypothesis of a perfect market and an imperfect market, the allocation mechanism of land value increments for multi-stakeholders is anal
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略1017字，正式會員可完整閱讀）……　
生最高價值的使用用途。如果土地利用規(guī)劃和分區(qū)處于動態(tài)變化之中，評估對象當前的最高最佳用途可能是一種過渡形式。
市場價值評估準則也已成為我國不動產(chǎn)評估行業(yè)的評估準則之一。但是中國不動產(chǎn)評估行業(yè)缺乏普遍接受的市場價值定義，而且與國際通行定義有較大區(qū)別。1994年通過的《中國城市房地產(chǎn)管理法》第32條、33條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估；基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。在1999年頒布的國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》里，“公開市場價值”被定義為“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值評估準則時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值”。從中可以看出，中國的市場價值定義強調(diào)市場價值是不動產(chǎn)對買賣雙方而言最可能成交的價格（market price），而非國際社會普遍認可的“市場價值”（market value）（3）。正因為如此，中國大陸學界和文獻中頻繁出現(xiàn)的術語是“價格評估”和“市場價格”等；而鮮有如梁振英先生所明確指出“土地、樓房的估價目標是厘定價值”[ 見《不動產(chǎn)估價原理與實務》序言部分，張波編著，1992]。
市場價格在不動產(chǎn)評估中是一個既定事實。不動產(chǎn)市場價格反映了買賣雙方在過去一個獨立的時間空間內(nèi)，基于當時的客觀市場因素和主觀的個人特征所達成的一個共同點。而不動產(chǎn)市場價值通常強調(diào)的是該物業(yè)在將來擁有期內(nèi)可以獲得的未來收益的一種正常狀態(tài)下的期望[ 見《房地產(chǎn)評估分析》，李寧衍著，1996]。因此，不動產(chǎn)評估（valuation）的應該是“價值”（value），而非“價格”（price）。基于這一認識，我們有理由認為，農(nóng)地非農(nóng)化中征地補償?shù)囊罁?jù)應該采用市場價值評估準則而非市場價格標準。

二、農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價值增量及其分配機理
我們從市場價值評估準則出發(fā)，探討完全競爭市場和不完全競爭市場兩種情況下農(nóng)地非農(nóng)化的土地價值增量及其分配機理。
（一）完全競爭市場條件下農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價值增量及其分配
假設有一單位面積農(nóng)地，產(chǎn)權為農(nóng)民所有，農(nóng)地所有權市場價值為。政府是公共利益的代表，依據(jù)公共利益決策。按照土地利用規(guī)劃和分區(qū)，該農(nóng)地被確定為進行非農(nóng)開發(fā)。農(nóng)地進行非農(nóng)開發(fā)后的商業(yè)用地所有權市場價值為。農(nóng)民沒有權力否決土地利用規(guī)劃和政府公共決策，但可以直接與開發(fā)商協(xié)商、談判土地成交價格；政府不直接參與交易過程。成交時開發(fā)商向農(nóng)民支付地價，農(nóng)民將土地所有權轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。
在完全競爭市場條件下，信息充分且對稱。開發(fā)商知道農(nóng)地開發(fā)前的農(nóng)地所有權市場價值為，農(nóng)民也知道開發(fā)商完成非農(nóng)開發(fā)后的商業(yè)用地所有權市場價值為。也就是說，農(nóng)民知道開發(fā)商愿意支付的最高限價為，開發(fā)商同樣知道農(nóng)民愿意出售土地的最低限價為。可以想象，最終成交價將落在區(qū)間[，]內(nèi)。具體是哪一點，取決于買賣雙方的談判能力（bargaining power）[ 談判能力主要取決于交易主體的自身特征、初始資源稟賦等因素。]。假設農(nóng)民的談判能力為，開發(fā)商的談判能力為。談判的核心就是如何分配土地價值增量（-）。通過市場交易和談判博弈機制，最后，的土地價值增量被分配給農(nóng)民；的土地價值增量被分配給開發(fā)商。最終成交價格為。
在完全競爭市場條件下，政府完全不干預經(jīng)濟。所以政府沒有以任何形式從土地價值增量中參與收入分配。
下面我們討論三種情況：
當，即農(nóng)民和開發(fā)商的談判能力相等時，
最終成交價格為，農(nóng)民和開發(fā)商獲得的土地價值增量均為；
當，即農(nóng)民的談判能力大于開發(fā)商時，
最終成交價格大于但小于或等于，即在區(qū)間內(nèi)；農(nóng)民獲得的土地價值增量大于，而開發(fā)商獲得的土地價值增量小于；
當，即農(nóng)民的談判能力小于開發(fā)商時，
最終成交價格小于但大于或等于，即在區(qū)間內(nèi)；農(nóng)民獲得的土地價值增量小于，而開發(fā)商獲得的土地價值增量大于。
根據(jù)福利經(jīng)濟學第一定理，我們有：農(nóng)地非農(nóng)化過程中，在完全競爭市場條件下，對任何一個成交價在區(qū)間[，]內(nèi)的交易來說，其土地增值分配都是有效率的[ 這里的“效率”主要表現(xiàn)在：完全競爭條件下成交價在區(qū)間[，]內(nèi)的任何一個交易，對買賣雙方而言，分配的真實土地增值總量（-）是已知既定的，從而確保交易的帕累托最優(yōu)。]。按照等分分配（Equal Division Allocation）或平均主義分配（Egalitarian Allocation）的公平理論，當農(nóng)民和開發(fā)商的談判能力相等，即土地交易的成交價為時，土地增值分配是公平的；此時農(nóng)民和開發(fā)商獲得的土地價值增量均為。綜合起來，可以說，農(nóng)地非農(nóng)化過程中，在完全競爭市場條件下，土地交易的成交價為時，土地增值分配既有效率又顧公平。
根據(jù)福利經(jīng)濟學第二定理，我們有：農(nóng)地非農(nóng)化過程中，如果失地農(nóng)民能獲得的補償價值，便會達成既有效率同時兼顧公平的土地增值分配。
假設交易費用為零，根據(jù)科斯定理，我們有：不管誰最初擁有農(nóng)地產(chǎn)權，在完全競爭市場和買賣雙方談判能力相等的條件下，農(nóng)地非農(nóng)化的結(jié)果將會產(chǎn)生既有效率同時兼顧公平的均衡價格。這一推論將為后面中國集體土地征收補償標準的應用提供理論基礎。
綜合以上推理，有結(jié)論1：
如果農(nóng)民集體擁有農(nóng)地產(chǎn)權，在完全競爭市場和買賣雙方談判能力相等的條件下，農(nóng)地非農(nóng)化將會產(chǎn)生均衡補償價格；農(nóng)民集體獲得的補償價值將會既 ……（未完，全文共12009字，當前僅顯示2857字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：農(nóng)地非農(nóng)化：土地價值增量及其分配》）