論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

目錄/提綱：……
一、信息不對稱背景下的房地產(chǎn)市場交易
二、區(qū)位壟斷供給與競爭性的住宅需求
三、土地儲備、土地財政與政府對房地產(chǎn)市場的管制
四、準(zhǔn)確評判現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)泡沫的困難
五、政府政策的幾點啟示
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論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

內(nèi)容摘要：隨著改革開放的深入推進，我國經(jīng)濟的市場化程度日益加深。作為市場經(jīng)濟_的一個重要組成部分，各類市場的發(fā)育、發(fā)展和完善，呈現(xiàn)出由產(chǎn)品市場向要素市場，由壟斷市場向競爭市場，由地區(qū)市場向全國統(tǒng)一市場不斷推進的過程。其中，房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展，尤其引人關(guān)注。文章深入了剖析房地產(chǎn)市場自身的特征和獨特的運行規(guī)律，以及我國住房制度、土地制度和政府財政制度改革對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。筆者認(rèn)為，信息不對稱和區(qū)位壟斷是造成當(dāng)前若干大中城市房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因。規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展，需要政府、企業(yè)和個人三方合作，通過規(guī)范政府行為、促進企業(yè)競爭和引導(dǎo)個人消費，構(gòu)建一個和諧的房地產(chǎn)市場氛圍。
關(guān)鍵詞：信息不對稱 區(qū)位壟斷 房地產(chǎn)市場 政府管制


