審理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時的法律問題分析

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力
（一）物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)
（二）物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力
二、無書面物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的處理
（一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)問題
（二）物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)問題
三、物業(yè)管理服務(wù)合同中違約責(zé)任的確定
（一）物業(yè)管理公司的違約責(zé)任
（二）業(yè)主可否行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)管理費
（四）物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任
四、業(yè)主委員會制度存在的問題及對策
（一）業(yè)主委員會制度存在的問題
（二）完善業(yè)主委員會制度的建議
……

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，一種新興的行業(yè)大量涌現(xiàn)。它們對住宅小區(qū)內(nèi)的單位、居民提供公共性的服務(wù)，隨之而來，因物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的糾紛亦不斷增加，并呈上升趨勢。由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不統(tǒng)一、不健全，亟待完善，這就給人民法院審理該類糾紛案件增加了一定的難度。筆者結(jié)合審判實踐，僅就審理該類案件時遇到的法律問題進(jìn)行分析，與大家共同探討。
　　一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力
　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。
　　（一）物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)
　　我國合同法中尚沒有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實踐中很多人認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不需要對單個業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)即可，是由物業(yè)管
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為雙方存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費用只能按合理成本收取�？梢运痉ńㄗh業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
　�。ǘ┪飿I(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)問題
　　物業(yè)費用的收取應(yīng)遵循公開及與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)費是參照政府的指導(dǎo)價，確立費用時應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。如果未對收費標(biāo)準(zhǔn)、繳費方式進(jìn)行約定，而物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行了管理，實際支出了相關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
　　三、物業(yè)管理服務(wù)合同中違約責(zé)任的確定
　　根據(jù)《合同法》第１０７條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費用的合同。審判實踐中，對于業(yè)主一方未按約繳納物業(yè)管理費用的違約責(zé)任比較明確，而對于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則相對模糊，不明確。
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的違約責(zé)任
　　物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，雙方當(dāng)事人可以在合同中明確約定，沒有約定的則應(yīng)按照實際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費；還可以向有關(guān)部門申請對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政處罰。
　�。ǘI(yè)主可否行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)管理費
　　物業(yè)管理公司雖然服務(wù)欠佳，但業(yè)主認(rèn)為尚未達(dá)到解除合同的情況，業(yè)主能否行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費？根據(jù)《合同法》第６６條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求�！蔽飿I(yè)管理公司存在違約行為，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)屬于行使合同中同時履行抗辯權(quán)的行為，可以根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價，適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費用。
　　（三）物業(yè)管理公司是否有權(quán)利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業(yè)主交納物業(yè)管理費
　　物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主交納管理費，在業(yè)主不能按其要求交費的情況下，經(jīng)常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業(yè)管理公司依法享有這種權(quán)利嗎？法律沒有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)具體情況具體分析。１、物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，對業(yè)主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)當(dāng)從其約定。２、合同沒有明確約定的，應(yīng)區(qū)分業(yè)主所欠費用的項目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質(zhì)服務(wù)，而未拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)視為侵權(quán)；因業(yè)主拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費用，導(dǎo)致相關(guān)部門采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
　　（四）物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任
　　物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任，我國法律并無專門規(guī)定。一般的原則是《民訴法》關(guān)于“誰主張，誰舉證”的原則規(guī)定。然而物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件有其自身的特殊性。對于物業(yè)管理公司所履行的義務(wù)是否符合約定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來，而相對于業(yè)主來說，要證明物業(yè)管理公司是否履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，舉證上存在諸多困難。此外，相關(guān)的物業(yè)管理資料通常是由物業(yè)管理公司進(jìn)行保管的，要證明物業(yè)管理公司的服務(wù)存在瑕疵確實十分困難，業(yè)主的_行為難以保障。
　　筆者建議，有關(guān)管理部門應(yīng)設(shè)立一個專門機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動進(jìn)行全方位考核及評價，或者由物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)該項工作，并統(tǒng)一管理有關(guān)物業(yè)管理檔案。這樣，不僅有利于業(yè)主對于物業(yè)管理的監(jiān)督，亦有利于保持發(fā)生糾紛后取得 ……（未完，全文共3997字，當(dāng)前僅顯示2019字，請閱讀下面提示信息。收藏《審理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時的法律問題分析》）