論如何加強物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理

　　論如何加強物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理
　　
　　摘 要：物業(yè)設(shè)施設(shè)備是整個物業(yè)的重要組成部分，是維持業(yè)主正常工作、生活、學(xué)習(xí)的重要保證。業(yè)主把物業(yè)設(shè)施設(shè)備交給物業(yè)公司后，很少參與其日常管理，這種缺乏業(yè)主參與和監(jiān)管的管理，將增加設(shè)施設(shè)備維護費和降低設(shè)施設(shè)備使用壽命，并給設(shè)施設(shè)備運行帶來安全隱患。本文對物業(yè)公司如何加強物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理進行了深入的探討，提出了相應(yīng)的解決方案。
　　
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；物業(yè)設(shè)施設(shè)備；管理
　　
　　物業(yè)管理1981年最早在深圳出現(xiàn)，近十幾年才在全國快速發(fā)展起來。為了規(guī)范物業(yè)管理，化解物業(yè)管理中存在的矛盾，同家制定了約十六部物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)的制定和實施，起到了規(guī)范物業(yè)管理活動、維護業(yè)主和物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益的作用。但在物業(yè)管理實際丁作中，
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與設(shè)備管理規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)，如空調(diào)水質(zhì)長期不化驗，水泵軸承從不加潤滑油，空調(diào)盤管從不清洗等，甚至一些設(shè)施設(shè)備長期帶病運行，直到設(shè)施設(shè)備無法工作時就花業(yè)主的錢大修。很多物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：小修費用由物業(yè)公司承擔，中修、大修及更換設(shè)施設(shè)備的費用由業(yè)主承擔，或者規(guī)定維修費用超過多少元由業(yè)主承擔，低于多少元由物業(yè)公司承擔。這種規(guī)定不可避免地出現(xiàn)物業(yè)公司小修不做，累積到大修，從而給業(yè)主帶來高昂維修費用，也縮短了設(shè)施設(shè)備的使用壽命，更為嚴重的是帶病運行的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患。這種規(guī)定帶來的另外一個問題是個別不法物業(yè)公司甚至串通維修單位故意提高維修價格，從而達到由業(yè)主承擔費用的目的。
　　缺乏維護保養(yǎng)帶來的另外的問題就是設(shè)施設(shè)備運行的能耗增加，從而增加了設(shè)施設(shè)備的運行費用。如水泵、空調(diào)風(fēng)機軸承長期不加潤滑油，摩擦功耗增加，耗電增加。又如中央空調(diào)經(jīng)過長時間的運行后將產(chǎn)生污垢、銹蝕、銹渣和微生物不斷繁殖所產(chǎn)生的生物污泥，使管道堵塞、制冷量下降、浪費電能。以殼管式換熱器中的圓管為例，換熱公式為：q=kf△tm
　　其中q為換熱量、k為總換熱系數(shù)、△tm為溫差。 當換熱器沒有污垢時，換熱系數(shù)k計算如下：
　　
　　而通常水垢的rd=0.09-0.58km[sup]2[/sup]／w，k=850～1700w／m[sup]2[/sup]k。根據(jù)上述公式可估算，當冷凝器的污垢每增加0.1mm，熱交換效率就降低約30％，從而使耗電量增加5％～8％。而很多物業(yè)公司對中央空調(diào)的管理，只要設(shè)施設(shè)備能夠運行，很少關(guān)注能耗情況。當今能源日益緊缺，能源價格節(jié)節(jié)攀升，節(jié)能減排的任務(wù)十分艱巨，加強物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，降低設(shè)施設(shè)備能耗，具有節(jié)能環(huán)保和提高經(jīng)濟效益的雙重意義。
　　為加強物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，筆者提出以下管理方案：
　　一、加強物業(yè)公司的招投標管理丁作，引進管理規(guī)范、技術(shù)力量強的物業(yè)公司。由于物業(yè)管理是隨著住房改革而逐步發(fā)展起來的朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司數(shù)量迅速擴展，但各公司的技術(shù)力量、管理水平差別很大，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在高端人才少、從業(yè)人員素質(zhì)和水平較低的問題。物業(yè)管理公司安排的大多是企業(yè)富余人員，而保潔、保安、維修人員的學(xué)歷基本在職高以下，對設(shè)施設(shè)備的管理僅僅能做一些簡單的清潔和開機、停機工作，沒有對設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)有的日常維保的技術(shù)能力。因此在考察物業(yè)公司的資質(zhì)時，應(yīng)該著重考慮物業(yè)公司管理人員的素質(zhì)、技術(shù)水平，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修技術(shù)人員要求必須持證上崗并具有相應(yīng)的維修管理經(jīng)驗。
　　二、業(yè)主委員會部分成員由具有水暖、機電等專業(yè)知識的業(yè)主擔任，由具有專業(yè)知識的業(yè)主不定期地對物業(yè)公司在物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方面進行檢查，包括維修計劃的制訂和實施、設(shè)施設(shè)備的巡檢記錄、設(shè)施設(shè)備的維修臺帳等等，并把檢查結(jié)果作為評定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和確定物業(yè)公司物業(yè)費收取標準的依據(jù)之一。
　　三、業(yè)主委員會委托具有水暖、機電等專業(yè)知識的第三方(如物 ……（未完，全文共2527字，當前僅顯示1606字，請閱讀下面提示信息。收藏《論如何加強物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理》）