一、信息不對稱背景下的房地產(chǎn)市場交易
按照現(xiàn)代微觀經(jīng)濟理論，市場可以根據(jù)競爭程度（或壟斷程度）劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場；可以根據(jù)市場上交易的物品性質(zhì)，劃分為產(chǎn)品市場和要素市場；也可以根據(jù)市場交易的范圍，劃分為地區(qū)市場、國內(nèi)市場和國際市場；還可以根據(jù)市場交易是否符合法律法規(guī)，劃分為合法市場、非法市場以及游離于合法與非法之間的灰色市場，等等。一般情況下，根據(jù)生產(chǎn)的技術(shù)特征，企業(yè)的投入和產(chǎn)出是完全可分離的。這種分離，不僅體現(xiàn)為投入要素的價值轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價值這樣一個價值轉(zhuǎn)移和價值增殖的過程，而且體現(xiàn)為
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會致使先期信息不對稱交易中因信賴對方所獲得的交易利益喪失。因此，信息的大體對稱是交易公正、持續(xù)、互利的重要前提。任何市場交易都是如此，房地產(chǎn)市場的交易也不例外。
房地產(chǎn)市場的信息不對稱，根源于賣方的區(qū)位壟斷與買方的競爭性消費。事實上，任何商品房在區(qū)位上都具有壟斷的特征，是一個無法完全復(fù)制的獨一無二的商品。一方面，商品房的區(qū)位壟斷，使得房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)交易上擁有了操控價格的能力。另一方面，眾多分散的住宅購買者，由于缺乏集體行動的激勵，信息的分散、決策的獨立以及利益的分立使得他們在住宅購買談判中處于不利的境況。因之，賣方占據(jù)的商品房的區(qū)位壟斷以及買方為爭奪壟斷性房源而展開的競爭性購買，造成了房地產(chǎn)交易過程中討價還價能力分布的不對等，進而導(dǎo)致了交易利益向賣方的傾斜。
二、區(qū)位壟斷供給與競爭性的住宅需求
所謂區(qū)位壟斷，是指個體或組織對土地的局部獨占。區(qū)位壟斷不同于經(jīng)濟學(xué)通常意義上的壟斷（包括寡頭壟斷和完全壟斷），或者說市場壟斷。人類的經(jīng)濟發(fā)展史表明，壟斷以及同壟斷相關(guān)聯(lián)的事物具有悠久的歷史。如果寬泛地看，幾乎可以說自人類社會組織起來之后，就出現(xiàn)了專門行使和操控權(quán)力的個人和機構(gòu)，這無疑是權(quán)力壟斷的雛形。“普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”，這形象地說明了封建帝王至高無上的壟斷權(quán)力。而“鹽鐵官營”等就是國家權(quán)力在經(jīng)濟層面的壟斷。進入現(xiàn)代以來，尤其是19世紀(jì)中葉之后，資本主義的發(fā)展由_競爭逐漸走向生產(chǎn)和資本的集中，卡特爾、托拉斯、康采恩、辛迪加等各種形式的壟斷組織大量涌現(xiàn)。這種“從_競爭中生長起來的壟斷并不消除競爭，而是凌駕于競爭之上，與之并存�！彪S著壟斷的不斷發(fā)展，壟斷、壟斷_以及壟斷組織的行為廣泛深入地影響到社會生活的各個層面。在此背景下，各國相繼制定了限制壟斷、促進競爭的法律法規(guī)，如《反壟斷法》、《反不正當(dāng)競爭法》、《公平貿(mào)易法》等，并在政府組織架構(gòu)內(nèi)建立了專門的反壟斷機構(gòu)，對壟斷實施長期、動態(tài)的監(jiān)控。
在壟斷的研究和規(guī)制方面，經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)各有側(cè)重，且相互映照、互相促進。早期經(jīng)濟學(xué)對壟斷的研究，強調(diào)市場結(jié)構(gòu)，認(rèn)為只要一個企業(yè)在市場中占據(jù)的份額達到一定的程度，就被認(rèn)為是壟斷。對于壟斷的形成，則信守由“競爭集中壟斷”這一得到理論和經(jīng)驗證實的邏輯鏈，致使人們將市場力量高度集中等同于壟斷。這種以市場結(jié)構(gòu)為衡量標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟學(xué)分析，被視為哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷概念。哈佛學(xué)派認(rèn)為，壟斷是指一種市場結(jié)構(gòu)，表示個體或組織提供的產(chǎn)品或服務(wù)占據(jù)了全部或絕大多數(shù)市場份額。與經(jīng)濟學(xué)上的結(jié)構(gòu)主義壟斷理念相適應(yīng)，早期反壟斷法也主要著眼于市場結(jié)構(gòu)的變化，即關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異、市場進入和退出壁壘、市場集中度等方面的內(nèi)容。反映在立法方面，則是法律主要針對壟斷影響市場進行規(guī)制，以期消除壟斷狀態(tài)。例如，美國1890年制定的《謝爾蔓反托拉斯法》第二條的規(guī)定，即是結(jié)構(gòu)壟斷控制的先驅(qū)；日本1947年制定的《關(guān)于禁止私人壟斷和確保公平交易的法律》規(guī)定，對于事實上已經(jīng)具備壟斷地位而可能導(dǎo)致反競爭行為的壟斷，可以用解散企業(yè)或命令轉(zhuǎn)讓等方式加以消除。
但是，結(jié)構(gòu)主義壟斷理論并非無懈可擊。隨著人們對市場集中的廣泛研究，結(jié)構(gòu)主義的壟斷理論受到越來越多人的質(zhì)疑。經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)：高度集中未必影響市場競爭的效率。例如，西方發(fā)達國家的汽車行業(yè)，市場集中程度非常高，但競爭亦很激烈，這種集中度高而又競爭激烈的市場行為，促進了經(jīng)濟和科技的不斷進步。這就為芝加哥學(xué)派行為主義壟斷理論的誕生提供了有力的實踐支持。
芝加哥學(xué)派認(rèn)為，市場結(jié)構(gòu)的壟斷，有可能是競爭所導(dǎo)致的結(jié)果，這樣的壟斷是有效率的。根據(jù)芝加哥學(xué)派的觀點，判別壟斷的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該從市場行為而不是市場結(jié)構(gòu)方面入手。他們認(rèn)為，單純的高集中度未必導(dǎo)致壟斷或限制競爭，還要考察市場主體是否利用了這樣的市場優(yōu)勢進行限制競爭的行為。這其實就是遵循“結(jié)構(gòu)行為績效”和“績效行為結(jié)構(gòu)”這樣一個修正的SCP框架。在行為主義立法思想的影響下，法律主要對濫用市場優(yōu)勢的行為進行規(guī)制，包括濫用市場支配地位、限制競爭協(xié)議、企業(yè)合并、行政性壟斷等內(nèi)容，以達到促進競爭和維護創(chuàng)新這樣一個雙贏結(jié)局。
盡管經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)在壟斷理論研究方面都作出了各自的貢獻，但它們之間在許多方面仍然存在差異，尤其在壟斷概念的界定上。首先，經(jīng)濟學(xué)上的壟斷，外延比較狹窄，包括一家企業(yè)獨占市場的壟斷（經(jīng)濟學(xué)通常意義上的壟斷，又稱完全壟斷）和幾家企業(yè)占據(jù)市場的寡頭壟斷（寬泛意義上的壟斷），這些都屬于經(jīng)濟性壟斷的范疇；法學(xué)上的壟斷，除了包括完全壟斷和寡頭壟斷等經(jīng)濟性壟斷外，還包括行政壟斷、國家壟斷等其他形式的壟斷。其次，在壟斷本質(zhì)屬性的認(rèn)識上，法律上所指的壟斷卻要比經(jīng)濟學(xué)上的壟斷來得狹窄。經(jīng)濟學(xué)對壟斷的研究，著眼點不僅包括壟斷所產(chǎn)生的“狀態(tài)”，即壟斷的市場結(jié)構(gòu)，而且涵蓋了壟斷的市場行為和壟斷的市場業(yè)績；法學(xué)對壟斷屬性的認(rèn)識，主要體現(xiàn)在反壟斷法所規(guī)范的市場主體謀求或濫用市場優(yōu)勢或特權(quán)的控制市場的壟斷行為方面。最后，經(jīng)濟學(xué)以理想化的完全競爭市場作為評價的基點，對壟斷的研究，關(guān)注的焦點是效率；而法學(xué)對壟斷的研究，關(guān)注的不僅僅是效率，更重要的是涵括平等和公正的社會正義。
事實上，無論哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷觀還是芝加哥學(xué)派的行為主義壟斷觀，他們對壟斷的界定，都屬于傳統(tǒng)意義上的對生產(chǎn)產(chǎn)出（包括產(chǎn)品或服務(wù)）空間狀態(tài)的一種描述。 ……（未完，全文共16091字，當(dāng)前僅顯示2894字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展》）