中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

　　●居民住房私有化比例已達(dá)59．3％
　　●預(yù)購(gòu)房以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主
　　●居民可承受的房?jī)r(jià)以每平方米1000－2000元為主
　　●25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％
　　●預(yù)購(gòu)面積以80－100平方米的需求量最高
　　●主要房屋預(yù)購(gòu)者家庭月收入在1000－4000元間
　　工薪階層購(gòu)房依然難，價(jià)格是最大瓶頸；高收入者將是市場(chǎng)生力軍
　　隨著國(guó)家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個(gè)人購(gòu)房已成大勢(shì)且愈演愈烈。新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)每年在中國(guó)的城市進(jìn)行一項(xiàng)名為"中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究（cmms）" 的調(diào)查，今年的"中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究2000（cmms 2000）"調(diào)查總體為居住在20個(gè)樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)根據(jù)cmms 2000數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所得的調(diào)查結(jié)果。
　　城市居民目前住得怎樣從cmms調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3．7％的
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幣在手，有比較具體的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。
　　另外，在商品房預(yù)購(gòu)_中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)55．6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房_，預(yù)購(gòu)面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30．5％；而在100－150平方米的預(yù)購(gòu)_中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62．3％，可見(jiàn)購(gòu)房在這個(gè)_中的市場(chǎng)潛力非�？捎^。但是，他們的購(gòu)買(mǎi)能力又怎樣呢？
　　假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見(jiàn)圖四）。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－2000元的比例最高，為 30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％（見(jiàn)圖五）。
　　以上數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69．1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款�？磥�(lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。
　　購(gòu)房者是什么樣的人？
　　數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3 ％，位居第二�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。
　　目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42．7％和39．2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米間不等，以80 －100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。
　　居民購(gòu)房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。比如北京的房?jī)r(jià)與其他各大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成 20年按揭付80平方米房?jī)r(jià)，則首付最低在10萬(wàn)元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見(jiàn)的，因?yàn)楸本┑貐^(qū)預(yù)購(gòu)房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預(yù)購(gòu)總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000 元以上的僅占5．6％（見(jiàn)圖六）。
　　從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)（見(jiàn)圖七）。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。
　　另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國(guó)人消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款�？梢�(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi) ……（未完，全文共3898字，當(dāng)前僅顯示1969字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》）